Barsha Heights: zysk kryje się w spacerze, a ryzyko w windzie

Cała wartość tej dzielnicy sprowadza się do odległości między drzwiami domu a drzwiami biura. Wszystko, co u właścicieli idzie tu źle, dzieje się wewnątrz budynku: na parkingu, w windach i w opłatach serwisowych, bo większość wież nigdy nie była wyłącznie mieszkalna.

Czym jest Barsha Heights?

Barsha Heights, powszechnie nazywane wciąż TECOM, to gęsty zespół wież mieszkalnych i biurowych między Sheikh Zayed Road a Al Barsha, tuż obok Media City, Internet City i Knowledge Park.

Dzielnicę zaplanowano jako część kompleksu strefy wolnocłowej TECOM, dlatego zabudowa łączy funkcje mieszkalne i komercyjne, czasem w obrębie jednego budynku.

Ma własną stację na czerwonej linii metra i leży w odległości spaceru od biznesowego klastra Media City, który jest jedynym powodem istnienia dzielnicy w obecnym kształcie.

Zabudowa pochodzi głównie z połowy lat 2000. i połowy lat 2010., o różnej jakości: część wież jest dobrze utrzymana, inne mają zaległości w konserwacji typowe dla tego rocznika.

Czy najemcy mogą chodzić do pracy pieszo?

Osoby pracujące w Media City, Internet City i Knowledge Park mogą dojść do biura pieszo albo dojechać krótkim transportem wahadłowym. W mieście, gdzie większość dojazdów odbywa się samochodem po zatłoczonych autostradach, to rzadkość i realna wartość.

To podstawa stałego popytu na wynajem w każdym metrażu i powód, dla którego ceny wyraźnie niższe niż w Marinie i Downtown nadal dają wysokie zwroty brutto w centralnej, zachodniej lokalizacji z dostępem do metra.

Spacer warto mierzyć w warunkach lipcowych, a nie na mapie. Dwanaście minut w cieniu to inny aktyw niż dwanaście minut po otwartym asfalcie, a najemca odkryje tę różnicę już w pierwszym lecie.

Ten jeden pomiar to najbardziej użyteczna analiza due diligence w tej dzielnicy i prawie nikt jej nie robi.

Co oznacza dziedzictwo strefy wolnocłowej w budynkach?

Ponieważ wieże powstały jako część kompleksu strefy wolnocłowej, wiele z nich łączy mieszkania z małymi lokalami komercyjnymi, czasem na tym samym piętrze.

Taka mieszanka ma konsekwencje, jakich nie ma zwykły budynek mieszkalny. Windy obsługują ruch biurowy przez cały dzień pracy. O parking rywalizują mieszkańcy i odwiedzający klienci. Części wspólne zużywają się szybciej. Charakter budynku zmienia się całkowicie między porankiem w dzień powszedni a sobotnim popołudniem.

Rodzi to też okazję: małe lokale komercyjne w tych wieżach są wynajmowane firmom, które chcą adresu w TECOM za ułamek czynszów z Media City, i dobrze zarabiają.

Przed zakupem lokalu mieszkalnego należy ustalić, jaki jest podział funkcji w budynku i jak rozdzielono parking między obie grupy. To najczęstsza skarga właścicieli, którzy nie zapytali o to wcześniej.

Kim są najemcy?

Media City, Internet City, Knowledge Park i Dubai Studio City zatrudniają łącznie bardzo wielu ludzi z mediów, reklamy, technologii, edukacji i obsługujących je agencji. To najbliższa tym miejscom dzielnica mieszkaniowa.

Typowy najemca to profesjonalista lub para, nieźle zarabiający, bez dzieci, który świadomie unika dojazdów. Płaci więcej za bliskość pieszą i przedłuża umowę, jeśli nic się nie zmienia.

Jest też mobilny. Ta grupa częściej niż rodziny zmienia pracę, miasto i kraj, więc najmy są krótsze niż w dzielnicach wybieranych ze względu na szkoły.

Lokal należy przygotować pod takiego najemcę. Dobrze urządzone mieszkanie z jedną sypialnią znajduje tu najemcę w kilka dni; nieumeblowane, przestarzałe wypada słabo na tle sąsiedniego budynku.

Jakie są wady?

Zagęszczenie jest duże, a przestrzeni otwartej minimum: wieże i drogi z bardzo małą ilością zieleni pomiędzy nimi.

Parkingów brakuje, zwłaszcza tam, gdzie budynek współdzielą lokale komercyjne, a miejsc dla gości jest mało.

Ruch wewnętrzny w godzinach szczytu jest słaby, bo wyjazdów na Sheikh Zayed Road jest niewiele.

W dzielnicy nie ma szkół, a oferta dla rodzin jest ograniczona. To dzielnica dla profesjonalistów i nie udaje niczego innego.

Co rozważyć przed zakupem?

Wiek i stan budynku, ponieważ zabudowa powstawała przez dekadę, a historia konserwacji bardzo różni się między wieżami.

Orientację lokalu. Zagęszczenie jest duże i wiele pionów patrzy prosto w sąsiednią wieżę z niewielkiej odległości, co wpływa i na światło, i na cenę.

Historię opłat serwisowych, ze szczególną uwagą na to, czy część komercyjna płaci swój udział.

Oraz przydział miejsc parkingowych na piśmie. W dzielnicy, gdzie drugi samochód to norma, a miejsc dla gości brakuje, to nie szczegół, lecz część tego, co się wynajmuje.