Barsha Heights: il rendimento sta nella camminata, il rischio nell'ascensore

Tutto il valore di questo quartiere sta nella distanza tra la porta di casa e quella dell'ufficio. Ciò che va storto per i proprietari va storto dentro l'edificio, tra parcheggi, ascensori e spese condominiali, perché la maggior parte delle torri non è mai stata puramente residenziale.

Che cos'è Barsha Heights?

Barsha Heights, da tutti ancora chiamata TECOM, è un denso insieme di torri residenziali e per uffici tra Sheikh Zayed Road e Al Barsha, accanto a Media City, Internet City e Knowledge Park.

È stata sviluppata come parte del complesso della free zone TECOM, ed è per questo che il patrimonio edilizio mescola residenziale e commerciale, a volte nello stesso edificio.

Ha una fermata sulla linea rossa ed è raggiungibile a piedi dal polo d'affari di Media City, che è la ragione stessa per cui il quartiere esiste nella forma attuale.

Gli immobili risalgono perlopiù al periodo tra la metà degli anni 2000 e la metà degli anni 2010, con qualità variabile: alcune torri sono ben mantenute, altre portano con sé gli arretrati di manutenzione tipici di quell'epoca.

Gli inquilini possono andare a piedi al lavoro?

Chi lavora a Media City, Internet City e Knowledge Park può raggiungere l'ufficio a piedi o con una breve navetta. In una città in cui si va al lavoro soprattutto in auto lungo autostrade congestionate, è una rarità e vale denaro vero.

Questo sostiene una domanda di affitto costante in ogni taglio di appartamento, ed è il motivo per cui prezzi molto inferiori a Marina e Downtown producono comunque rendimenti lordi elevati, in una posizione centro-occidentale servita dalla metro.

Misurate la camminata in termini di luglio, non sulla mappa. Dodici minuti di cammino all'ombra sono un asset diverso da dodici minuti su asfalto aperto, e il vostro inquilino scoprirà la differenza già nella prima estate.

Questa singola misurazione è la due diligence più utile che si possa fare in questo quartiere, e quasi nessuno la fa.

Che cosa significa l'eredità della free zone dentro gli edifici?

Poiché le torri sono nate nel contesto di un complesso di free zone, molte ospitano un mix di appartamenti residenziali e piccole unità commerciali, a volte sullo stesso piano.

Questo mix ha conseguenze che un normale edificio residenziale non conosce. Gli ascensori trasportano il traffico degli uffici durante la giornata lavorativa. I parcheggi sono contesi tra residenti e clienti in visita. Le parti comuni si usurano di più. Il carattere dell'edificio cambia completamente tra un mattino feriale e un sabato pomeriggio.

Crea anche un'opportunità: le piccole unità commerciali di queste torri vengono affittate ad aziende che vogliono un indirizzo TECOM a una frazione dei canoni di Media City, e rendono bene.

Prima di acquistare un'unità residenziale qui, verificate la destinazione d'uso dell'edificio e come sono ripartiti i parcheggi tra le due componenti. È la lamentela più frequente dei proprietari che non lo hanno chiesto prima.

Chi sono gli inquilini?

Media City, Internet City, Knowledge Park e Dubai Studio City insieme impiegano moltissime persone nei media, nella pubblicità, nella tecnologia, nell'istruzione e nelle agenzie che le servono. È il quartiere residenziale più vicino a tutto questo.

L'inquilino tipico è un professionista o una coppia, con buon reddito e senza figli, che sceglie consapevolmente di evitare il pendolarismo. Paga un premio per la vicinanza a piedi e rinnova se nulla cambia.

È anche un inquilino mobile. Questa fascia demografica cambia lavoro, città e Paese più spesso di una famiglia, quindi i contratti durano meno che in un quartiere legato alle scuole.

Presentate l'unità pensando a questo inquilino. Un bilocale ben presentato si affitta in pochi giorni; un'unità datata e non arredata regge male il confronto con l'edificio accanto.

Quali sono gli svantaggi?

La densità è alta e gli spazi aperti sono minimi: torri e strade con pochissimo verde in mezzo.

I parcheggi sono scarsi, soprattutto dove le unità commerciali condividono l'edificio, e quelli per i visitatori sono rari.

Il traffico interno nelle ore di punta è pessimo, con pochi sbocchi su Sheikh Zayed Road.

Nel quartiere non ci sono scuole e i servizi per le famiglie sono limitati. È un quartiere per professionisti e non finge di essere altro.

Che cosa valutare prima di acquistare?

L'età e le condizioni dell'edificio, perché il patrimonio copre un decennio di costruzioni e la storia manutentiva varia molto da una torre all'altra.

L'orientamento dell'unità. La densità è alta e molti allineamenti guardano direttamente la torre di fronte a breve distanza, con effetti sia sulla luce sia sul prezzo.

Lo storico delle spese condominiali (service charge), con particolare attenzione al fatto che la componente commerciale contribuisca per la sua quota.

E l'assegnazione dei parcheggi per iscritto. In un quartiere dove la seconda auto è la norma e i posti per i visitatori scarseggiano, non è un dettaglio: fa parte di ciò che affittate.