Binghatti Haven a Dubai Sports City: economico per un motivo, o per un buon motivo?

Dubai Sports City è uno dei posti più economici della città per comprare un appartamento nuovo, e ciò che costa poco merita sempre una spiegazione. A volte la spiegazione è una vera inefficienza di mercato, altre volte è un quartiere che non funziona. Sports City è un po' l'uno e un po' l'altro, e la differenza conta se si firma un assegno.

Che cosa avrebbe dovuto essere Sports City?

Il masterplan era ambizioso: stadi, accademie, un campo da cricket, un campo da golf e residenze costruite attorno a un ecosistema sportivo.

Una parte è stata realizzata, lo stadio del cricket e il campo da golf esistono e funzionano, e una parte no, lasciando al quartiere un'insolita miscela di strutture di livello mondiale e lotti incompiuti.

Ciò che è diventato è un quartiere residenziale grande, accessibile e dipendente dall'auto, sul lato interno della città, con una popolazione di inquilini consistente e una reputazione che resta indietro rispetto alla realtà attuale. Gran parte delle prime costruzioni era scadente per qualità edilizia e gestione, e quella reputazione condiziona ancora il quartiere, anche se gli edifici più recenti sono un prodotto diverso.

Quanto alla posizione, si trova lungo la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, vicino a Motor City e Dubai Studio City, a circa venti-venticinque minuti da Marina fuori orario di punta e più lontano da Downtown.

Quali sono le ragioni per acquistare qui?

Il prezzo d'ingresso. Gli appartamenti di nuova costruzione a Sports City sono tra i meno cari di Dubai, e il divario rispetto a immobili comparabili ad Arjan o a JVC è reale.

Il rendimento. Poiché i canoni hanno tenuto meglio dei prezzi, il rendimento lordo in questo quartiere si è mantenuto costantemente nella parte alta dell'intervallo di Dubai. Per un investitore puro da flusso di cassa, questo è l'intero argomento.

Il bacino di inquilini è davvero ampio: attinge a Dubai Studio City, a Motor City, ai business park lungo il corridoio e a moltissime famiglie e persone che condividono l'alloggio e vogliono spazio a un prezzo che i quartieri costieri non possono offrire.

Inoltre il campo da golf e le strutture sportive offrono un valore di servizio che la maggior parte dei quartieri economici non ha.

Quali sono le ragioni contrarie?

Nessuna metropolitana e un tragitto davvero lungo per raggiungere qualsiasi punto della costa. Questo frena la crescita dei canoni, perché limita chi sceglierà di abitare qui.

Variabilità di qualità molto ampia tra gli edifici. Alcune torri di Sports City sono ben gestite; altre hanno una storia documentata di dispute sul service charge, di arretrati di manutenzione e di associazioni di proprietari disfunzionali. Acquistare l'edificio sbagliato in questo quartiere è un rischio reale e non si vede da una planimetria.

Rivalutazione lenta del capitale. Non è un mercato di scarsità. C'è terreno, ci sono lotti, e l'offerta risponde rapidamente alla domanda, il che mantiene i prezzi ancorati.

E un mercato di rivendita dominato da acquirenti orientati al rendimento che negoziano duramente, il che limita il prezzo di uscita.

Come si acquista bene in un quartiere come questo?

L'edificio conta più del quartiere. Due torri sulla stessa strada possono avere storie di service charge, standard di manutenzione ed esperienze degli inquilini completamente diversi. Chieda i registri dell'associazione dei proprietari o, come minimo, visiti entrambi gli edifici.

Preferisca le nuove costruzioni di uno sviluppatore con uno storico di consegne agli immobili più vecchi in sconto. L'onere di manutenzione in una torre di Sports City del 2008 costruita male può inghiottire diversi anni di rendimento.

Verifichi il service charge in rapporto al canone, non isolatamente. Nei quartieri a canone basso, un service charge che a Downtown passerebbe inosservato può consumare una larga frazione del reddito lordo.

Esiga un posto auto. In un quartiere dipendente dall'auto non è facoltativo e le unità che ne sono prive si affittano a sconto.

E controlli che cosa è previsto sui lotti adiacenti. Sports City ha ancora terreni non edificati, e una vista che esiste oggi può non esistere tra tre anni.

Quali sono le specificità di Binghatti Haven?

È una nuova costruzione, il che a Sports City è un elemento distintivo significativo, visto quanta parte dell'offerta esistente ha più di quindici anni ed è usurata.

La velocità di costruzione di Binghatti comporta un periodo più breve con il capitale impegnato e nessun reddito, il che migliora il tasso interno di rendimento rispetto a un off-plan di quattro anni altrove.

Le finiture sono di fascia media e la dotazione di servizi è standard. Regoli di conseguenza le aspettative e non paghi un premio per i render.

La domanda cruciale è quale sia il service charge previsto e come si confronti con il canone ottenibile per la metratura che sta considerando. Ottenga entrambi i numeri prima di decidere, perché in questo quartiere quel rapporto è l'intero investimento.

Qual è la raccomandazione onesta?

Se vuole il massimo rendimento lordo al minimo prezzo d'ingresso ed è disposto a detenere a lungo termine senza aspettarsi molta crescita del capitale, questo quartiere fa ciò che promette.

Se vuole un rendimento equilibrato con una certa rivalutazione, spenda di più e acquisti in un quartiere con vincoli di offerta: JVC, Al Furjan o Dubai Hills, alla fascia di prezzo appropriata.

In ogni caso, acquisti l'edificio e non la brochure. A Sports City più che quasi ovunque a Dubai, la differenza tra un buon edificio e uno cattivo è la differenza tra un buon investimento e uno cattivo.

La reputazione del quartiere è meritata?

Dubai Sports City ha ottenuto la sua reputazione dai primi edifici, molti dei quali completati a basso costo nel periodo 2008–2012, consegnati ad associazioni di proprietari senza fondi di riserva e lasciati deteriorare.

Quegli edifici esistono ancora e alcuni sono ancora gestiti male. Ma non sono più rappresentativi: è stata aggiunta una buona quantità di immobili più recenti e meglio costruiti e diverse torri più vecchie sono state sottoposte a vere ristrutturazioni.

Quel divario tra reputazione e realtà attuale è esattamente dove sta l'opportunità: il quartiere è prezzato sulla propria storia mentre un sottoinsieme degli edifici è andato avanti.

Coglierla richiede di distinguere tra gli edifici, il che significa un sopralluogo e uno storico del service charge e non un filtro di portale. Nessuno lo farà per Lei, ed è per questo che lo sconto persiste.