Noël à Dubaï : Al Habtoor Winter Garden, Madinat Jumeirah, Expo et DIFC

Décembre est le seul mois de l'année où Dubaï est sans réserve agréable, et la ville y propose une vraie belle saison de Noël. Le Winter Garden d'Al Habtoor, le marché de Madinat Jumeirah, Expo 2020, le spectacle de drones de Bluewaters et le Winter District du DIFC : où ils se trouvent, comment ils sont, et lesquels valent le trajet.

Qu'est-ce que le Winter Garden d'Al Habtoor ?

Ouvert du 1er novembre au 31 janvier, de 16:00 à minuit, en face d'Al Habtoor City. C'est le plus grand des marchés de Noël de Dubaï et le plus familial ; fait rare dans la ville, les chiens y sont admis, vos compagnons à quatre pattes peuvent donc venir.

La cuisine est la raison d'y aller. Un large éventail de stands, plutôt que la formule à deux cuisines par défaut des événements de Dubaï, et le marché ferme assez tard pour qu'on y arrive après le travail en décembre sans se presser.

Il dure aussi trois mois, ce qui en fait l'option sans pression : inutile de s'organiser autour d'une fenêtre de deux week-ends.

Et Madinat Jumeirah, Expo et le DIFC ?

Le marché de Madinat Jumeirah est le plus joli, installé dans le souk et sur les canaux du complexe, avec le Burj Al Arab en arrière-plan. C'est aussi le plus fréquenté, et le stationnement en décembre est un vrai sujet : venez tôt ou prenez un taxi.

Expo 2020, aujourd'hui Expo City, joue autrement de sa taille : plus d'espace, plus de place pour que les enfants courent, moins d'atmosphère de marché et plus d'esprit de festival.

Le Winter District du DIFC est la version adulte : plus petit, dans le quartier financier, avec une plus forte dominante restauration et boissons et un public d'après-travail. Quant au spectacle de drones de Bluewaters, il vaut la peine d'y caler une visite : c'est la chose gratuite la plus impressionnante de la ville ce mois-là.

Pourquoi une chaîne immobilière en parle-t-elle ?

Parce que la question qu'on me pose le plus souvent, parmi ceux qui envisagent de s'installer, ne porte pas sur le rendement. C'est : comment est-ce d'y vivre, et décembre est-il vraiment aussi bien qu'on le dit ?

La réponse honnête est que la saison agréable de Dubaï va à peu près de novembre à avril, et que décembre en est le sommet. C'est aussi, sans hasard, le moment où les tarifs de location courte durée sont les plus élevés et où la ville est la plus pleine, un fait qui a des conséquences directes pour l'investissement.

Si vous achetez pour un revenu de location courte durée, votre année de recettes se concentre sur ces mois. Toute projection bâtie sur une moyenne annuelle masque cette concentration, et tout exploitant qui refuse de vous montrer les chiffres mois par mois la masque volontairement.

Quels marchés valent le déplacement ?

Al Habtoor City propose l'un des plus grands et des plus atmosphériques, côté canal, avec une vraie disposition de marché européen : stands en bois, boissons chaudes épicées, restauration, et une taille qui en fait un événement plutôt qu'une vitrine de centre commercial.

Madinat Jumeirah accueille un marché dans le complexe du souk, et c'est le cadre le plus séduisant de tous : les canaux, les tours à vent et le Burj Al Arab en toile de fond font l'essentiel du travail.

Expo City a réutilisé les infrastructures permanentes d'Expo 2020 pour de grands événements saisonniers, avec plus d'espace et une programmation plus familiale.

Au-delà des marchés, la saison apporte des installations dans les hôtels, des patinoires, du cinéma en plein air et une scène de restaurants à pleine capacité, car le temps le permet enfin.

Pourquoi l'hiver est-il tout le modèle économique ?

De fin octobre à avril environ, le temps est ici proche de la perfection : journées chaudes, soirées fraîches, faible humidité. Tous les lieux de plein air fonctionnent, les plages sont utilisables, et les terrasses inhabitables en août sont complètes.

C'est alors que viennent les visiteurs. Taux d'occupation des hôtels, réservations de restaurants, fréquentation des événements et demande en location courte durée atteignent tous leur sommet durant ces mois, et ce sommet est marqué plutôt que doux.

De juin à septembre, c'est l'inverse. Des températures supérieures à quarante degrés avec une forte humidité retiennent tout le monde à l'intérieur, une bonne part de la population résidente quitte le pays et la fréquentation chute nettement.

Quiconque modélise un rendement de location courte durée à Dubaï sur un taux d'occupation moyen annuel modélise deux activités totalement différentes comme si elles n'en faisaient qu'une.

Qu'est-ce que cela implique pour les revenus locatifs ?

Modélisez les deux saisons séparément. Prenez une occupation hivernale réaliste à tarif d'hiver, ajoutez une occupation estivale réaliste à tarif d'été, et retenez ce total. Il sera inférieur au chiffre annualisé qu'annonce une société de gestion, et il sera exact.

Certains emplacements sont plus saisonniers que d'autres. Les sites balnéaires et de villégiature oscillent le plus ; les quartiers centraux proches des affaires comme Business Bay et le DIFC tiennent mieux l'été, car une part de leur demande est professionnelle plutôt que touristique.

Pour les bailleurs en location longue durée, la saisonnalité joue autrement : les baux commencent en écrasante majorité à l'automne, calés sur l'année scolaire, si bien qu'un bien libéré en juin peut attendre jusqu'en septembre.

Si possible, calez la remise des clés et la première mise en location sur l'automne. Un bien prêt en septembre se loue bien plus vite que le même bien prêt en juin.

Que dit l'hiver à un acheteur potentiel ?

Visitez en février et vous voyez Dubaï à son meilleur ; visitez en août et vous voyez la version avec laquelle il faudra réellement vivre. Si vous achetez un logement plutôt qu'un actif, faites les deux avant de vous engager.

Regardez précisément comment l'immeuble se comporte l'été : parkings couverts, cheminements ombragés, distance entre le hall et tout ce qui est utile, et si les espaces communs sont utilisables à quarante-cinq degrés.

Un immeuble qui fonctionne en août vaut davantage sur toute une vie de propriété qu'un immeuble qui est photogénique en janvier.

Et si vous venez voir des biens, venez à la saison où viendront vos invités et vos locataires. C'est alors que sont produits les chiffres qui comptent.