Boże Narodzenie w Dubaju: Al Habtoor Winter Garden, Madinat Jumeirah, Expo i DIFC

Grudzień w Dubaju to jedyny miesiąc w roku, kiedy miasto jest jednoznacznie przyjemne, a sezon świąteczny jest tu naprawdę udany. Winter Garden w Al Habtoor, jarmark w Madinat Jumeirah, Expo 2020, pokaz dronów w Bluewaters i Winter District w DIFC — gdzie są, jakie są i które warto odwiedzić.

Czym jest Al Habtoor Winter Garden?

Czynny od 1 listopada do 31 stycznia, od 16:00 do północy, naprzeciw Al Habtoor City. To największy z dubajskich jarmarków bożonarodzeniowych i najbardziej rodzinny, a — co w tym mieście niezwykłe — przyjazny psom, więc czworonożni domownicy mogą przyjść razem z Państwem.

Powodem, by tam pójść, jest jedzenie. Szeroki wybór stoisk zamiast układu z dwiema kuchniami, do którego domyślnie ograniczają się najczęściej dubajskie wydarzenia; jarmark działa na tyle późno, że w grudniu można przyjść po pracy bez pośpiechu.

Trwa też trzy miesiące, co czyni go opcją bez presji: nie trzeba planować wokół dwóch weekendów.

A Madinat Jumeirah, Expo i DIFC?

Jarmark w Madinat Jumeirah jest najładniejszy z nich, urządzony w souku i na kanałach kompleksu, z Burj Al Arab w tle. Jest też najbardziej zatłoczony, a parking w grudniu to poważna kwestia — warto przyjechać wcześnie lub wziąć taksówkę.

Expo 2020 — dziś Expo City — wykorzystuje swoją skalę inaczej: więcej przestrzeni, więcej miejsca, by dzieci mogły pobiegać, mniej atmosfery jarmarku, a więcej festiwalowej.

Winter District w DIFC to wersja dla dorosłych: mniejsza, w dzielnicy finansowej, z mocniejszym naciskiem na jedzenie i napoje oraz z tłumem po pracy. A pokaz dronów w Bluewaters jest wart tego, by pod niego zaplanować wizytę; to najbardziej imponująca darmowa rzecz, jaka dzieje się w mieście w tym miesiącu.

Dlaczego kanał o nieruchomościach o tym mówi?

Ponieważ pytanie, które najczęściej słyszę od osób rozważających przeprowadzkę, nie dotyczy rentowności. Brzmi: jak się tam żyje i czy grudzień naprawdę jest tak dobry, jak wszyscy mówią.

Uczciwa odpowiedź jest taka, że sezon do życia w Dubaju trwa mniej więcej od listopada do kwietnia, a grudzień jest jego szczytem. To także, nieprzypadkowo, czas najwyższych stawek najmu krótkoterminowego i największego zapełnienia miasta — co ma bezpośrednie konsekwencje inwestycyjne.

Jeśli kupują Państwo na dochód z najmu krótkoterminowego, rok przychodowy jest skoncentrowany w tych miesiącach. Każda prognoza oparta na średniej rocznej ukrywa tę koncentrację, a każdy operator, który nie pokaże miesięcznych liczb, ukrywa ją celowo.

Które jarmarki warto odwiedzić?

Al Habtoor City prowadzi jeden z większych i bardziej klimatycznych jarmarków, po stronie kanału, z prawdziwie europejskim układem — drewniane stoiska, grzane napoje, jedzenie i skala, dzięki której jest to wydarzenie, a nie wystawa w centrum handlowym.

Madinat Jumeirah gości jarmark w kompleksie souku i jest to najatrakcyjniejsza oprawa ze wszystkich: kanały, wieże wiatrowe i Burj Al Arab w tle robią większość roboty.

Expo City wykorzystuje stałą infrastrukturę po Expo 2020 do dużych wydarzeń sezonowych, z większą przestrzenią i bardziej rodzinnym programem.

Poza jarmarkami sezon przynosi instalacje w hotelach, lodowiska, kino plenerowe i scenę restauracyjną pracującą na pełnych obrotach, bo pogoda wreszcie na to pozwala.

Dlaczego zima to cały model biznesowy?

Mniej więcej od końca października do kwietnia pogoda jest tu niemal idealna: ciepłe dni, chłodne wieczory, niska wilgotność. Działają wszystkie obiekty na zewnątrz, plaże nadają się do użytku, a tarasy, na których w sierpniu nie da się przebywać, są wyprzedane.

Wtedy przyjeżdżają goście. Obłożenie hoteli, rezerwacje w restauracjach, frekwencja na wydarzeniach i popyt na najem krótkoterminowy osiągają szczyt w tych miesiącach, a szczyt jest wyraźny, nie łagodny.

Od czerwca do września jest odwrotnie. Temperatury powyżej czterdziestu stopni przy wysokiej wilgotności zatrzymują wszystkich w domach, znaczna część mieszkańców wyjeżdża z kraju, a liczba gości gwałtownie spada.

Każdy, kto modeluje dubajski zwrot z najmu krótkoterminowego na podstawie średniego rocznego obłożenia, modeluje dwa zupełnie różne biznesy jako jeden.

Co to oznacza dla przychodu z najmu?

Należy modelować oba sezony osobno. Realistyczne obłożenie zimą po stawkach zimowych, plus realistyczne obłożenie latem po stawkach letnich i taką sumę przyjąć. Będzie niższa niż zannualizowana liczba podawana przez firmę zarządzającą, ale będzie prawdziwa.

Niektóre lokalizacje są bardziej sezonowe niż inne. Lokalizacje przy plaży i kurorty wahają się najmocniej; dzielnice centralne, sąsiadujące z biznesem, jak Business Bay i DIFC, lepiej wytrzymują lato, ponieważ część ich popytu jest korporacyjna, a nie wypoczynkowa.

Dla wynajmujących długoterminowo sezonowość działa inaczej: najmy zaczynają się w przeważającej mierze jesienią, zgodnie z rokiem szkolnym, więc lokal, który zwolni się w czerwcu, może stać pusty do września.

Jeśli tylko to możliwe, warto zgrać odbiór lokalu i pierwszy najem z jesienią. Lokal gotowy we wrześniu wynajmuje się znacznie szybciej niż identyczny lokal gotowy w czerwcu.

Co zima mówi potencjalnemu kupującemu?

Jeśli odwiedzą Państwo Dubaj w lutym, zobaczą go w najlepszym wydaniu; w sierpniu zobaczą wersję, z którą naprawdę trzeba żyć. Jeśli kupują Państwo dom, a nie aktywo, warto zrobić jedno i drugie przed podjęciem decyzji.

Należy przyjrzeć się zwłaszcza temu, jak budynek radzi sobie z latem: zadaszony parking, zacienione przejścia, odległość od lobby do czegokolwiek przydatnego i to, czy strefy wspólne nadają się do użytku przy czterdziestu pięciu stopniach.

Budynek, który sprawdza się w sierpniu, jest wart więcej w ciągu całego okresu posiadania niż taki, który dobrze wygląda na zdjęciach w styczniu.

A jeśli przyjeżdżają Państwo obejrzeć nieruchomość, najlepiej w sezonie, w którym przyjadą goście i najemcy. Wtedy generowane są liczby, które mają znaczenie.