Natale a Dubai: Al Habtoor Winter Garden, Madinat Jumeirah, Expo e DIFC

Dicembre è l'unico mese dell'anno in cui Dubai è senza dubbio piacevole, e offre una stagione natalizia davvero valida. Il Winter Garden di Al Habtoor, il mercatino di Madinat Jumeirah, Expo 2020, lo show di droni a Bluewaters e il Winter District al DIFC: dove si trovano, come sono e quali valgono il viaggio.

Che cos'è l'Al Habtoor Winter Garden?

Aperto dal 1° novembre al 31 gennaio, dalle 16:00 a mezzanotte, di fronte ad Al Habtoor City. È il più grande dei mercatini di Natale di Dubai e il più adatto alle famiglie e, caso insolito per la città, accetta i cani: i quattro zampe di casa possono venire con Voi.

Il cibo è il motivo per andarci. Un'ampia scelta di bancarelle, e non l'offerta di due sole cucine a cui si riducono di solito gli eventi di Dubai; resta aperto fino a tardi, così a dicembre si può arrivare dopo il lavoro senza correre.

Dura inoltre tre mesi, il che lo rende l'opzione senza pressione: non occorre organizzarsi attorno a una finestra di due fine settimana.

E Madinat Jumeirah, Expo e DIFC?

Il mercatino di Madinat Jumeirah è il più bello, ambientato nel souk e tra i canali del resort con il Burj Al Arab sullo sfondo. È anche il più affollato, e a dicembre il parcheggio è un problema reale: si vada presto o si prenda un taxi.

Expo 2020, oggi Expo City, usa la propria scala in modo diverso: più spazio, più posto in cui far correre i bambini, meno atmosfera da mercatino e più da festival.

Il Winter District al DIFC è la versione per adulti: più piccolo, nel distretto finanziario, con maggiore enfasi su cibo e bevande e un pubblico del dopo lavoro. Quanto allo show di droni di Bluewaters, vale la pena organizzare la visita attorno ad esso: è la cosa gratuita più impressionante che accada in città quel mese.

Perché un canale immobiliare ne parla?

Perché la domanda che mi viene posta più spesso da chi valuta un trasferimento non riguarda il rendimento. È: com'è viverci, e dicembre è davvero bello come dicono tutti?

La risposta onesta è che la stagione vivibile di Dubai va grosso modo da novembre ad aprile, e dicembre ne è il picco. Non a caso è anche il periodo in cui le tariffe degli affitti brevi sono più alte e la città è più piena, un fatto con conseguenze dirette sull'investimento.

Se acquista per un reddito da affitti brevi, il Suo anno di ricavi è concentrato in questi mesi. Qualsiasi proiezione costruita su una media annuale nasconde questa concentrazione, e qualsiasi operatore che non Le mostri i dati mensili la nasconde di proposito.

Quali mercatini vale la pena visitare?

Al Habtoor City ospita uno dei mercatini più grandi e suggestivi, sul lato del canale, con un autentico impianto da mercatino europeo: bancarelle di legno, vin brûlé, cibo e una scala che lo fa sentire un evento e non un allestimento da centro commerciale.

Madinat Jumeirah ospita un mercatino all'interno del complesso del souk, ed è la cornice più attraente di tutte: i canali, le torri del vento e il Burj Al Arab sullo sfondo fanno quasi tutto il lavoro.

Expo City ha riutilizzato le infrastrutture permanenti di Expo 2020 per grandi eventi stagionali, con più spazio e un programma più rivolto alle famiglie.

Oltre ai mercatini, la stagione porta allestimenti negli hotel, piste di pattinaggio, cinema all'aperto e una scena di ristoranti a pieno regime perché finalmente il clima lo permette.

Perché l'inverno è l'intero modello di business?

Da fine ottobre ad aprile circa il clima qui è quasi perfetto: giornate calde, sere fresche, bassa umidità. Tutti i locali all'aperto funzionano, le spiagge sono utilizzabili e le terrazze inabitabili ad agosto sono al completo.

È allora che arrivano i visitatori. Occupazione alberghiera, prenotazioni nei ristoranti, presenze agli eventi e domanda di affitti brevi toccano il picco in questi mesi, e il picco è marcato, non lieve.

Da giugno a settembre vale il contrario. Temperature sopra i quaranta gradi con alta umidità tengono tutti al chiuso, una parte consistente dei residenti lascia il Paese e il numero di visitatori crolla.

Chi modella il rendimento di un affitto breve a Dubai su un'occupazione media annua modella come uno solo due business completamente diversi.

Che cosa significa per il reddito da locazione?

Si modellino le due stagioni separatamente. Si prenda un'occupazione invernale realistica alle tariffe invernali, vi si aggiunga un'occupazione estiva realistica alle tariffe estive e si usi quel totale. Sarà inferiore alla cifra annualizzata indicata da una società di gestione, e sarà corretto.

Alcune zone sono più stagionali di altre. Le località di spiaggia e di resort oscillano di più; i distretti centrali vicini al business come Business Bay e DIFC reggono meglio d'estate perché parte della loro domanda è aziendale e non turistica.

Per i proprietari di locazioni lunghe la stagionalità funziona diversamente: i contratti iniziano in larghissima parte in autunno, in linea con l'anno scolastico, quindi un'unità che si libera a giugno può restare vuota fino a settembre.

Se possibile, faccia coincidere consegna e prima locazione con l'autunno. Un'unità pronta a settembre si affitta molto più in fretta della stessa unità pronta a giugno.

Che cosa dice l'inverno a chi vuole acquistare?

Visitando a febbraio si vede Dubai al suo meglio; visitando ad agosto si vede la versione con cui bisogna davvero convivere. Se acquista una casa e non un asset, faccia entrambe le cose prima di impegnarsi.

Osservi in particolare come l'edificio affronta l'estate: parcheggi coperti, percorsi ombreggiati, la distanza dalla lobby a qualsiasi cosa utile e se le aree comuni sono utilizzabili a quarantacinque gradi.

Un edificio che funziona ad agosto vale di più in una vita di proprietà di uno che si fotografa bene a gennaio.

E se viene a vedere degli immobili, venga nella stagione in cui verranno i Suoi ospiti e inquilini. È allora che si generano i numeri che contano.