Damac Hills : l'actif, c'est le parc, pas le golf

Chaque annonce de ce quartier commence par le parcours Trump International, et presque aucun locataire ne choisit une maison pour cette raison. L'équipement qui se remplit chaque soir est le parc central, et dès qu'on le voit, la question de la parcelle à acheter trouve sa réponse.

Qu'est-ce que Damac Hills ?

Damac Hills est un quartier planifié construit par Damac autour du Trump International Golf Club Dubai, sur Umm Suqeim Road, du côté intérieur de la ville.

Il a été lancé en 2013 sous le nom d'Akoya by Damac, couvre environ 3,9 millions de mètres carrés dans le corridor de Dubailand et est aujourd'hui livré et occupé plutôt qu'en construction.

Le parcours de championnat de dix-huit trous a ouvert en son centre en 2017, avec une académie et un clubhouse. Autour se trouvent des villas individuelles, des rangées de maisons de ville dans de nombreux sous-quartiers et des immeubles d'appartements, dont les tours de marque Radisson et Artesia.

Les infrastructures du quotidien sont dans le périmètre : Damac Mall, Jebel Ali School (programme britannique), crèches, centre médical, commerces et hôtels.

Cette combinaison — trois niveaux de prix et trois profils de locataires très différents derrière une même grille — est inhabituelle à Dubaï et elle est en général favorable à la liquidité.

Le parc vaut-il mieux que le golf ?

Le parc central s'étend sur environ 372 000 mètres carrés et il n'a rien de décoratif. Terrains de sport, skate park, lacs, sentiers de promenade, lac de pêche, écuries et mini-ferme, plus Malibu Bay, une piscine à vagues avec plage artificielle.

Pour un bailleur, c'est le fait déterminant. Les villas en bordure de golf portent la prime la plus élevée et sont achetées par des golfeurs, un vivier restreint et spécifique. Les maisons de ville voisines du parc sont achetées par des familles et louées à des familles, et ce vivier est bien plus profond.

La règle pratique : le nombre de foyers qui veulent un parc au bout de la rue est bien supérieur à celui de ceux qui veulent un fairway, et c'est à ceux-là que vous louerez.

C'est aussi l'équipement le plus exposé au financement de son entretien. Vérifiez que les charges du quartier le maintiennent dans l'état que montrent les photos, et pas seulement que les photos existent.

Qu'en est-il de la réputation de Damac ?

Damac est un promoteur à gros volume à la réputation contrastée, et l'acheteur doit s'y confronter plutôt que de la balayer ou de l'ignorer.

La livraison s'est nettement améliorée en dix ans, et ce quartier est un lieu qui fonctionne, avec des habitants. La qualité de construction est de milieu de gamme — correcte, et inférieure à Emaar ou Sobha à prix équivalent.

Quand des quartiers Damac ont rencontré des difficultés, c'est plus souvent dans la gestion du quartier, les litiges sur les charges et l'entretien des équipements partagés que dans les structures elles-mêmes.

La vérification préalable ne porte donc pas sur le promoteur dans l'abstrait. Elle porte sur le sous-quartier concerné, parcouru en personne, et sur les registres de son association de propriétaires.

Les appartements sont-ils un autre investissement ?

Les tours du quartier se louent à des professionnels et des couples travaillant dans les districts d'affaires de l'ouest, qui veulent un quartier vert au prix d'un appartement, et elles produisent des rendements en pourcentage nettement meilleurs que les maisons de ville voisines.

Elles portent aussi les risques propres aux immeubles en copropriété dans les quartiers Damac : niveau des charges, compétence de l'association et entretien des équipements partagés, autant de points contestés dans certains immeubles ici.

Si vous achetez ce quartier pour le rendement plutôt que comme résidence familiale, les appartements offrent en général la meilleure arithmétique. La réserve est que la vérification au niveau de l'immeuble compte bien plus pour un appartement que pour une villa.

Ne mélangez pas les deux dans un même tableur. Ce sont deux marchés qui partagent simplement un code postal.

Quelle est la durée du trajet, et quel est le risque d'offre ?

L'accès se fait par Umm Suqeim Road et Hessa Street via Sheikh Mohammed Bin Zayed Road : environ trente minutes jusqu'à Downtown et un trajet similaire jusqu'à la Marina hors pointe, davantage aux heures de pointe, avec Global Village à environ dix-huit minutes et l'aéroport à environ trente-cinq. Pas de métro.

C'est un trajet standard de villa en couronne extérieure et c'est la principale contrainte sur la demande. Le vivier de locataires est composé de familles qui placent l'espace, le jardin et l'accès aux écoles avant le temps de trajet.

La seconde contrainte est l'offre. Damac a continué de lancer de nouvelles phases et des projets voisins, et chaque lancement concurrence les propriétaires existants à la revente comme à la location.

Un vendeur particulier ne peut pas égaler le plan de paiement d'un promoteur : dans un quartier encore en extension, c'est donc le prix qui doit faire ce travail.

Que vérifier avant de faire une offre ?

L'état actuel et la gestion du sous-quartier concerné, parcouru plutôt que lu. Damac Hills est assez vaste pour que les clusters se trouvent dans des états visiblement différents.

L'historique des charges et les registres de l'association de propriétaires, en vérifiant si les litiges ont été réglés ou simplement reportés.

Ce qu'il reste à construire à l'intérieur du quartier et juste autour.

Et la parcelle elle-même : bordure de golf, bordure de parc, rangée intérieure, et orientation du jardin. Dans un quartier de cette taille, ce sont quatre niveaux de prix et quatre viviers de locataires, et les confondre est l'erreur la plus coûteuse qui soit ici.