Damac Hills: aktywem jest park, a nie pole golfowe

Każde ogłoszenie na tym osiedlu zaczyna się od pola Trump International i prawie nikt z najemców nie wybiera domu z jego powodu. Udogodnieniem, które co wieczór się zapełnia, jest centralny park, a gdy to zobaczysz, pytanie o to, jaką działkę kupić, rozstrzyga się samo.

Czym jest Damac Hills?

Damac Hills to osiedle z masterplanu zbudowane przez Damac wokół Trump International Golf Club Dubai, przy Umm Suqeim Road po śródlądowej stronie miasta.

Wprowadzono je na rynek w 2013 roku jako Akoya by Damac; zajmuje około 3,9 mln metrów kwadratowych w korytarzu Dubailand i jest dziś ukończone i zamieszkane, a nie w budowie.

Osiemnastodołkowe pole mistrzowskie otwarto w jego centrum w 2017 roku, wraz z akademią i klubem. Wokół leżą wolnostojące wille, rzędy szeregowców w licznych podosiedlach i budynki apartamentowe, w tym markowe wieże Radisson i Artesia.

Codzienna infrastruktura znajduje się w granicach osiedla: Damac Mall, Jebel Ali School z brytyjskim programem, żłobki i przedszkola, centrum medyczne, sklepy i hotele.

To połączenie — trzy bardzo różne przedziały cenowe i trzy bardzo różne profile najemców za jedną bramą — jest w Dubaju niezwykłe i generalnie sprzyja płynności.

Czy park jest lepszy niż golf?

Centralny park ma około 372 000 metrów kwadratowych i nie jest dekoracją. Boiska sportowe, skatepark, jeziora, ścieżki spacerowe, jezioro wędkarskie, stajnie i mini zoo, a także Malibu Bay, basen z falą i sztuczną plażą.

Dla wynajmującego to fakt kluczowy. Wille przy polu golfowym niosą najwyższą premię i kupują je golfiści, czyli niewielka, wąska grupa. Szeregowce przy parku kupują rodziny i wynajmują rodzinom, a ta pula jest znacznie głębsza.

Praktyczna reguła: liczba gospodarstw, które chcą parku na końcu ulicy, jest znacznie większa niż liczba tych, które chcą fairwayu, i to jej będziesz wynajmować.

Park jest też udogodnieniem najbardziej narażonym na kwestie finansowania utrzymania. Sprawdź, czy opłata wspólnotowa utrzymuje go w stanie ze zdjęć, a nie tylko czy same zdjęcia istnieją.

A reputacja Damac?

Damac to deweloper o dużym wolumenie i mieszanej reputacji, a nabywca powinien się z tym zmierzyć, zamiast ją odrzucać lub ignorować.

Terminowość oddawania znacznie się poprawiła w ostatniej dekadzie, a to osiedle jest działającym miejscem z mieszkańcami. Jakość wykonania jest średniej klasy — wystarczająca i niższa niż u Emaar czy Sobha w porównywalnych przedziałach cenowych.

Tam, gdzie osiedla Damac napotykały problemy, częściej dotyczyły one zarządzania wspólnotą, sporów o opłaty serwisowe i utrzymania wspólnych obiektów niż samych konstrukcji.

Co oznacza, że należyta staranność nie dotyczy tu dewelopera w abstrakcji. Dotyczy konkretnego podosiedla, obejrzanego osobiście, i dokumentów jego stowarzyszenia właścicieli.

Czy apartamenty to inna inwestycja?

Wieże na terenie osiedla wynajmuje się specjalistom i parom pracującym w zachodnich dzielnicach biznesowych, którzy chcą zielonego osiedla w cenie apartamentu, a ich stopy zwrotu w procentach są wyraźnie lepsze niż sąsiednich szeregowców.

Niosą też ryzyka właściwe budynkom z lokalami na własność w osiedlach Damac: poziom opłat serwisowych, kompetencje stowarzyszenia i utrzymanie wspólnych obiektów, co w niektórych tutejszych budynkach bywało przedmiotem sporów.

Jeśli kupujesz to osiedle dla zwrotu, a nie na dom rodzinny, apartamenty zwykle dają lepszą arytmetykę. Zastrzeżenie: należyta staranność na poziomie budynku znaczy przy apartamencie znacznie więcej niż przy willi.

Nie łącz obu w jednym arkuszu. To dwa rynki, które tylko dzielą kod pocztowy.

Jak długi jest dojazd i jakie jest ryzyko podaży?

Dojazd odbywa się z Umm Suqeim Road i Hessa Street przez Sheikh Mohammed Bin Zayed Road: mniej więcej trzydzieści minut do Downtown i podobnie do Marina poza szczytem, dłużej w szczycie, do Global Village około osiemnastu minut, na lotnisko około trzydziestu pięciu. Metra nie ma.

To standardowy dojazd do willi w zewnętrznym pierścieniu i główne ograniczenie popytu. Pulę najemców tworzą rodziny, które stawiają przestrzeń, ogród i dostęp do szkoły przed czasem podróży.

Drugim ograniczeniem jest podaż. Damac nadal wprowadza nowe fazy i sąsiednie projekty, a każda premiera konkuruje z dotychczasowymi właścicielami zarówno przy odsprzedaży, jak i przy wynajmie.

Prywatny sprzedający nie przebije planu płatności dewelopera, więc na osiedlu, które wciąż się rozbudowuje, tę pracę musi wykonać cena.

Co sprawdzić przed złożeniem oferty?

Aktualny stan i zarządzanie konkretnym podosiedlem — obejrzanym, a nie przeczytanym. Damac Hills jest na tyle duże, że klastry są w wyraźnie różnym stanie.

Historię opłat serwisowych i dokumenty stowarzyszenia właścicieli, ze zwróceniem uwagi na to, czy spory rozstrzygnięto, czy tylko odroczono.

Co zostało jeszcze do zbudowania na terenie osiedla i tuż wokół niego.

I samą działkę: widok na pole golfowe, widok na park, rząd wewnętrzny i strona, na którą wychodzi ogród. Na osiedlu tej wielkości to cztery różne przedziały cenowe i cztery różne pule najemców, a ich mylenie to najdroższy błąd, jaki można tu popełnić.