Damac Hills: l'asset è il parco, non il campo da golf

Ogni annuncio in questa community apre con il campo Trump International, e quasi nessun inquilino sceglie una casa per quello. Il servizio che si riempie ogni sera è il parco centrale, e una volta capito questo, la questione di quale lotto comprare si risolve da sola.

Che cos'è Damac Hills?

Damac Hills è una community pianificata costruita da Damac attorno al Trump International Golf Club Dubai, lungo Umm Suqeim Road, sul lato interno della città.

È stata lanciata nel 2013 come Akoya by Damac, si estende per circa 3,9 milioni di metri quadrati nel corridoio di Dubailand ed è oggi consegnata e abitata, non più in costruzione.

Il campo da campionato a diciotto buche è stato inaugurato al suo centro nel 2017, con un'accademia e un clubhouse. Attorno si trovano ville indipendenti, file di townhouse in numerose sotto-community e palazzi di appartamenti, tra cui le torri a marchio Radisson e Artesia.

Le infrastrutture quotidiane sono all'interno del perimetro: Damac Mall, Jebel Ali School con programma britannico, asili, un centro medico, negozi e hotel.

Questa combinazione, tre fasce di prezzo molto diverse e tre profili di inquilino molto diversi dentro un solo cancello, è insolita a Dubai e in genere favorisce la liquidità.

Il parco vale più del golf?

Il parco centrale si estende per circa 372 000 metri quadrati e non è decorativo. Campi sportivi, uno skate park, laghi, sentieri, un lago per la pesca, scuderie e una fattoria didattica, oltre a Malibu Bay, una piscina a onde con spiaggia artificiale.

Per un proprietario questo è il fatto operativo. Le ville fronte golf hanno il premio più alto e le comprano i golfisti, un bacino piccolo e specifico. Le townhouse adiacenti al parco le comprano le famiglie e le affittano a famiglie, e quel bacino è molto più profondo.

La regola pratica: il numero di nuclei che vogliono un parco in fondo alla strada è molto più grande di quello di chi vuole un fairway, ed è a loro che affitterete.

È anche il servizio più esposto al finanziamento della manutenzione. Verificate che la community charge lo mantenga nelle condizioni che mostrano le fotografie, e non solo che le fotografie esistano.

E la reputazione di Damac?

Damac è un costruttore ad alto volume con una reputazione contrastata, e un acquirente deve confrontarsi con questo fatto, senza liquidarlo né ignorarlo.

Le consegne sono migliorate molto nell'ultimo decennio e questa community è un luogo che funziona, con dei residenti. La qualità costruttiva è di fascia media: adeguata e inferiore a Emaar o Sobha a pari prezzo.

Quando le community Damac hanno incontrato problemi, è stato più spesso nella gestione della community, nelle controversie sulle service charge e nella manutenzione delle strutture condivise che nelle strutture edilizie in sé.

Il che significa che la due diligence qui non riguarda il costruttore in astratto, ma la specifica sotto-community, visitata di persona, e i registri della sua associazione dei proprietari.

Gli appartamenti sono un investimento diverso?

Le torri all'interno della community si affittano a professionisti e coppie che lavorano nei distretti d'affari occidentali e vogliono una community verde al prezzo di un appartamento, e producono rendimenti percentuali sensibilmente migliori delle townhouse accanto.

Comportano anche i rischi specifici dei condomini nelle community Damac: livello delle service charge, competenza dell'associazione e manutenzione delle strutture condivise, tutti aspetti contestati in alcuni edifici qui.

Se si compra in questa community per il rendimento e non per una casa di famiglia, gli appartamenti sono di solito il calcolo migliore. La riserva è che la due diligence a livello di edificio conta molto più su un appartamento che su una villa.

Non fondete i due segmenti in un unico foglio di calcolo. Sono due mercati che condividono per caso il codice postale.

Quanto dura il tragitto e qual è il rischio di offerta?

L'accesso avviene da Umm Suqeim Road e Hessa Street tramite Sheikh Mohammed Bin Zayed Road: circa trenta minuti fino a Downtown e un tragitto simile fino a Marina fuori dall'ora di punta, di più nelle ore di punta, con Global Village a circa diciotto minuti e l'aeroporto a circa trentacinque. Non c'è la metropolitana.

È un tragitto standard di una villa della cintura esterna ed è il principale limite alla domanda. Il bacino di inquilini è fatto di famiglie che mettono spazio, giardino e accesso alle scuole prima del tempo di percorrenza.

Il secondo limite è l'offerta. Damac ha continuato a lanciare nuove fasi e progetti adiacenti, e ogni lancio fa concorrenza ai proprietari esistenti sia nella rivendita sia nella locazione.

Un venditore privato non può eguagliare il piano di pagamento di un costruttore, quindi in una community ancora in ampliamento è il prezzo a dover fare quel lavoro.

Che cosa verificare prima di fare un'offerta?

Le condizioni attuali e la gestione della specifica sotto-community, visitata e non letta. Damac Hills è abbastanza grande perché i cluster si trovino in stati visibilmente diversi.

Lo storico delle service charge e i registri dell'associazione dei proprietari, badando a se le controversie siano state risolte o solo rinviate.

Che cosa resta da costruire all'interno della community e nelle sue immediate vicinanze.

E il lotto stesso: fronte golf, fronte parco, fila interna e orientamento del giardino. In una community di queste dimensioni sono quattro fasce di prezzo e quattro bacini di inquilini diversi, e confonderli è l'errore più costoso che si possa commettere qui.