Damac Hills: Das Vermögen ist der Park, nicht der Golfplatz

Jedes Inserat in dieser Community beginnt mit dem Trump International Course, und fast kein Mieter wählt ein Haus seinetwegen. Die Einrichtung, die sich jeden Abend füllt, ist der zentrale Park – und wer das sieht, dem beantwortet sich die Frage, welches Grundstück man kaufen sollte, von selbst.

Was ist Damac Hills?

Damac Hills ist eine Masterplan-Community von Damac rund um den Trump International Golf Club Dubai, an der Umm Suqeim Road auf der Landseite der Stadt.

Sie wurde 2013 als Akoya by Damac gestartet, umfasst rund 3,9 Millionen Quadratmeter im Korridor Dubailand und ist heute fertiggestellt und bewohnt, nicht mehr im Bau.

Der Championship-Platz mit achtzehn Löchern wurde 2017 in ihrem Zentrum eröffnet, mit Akademie und Clubhaus. Darum herum liegen freistehende Villen, Townhouse-Reihen in zahlreichen Sub-Communities und Apartmentgebäude, darunter die Markentürme Radisson und Artesia.

Die Infrastruktur des Alltags liegt innerhalb der Grenzen: Damac Mall, die Jebel Ali School nach britischem Lehrplan, Kitas, ein Medizinzentrum, Geschäfte und Hotels.

Diese Kombination – drei sehr verschiedene Preisniveaus und drei sehr verschiedene Mieterprofile hinter einem Tor – ist in Dubai ungewöhnlich und für die Liquidität in der Regel gut.

Ist der Park besser als der Golfplatz?

Der zentrale Park umfasst rund 372 000 Quadratmeter und ist keine Dekoration. Sportplätze, ein Skatepark, Seen, Wanderwege, ein Angelsee, Ställe und ein Streichelzoo sowie Malibu Bay, ein Wellenbad mit künstlichem Strand.

Für einen Vermieter ist das der entscheidende Punkt. Villen am Golfplatz tragen den höchsten Aufschlag und werden von Golfspielern gekauft, einem kleinen und speziellen Kreis. Townhouses am Park werden von Familien gekauft und an Familien vermietet, und dieser Kreis ist weit größer.

Die praktische Regel: Die Zahl der Haushalte, die am Ende der Straße einen Park wollen, ist viel größer als die Zahl derer, die ein Fairway wollen – und an sie werden Sie vermieten.

Der Park ist auch die Einrichtung, die bei der Finanzierung der Instandhaltung am meisten gefährdet ist. Prüfen Sie, ob die Community-Gebühr ihn in dem Zustand hält, den die Fotos zeigen, und nicht nur, dass es die Fotos gibt.

Wie steht es um den Ruf von Damac?

Damac ist ein Bauträger mit hohem Volumen und gemischtem Ruf, und ein Käufer sollte sich damit auseinandersetzen, statt ihn abzutun oder zu ignorieren.

Die Fertigstellung hat sich im letzten Jahrzehnt deutlich verbessert, und diese Community ist ein funktionierender Ort mit Bewohnern. Die Bauqualität liegt im mittleren Segment – ausreichend und bei vergleichbaren Preisen unter Emaar oder Sobha.

Wo Damac-Communities in Schwierigkeiten gerieten, lag es häufiger am Community-Management, an Streit um die Service Charge und an der Pflege gemeinsamer Einrichtungen als an den Bauwerken selbst.

Die Prüfung gilt hier also nicht dem Bauträger im Allgemeinen, sondern der konkreten Sub-Community, die Sie persönlich begehen, und den Unterlagen ihrer Eigentümergemeinschaft.

Sind die Apartments eine andere Anlage?

Die Türme in der Community werden an Berufstätige und Paare vermietet, die in den westlichen Geschäftsvierteln arbeiten und eine grüne Community zum Apartmentpreis wollen, und sie erzielen deutlich bessere prozentuale Renditen als die Townhouses daneben.

Sie tragen auch die Risiken, die für Wohnungseigentumsgebäude in Damac-Communities typisch sind: Höhe der Service Charge, Kompetenz der Eigentümergemeinschaft und Pflege der gemeinsamen Einrichtungen – in einigen Gebäuden hier alles schon umstritten.

Wer diese Community wegen der Rendite und nicht für ein Familienhaus kauft, rechnet mit den Apartments meist besser. Der Vorbehalt: Die Prüfung auf Gebäudeebene zählt bei einem Apartment weit mehr als bei einer Villa.

Mischen Sie beide nicht in einer Tabelle. Es sind zwei Märkte, die zufällig dieselbe Postleitzahl teilen.

Wie lang ist der Arbeitsweg, und wie hoch ist das Angebotsrisiko?

Die Zufahrt führt über die Umm Suqeim Road und die Hessa Street zur Sheikh Mohammed Bin Zayed Road: etwa dreißig Minuten nach Downtown und eine ähnliche Fahrt zur Marina außerhalb der Stoßzeiten, zu Stoßzeiten länger; zum Global Village sind es rund achtzehn Minuten, zum Flughafen etwa fünfunddreißig. Keine Metro.

Das ist ein üblicher Villenweg im äußeren Ring und die wichtigste Grenze der Nachfrage. Der Mieterkreis besteht aus Familien, die Platz, Garten und Schulzugang vor die Fahrzeit stellen.

Die zweite Grenze ist das Angebot. Damac bringt weiter neue Phasen und Nachbarprojekte auf den Markt, und jede Veröffentlichung konkurriert mit den bestehenden Eigentümern beim Weiterverkauf und bei der Vermietung.

Ein privater Verkäufer kann den Zahlungsplan eines Bauträgers nicht überbieten; in einer Community, die noch erweitert wird, muss daher der Preis diese Arbeit leisten.

Was sollten Sie vor einem Angebot prüfen?

Den aktuellen Zustand und die Verwaltung der konkreten Sub-Community, die Sie begehen und nicht nur nachlesen. Damac Hills ist groß genug, dass die Cluster sichtbar in unterschiedlichem Zustand sind.

Die Service-Charge-Historie und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, mit Blick darauf, ob Streitigkeiten beigelegt oder nur vertagt wurden.

Was innerhalb und unmittelbar um die Community noch gebaut werden soll.

Und das Grundstück selbst: Lage am Golfplatz, am Park, in einer inneren Reihe und wohin der Garten zeigt. In einer Community dieser Größe sind das vier verschiedene Preisniveaus und vier verschiedene Mieterkreise, und sie zu verwechseln ist der teuerste Fehler, den man hier machen kann.