Immobilier dans le sud de Chypre : prix à Limassol, résidence et comment éviter de perdre de l'argent

N'achetez que dans le sud, et uniquement des résidences de marque neuves à Limassol si l'objectif est le profit, affirme Oleg Svyatenko après deux semaines sur l'île. Un deux-pièces en bord de mer démarre à EUR 1,2 million, la location rapporte environ 3 % net, et le gain vient de l'écart de prix entre un immeuble en construction et un immeuble achevé.

Pourquoi la partie de Chypre où l'on achète est-elle déterminante ?

Chypre est divisée en deux. Le sud est un État indépendant au sein de l'Union européenne. Le nord est la partie turque depuis le conflit de 1974 et n'est pas reconnu.

La position d'Oleg est brève : le nord ne se vend pas. Les histoires d'acheteurs incapables de revendre un bien à Chypre, dit-il, concernent presque toujours cette partie-là. Vendre un bien dans le nord peut aussi entraîner des poursuites pénales dans le sud.

La vie quotidienne est plus paisible que la carte ne le laisse penser. On passe librement d'un côté à l'autre, et les habitants du sud montent dans le nord pour un carburant moins cher. Des troupes britanniques, grecques et des Nations unies sont stationnées sur l'île. Il ne s'attend pas à une reprise prochaine du conflit gelé, mais y voit l'objection la plus facile à opposer à ce marché.

Quelle ville du sud de Chypre est la meilleure pour investir ?

Limassol, à son avis. On y trouve les bureaux, le casino, le tourisme et un long front de mer avec parcs et marina. Il la juge le meilleur endroit de l'île, aussi bien pour les vacances que pour y vivre.

Les autres villes jouent des rôles différents. Paphos est tranquille. Larnaca est plus jeune et plus animée, avec beaucoup d'Européens. Nicosie est la capitale, siège de l'administration et des juristes. Les trajets entre elles prennent environ 40 minutes.

L'île ne compte que 1,3 million d'habitants. Oleg situe son pouvoir d'achat entre la Pologne et Dubaï, avec un PIB par habitant d'environ USD 40 000 contre 31 000 et 52 000. Environ 100 000 résidents parlent russe, dit-il, et à Limassol beaucoup travaillent dans l'informatique.

Combien coûte l'immobilier à Limassol ?

En première ligne depuis la mer, un deux-pièces dans un immeuble avec salle de sport et piscines démarre à EUR 1,2 million et monte jusqu'à EUR 2 millions, d'après les notes qu'Oleg a prises pendant le voyage. Seuls quelques immeubles de ce type bordent le front de mer.

Trilogy, l'immeuble le plus connu, mêle bureaux et logements. Il cite EUR 2,2 millions pour un deux-pièces d'environ 85 mètres carrés, en revente uniquement. Les surfaces y sont comptées en surface utile, et non le long des murs extérieurs.

Les villas de Limassol Marina, à côté du centre historique, coûtent EUR 5 millions et plus, et sont presque toutes vendues. Chaque villa dispose de son propre mouillage. Il désigne le promoteur, Cybarco, comme l'un des deux plus solides de l'île.

Ces chiffres sont ceux cités dans la vidéo, et non des offres. Ils décrivent ce qu'il a vu pendant son voyage et doivent être revérifiés avant toute décision.

Que peut-on acheter pour EUR 300 000 à Chypre ?

Soit la deuxième ligne depuis l'eau à Limassol, soit la banlieue. L'exemple d'Oleg est Erimi, à 30-40 minutes du centre, où ce budget permet d'acheter une maison mitoyenne de trois chambres ou une villa jumelée d'environ 120 mètres carrés.

En ville, la même somme achète un deux-pièces. Les loyers reflètent le même écart : environ EUR 1 600 par mois pour un studio en centre-ville, ou EUR 1 600 pour cette maison mitoyenne de trois chambres hors de la ville.

Les loyers ont fortement augmenté, dit-il, passant d'environ EUR 500 par mois pour un appartement central à environ EUR 1 600. Il relie cette hausse à l'arrivée de capitaux et de locataires venus d'Israël, à 40 minutes de vol, ainsi qu'à celle de traders européens aux salaires de EUR 7 000-10 000.

L'achat d'un bien donne-t-il la résidence ou un passeport à Chypre ?

La résidence, oui ; le passeport, plus maintenant. Chypre a fermé son programme de citoyenneté par investissement le 1er novembre 2020. Avant cette date, les clients d'Oleg achetaient pour EUR 1-2 millions et recevaient aussitôt un passeport.

La voie actuelle est un permis de séjour pour un achat de EUR 300 000. Le bien doit être acheté auprès d'un promoteur. Avec une revente, le programme ne s'applique pas.

La citoyenneté demande ensuite du temps. Il décrit sept ans de résidence à Chypre et un examen de grec de niveau B1 avant l'obtention d'un passeport.

Un détail compte pour les déplacements. Chypre fait partie de l'Union européenne mais n'est pas encore membre de l'espace Schengen, de sorte qu'un autre régime s'applique. Il affirme que le pays a l'intention d'y adhérer.

Comment les investisseurs gagnent-ils de l'argent sur les immeubles neufs de Limassol ?

Sur l'écart entre un immeuble inachevé et un immeuble fini de même gamme. L'exemple d'Oleg : un deux-pièces dans un immeuble de marque achevé coûte EUR 1,8 million, alors que les deux-pièces du projet voisin de même niveau se vendent EUR 1,2 million.

Le promoteur fixe volontairement le prix en dessous du produit fini. L'acheteur entre avec le promoteur, attend environ trois ans les clés, puis revend. Il estime le profit à quelque 40 % sur la durée du chantier.

La stratégie ne fonctionne que dans le luxe et les résidences de marque, insiste-t-il. Il a examiné quatre projets : Trilogy, Limassol Del Mar, The Ritz-Carlton Residences et The St. Regis residences, où trois tours sont en construction sur le littoral.

Les nouveaux immeubles reposent sur de très vastes podiums, dont certains portent un court de tennis sur le toit, avec spas, piscines intérieures et extérieures et halls immenses. Dans les appartements ordinaires en revente et les projets de promoteurs inconnus, il ne voit rien à gagner.

Les revenus locatifs à Chypre valent-ils la peine ?

Pas comme stratégie. Le loyer net tourne autour de 3 %, ce qui est jugé normal sur place, et Oleg affirme que les meilleures résidences ne donnent désormais aucun rendement locatif digne de ce nom. Les charges courantes absorbent environ 1,5 % de la valeur du bien par an, selon son estimation.

Les propriétaires sont donc soit des personnes qui aiment simplement vivre à Chypre, soit des acheteurs d'immeubles neufs de marque qui attendent l'écart de prix. Il cite deux promoteurs qu'il envisagerait pour cela, Marfields et Cybarco.

Combien coûte la vie à Limassol ?

À peu près autant qu'à Dubaï. Une personne seule dépense EUR 3 000-5 000 par mois et un couple EUR 5 000 ou plus, dit-il. Le logement revient à environ EUR 1 600 et une voiture à EUR 500 dans la version la plus économique.

Les charges sont la surprise. La climatisation d'une maison mitoyenne de trois chambres peut atteindre EUR 800 par mois en été, et toutes les charges d'une villa de trois chambres s'élèvent à EUR 1 000-1 200. À Dubaï, sa facture de charges est d'environ AED 1 000 (USD 272) par mois.

L'essence est chère : faire le plein d'un petit crossover lui a coûté EUR 80, contre environ EUR 25 à Dubaï. L'alimentation, c'est l'inverse. Le fromage français, le vin italien et les olives grecques sont abordables et excellents.

Il a aussi apprécié l'ambiance : des gens courtois, de bonnes routes, de grands supermarchés, un stationnement gratuit et beaucoup d'espaces verts autour des immeubles neufs.