Mira Verde a Tbilisi Hills: uno sviluppatore di Dubai costruisce in Georgia

Mira è uno sviluppatore con sede negli Emirati, noto per residenze e ville di marca, completamente arredate, in Medio Oriente e in Europa. Il suo progetto georgiano, Mira Verde, sorge dentro Tbilisi Hills, il principale sviluppo di lusso del Paese, a venti minuti dall'aeroporto internazionale di Tbilisi, in una tenuta con golf a 18 buche sulle colline sopra la città.

Qual è il progetto e com'è la tenuta?

Tbilisi Hills è una tenuta residenziale con golf sulle verdi colline fuori dalla capitale, ed è la cosa più vicina a un indirizzo di lusso riconosciuto a livello internazionale che la Georgia possa offrire.

L'elenco dei servizi è quello abituale per questo tipo di prodotto: campo da golf a 18 buche, negozi di lusso, vista panoramica sulla città, ville di marca, sicurezza 24 ore su 24, ristoranti.

La proposta di Mira Verde è l'equilibrio: venti minuti da un aeroporto internazionale, ma in un luogo appartato. Per l'acquirente a cui si rivolge è una combinazione davvero utile: qualcuno che vive altrove e vuole una seconda casa facile da raggiungere e da chiudere quando riparte.

Completamente arredato e di marca è il modello di Mira in tutto il suo portafoglio, ed è quello giusto per questo uso. In una seconda casa che si visita quattro volte l'anno non dovrebbe servire comprare nemmeno un divano.

Che cosa offre la Georgia a un acquirente?

La Georgia è insolitamente aperta alla proprietà immobiliare straniera: i non residenti possono acquistare immobili residenziali in freehold senza permesso e con restrizioni minime, la procedura è rapida e il trattamento fiscale dei redditi da locazione è leggero per gli standard europei.

Il Paese ha inoltre vissuto una fase di forte immigrazione e di investimenti in arrivo dalla regione, che ha sostenuto sia la domanda di affitti sia i prezzi. È davvero piacevole viverci ed è molto più economico del Golfo in termini di costi di gestione.

Il rovescio della medaglia sono la valuta e la geopolitica. Gli immobili georgiani sono prezzati in termini locali in un mercato esposto all'instabilità regionale, e sono entrambi rischi che non compaiono nel calcolo del rendimento.

Quanto è liquido il mercato prime?

Il mercato prime di Tbilisi è piccolo. Il bacino di acquirenti per una villa di marca in una tenuta con golf fuori dalla capitale si misura in centinaia, non in migliaia, e una quota significativa è composta dagli stessi acquirenti regionali arrivati negli ultimi anni.

Questa concentrazione è il rischio da nominare. Quando il bacino di acquirenti di una classe di asset è un'unica fascia demografica che risponde a un'unica serie di circostanze, un cambiamento di quelle circostanze fa sparire domanda e offerta nello stesso momento.

Ne deriva la stessa conclusione dell'Oman: acquistate perché volete trascorrerci del tempo e potete tenere l'immobile per un decennio. Non acquistate come riserva di valore liquida, perché non lo è.

Che cosa verificare?

Titolo e registrazione. Il registro pubblico georgiano è efficiente e consultabile, e una ricerca ipotecaria e dei titoli è rapida ed economica. Fatela comunque.

Il track record di consegna dello sviluppatore specificamente in Georgia, non negli Emirati. Uno sviluppatore con un buon curriculum a Dubai qui opera in un ambiente normativo e contrattuale diverso.

Che cosa comprende «completamente arredato», voce per voce, e chi sostituisce gli arredi quando si usurano.

E la struttura di service charge e di gestione della tenuta: una tenuta con golf ha costi fissi notevoli, che in uno sviluppo piccolo si ripartiscono tra pochi proprietari.

Perché la Georgia attira gli acquirenti stranieri?

La proprietà è davvero aperta. Gli stranieri possono acquistare immobili residenziali in Georgia liberamente, senza restrizioni di zona, e la registrazione presso la Public Service Hall spesso si completa in un solo giorno.

I prezzi sono bassi in termini assoluti. Gli appartamenti nel centro di Tbilisi costano una frazione di immobili centrali comparabili in quasi qualsiasi città europea o del Golfo, il che rende l'ingresso accessibile ad acquirenti che non possono accedere a quei mercati.

Il regime fiscale è leggero: imposta sulla proprietà minima, bassa imposta sul reddito da locazione delle persone fisiche e, in genere, nessuna imposta sulle plusvalenze per gli immobili residenziali detenuti da una persona fisica per oltre due anni.

E il fatto che uno sviluppatore di Dubai scelga di costruire lì è già un segnale: capitale con alternative che si impegna nel mercato.

Quali rischi spiegano lo sconto?

La valuta. Il lari ha attraversato periodi di forte volatilità e, se guadagnate in dollari o euro mentre il reddito da locazione è in lari, il movimento del cambio può cancellare un anno di rendimento.

La geopolitica. La Georgia confina con la Russia, ha dispute territoriali irrisolte e ha vissuto una notevole instabilità politica. I mercati immobiliari lo scontano, ed è una parte del motivo per cui i prezzi di ingresso sono bassi.

Costruzione e permessi. La qualità varia enormemente e la tutela degli acquirenti off-plan è molto più debole del sistema escrow emiratino. I piani aggiuntivi senza autorizzazione sono stati un problema ricorrente a Tbilisi.

Niente di tutto ciò è un argomento contro l'investimento. È un argomento per dimensionare la posizione in modo adeguato e non trattare un alto rendimento nominale come denaro gratis: il rendimento è il compenso per proprio questi rischi.

Come si confronta con gli Emirati?

Prezzo di ingresso: la Georgia costa meno per un fattore, non per un margine. Rendimento lordo: comparabile o superiore sulla carta, soprattutto negli affitti brevi, ma con più volatilità e dati più scarsi.

Rischio di cambio: praticamente nullo negli Emirati, dove il dirham è agganciato al dollaro dal 1997. Rilevante in Georgia.

Liquidità: Dubai è più profonda di ordini di grandezza, e vendere un appartamento di Tbilisi a un acquirente internazionale richiede tempo.

La sintesi onesta è che la Georgia è un mercato a rischio più alto e rendimento nominale più alto per un ticket più piccolo, mentre Dubai è un mercato a rischio più basso e più liquido per un ticket più grande. Sono posizioni diverse in un portafoglio, non sostituti.