Mira Verde w Tbilisi Hills: dubajski deweloper buduje w Gruzji

Mira to deweloper z ZEA znany z markowych, w pełni urządzonych rezydencji i willi na Bliskim Wschodzie i w Europie. Jego gruziński projekt, Mira Verde, leży w Tbilisi Hills – najlepszej luksusowej inwestycji w kraju, dwadzieścia minut od międzynarodowego lotniska w Tbilisi, na 18-dołkowym polu golfowym we wzgórzach nad miastem.

Czym jest ten projekt i to osiedle?

Tbilisi Hills to osiedle golfowo-mieszkaniowe na zielonych wzgórzach za stolicą i najbliższe temu, co Gruzja ma jako międzynarodowo rozpoznawalny luksusowy adres.

Lista udogodnień jest typowa dla tego rodzaju produktu: 18-dołkowe pole golfowe, luksusowe sklepy, panoramiczne widoki na miasto, markowe rezydencje, całodobowa ochrona, restauracje.

Atutem Mira Verde jest równowaga – dwadzieścia minut do międzynarodowego lotniska, a jednocześnie ustronne położenie. To naprawdę użyteczne połączenie dla kupującego, do którego produkt jest skierowany: osoby mieszkającej gdzie indziej, która chce mieć drugi dom łatwo dostępny i taki, który można zamknąć i wyjechać.

W pełni urządzone i markowe – to model Miry w całym jej portfolio i w tym zastosowaniu jest on trafiony. Drugi dom, który odwiedza się cztery razy w roku, nie powinien wymagać kupowania sofy.

Co Gruzja oferuje kupującemu?

Gruzja jest wyjątkowo otwarta na własność nieruchomości przez cudzoziemców: nierezydenci mogą kupować nieruchomości mieszkalne na zasadzie freehold bez zezwolenia i z minimalnymi ograniczeniami, proces transakcji jest szybki, a opodatkowanie dochodów z najmu jest jak na standardy europejskie niskie.

Kraj przeżył też okres znacznej imigracji i napływu inwestycji z regionu, co wspierało zarówno popyt na najem, jak i ceny. Gruzja to miejsce, w którym naprawdę miło spędza się czas, a koszty utrzymania są wyraźnie niższe niż w Zatoce.

Przeciwwagą są waluta i geopolityka. Gruzińskie nieruchomości są wyceniane w lokalnej walucie na rynku narażonym na niestabilność regionalną, a oba te ryzyka nie ujawniają się w kalkulacji stopy zwrotu.

Jak płynny jest rynek prime?

Rynek prime w Tbilisi jest niewielki. Pula kupujących markową willę na osiedlu golfowym za stolicą liczy setki, nie tysiące osób, a znaczna ich część to ci sami regionalni kupujący, którzy pojawili się w ostatnich latach.

Ta koncentracja to ryzyko warte nazwania. Gdy pulę kupujących dla danej klasy aktywów tworzy jedna grupa demograficzna reagująca na jeden zestaw okoliczności, zmiana tych okoliczności usuwa jednocześnie popyt i podaż.

Prowadzi to do tego samego wniosku co w przypadku Omanu: kupować, bo chce się tam spędzać czas i można trzymać nieruchomość przez dekadę. Nie kupować jej jako płynnego magazynu wartości, bo nim nie jest.

Co należy sprawdzić?

Tytuł własności i rejestrację. Gruziński rejestr publiczny jest sprawny i przeszukiwalny, a rzetelne sprawdzenie tytułu jest szybkie i tanie. Warto je zrobić mimo to.

Historię realizacji dewelopera konkretnie w Gruzji, a nie w ZEA. Deweloper z dobrym dorobkiem w Dubaju działa tu w innym otoczeniu regulacyjnym i umownym.

Co dokładnie obejmuje „w pełni urządzone" – w formie wykazu – i kto wymienia wyposażenie, gdy się zużyje.

Oraz opłaty serwisowe i strukturę zarządzania osiedlem – osiedle golfowe ma znaczne koszty stałe, a w małej inwestycji rozkładają się one na niewielu właścicieli.

Dlaczego Gruzja przyciąga zagranicznych kupujących?

Własność jest naprawdę otwarta. Cudzoziemcy mogą swobodnie kupować nieruchomości mieszkalne w Gruzji, bez ograniczeń stref, a rejestracja w Domu Usług Publicznych (Public Service Hall) często kończy się w jeden dzień.

Ceny są niskie w wartościach bezwzględnych. Apartamenty w centrum Tbilisi kosztują ułamek ceny porównywalnych nieruchomości centralnych w niemal każdym mieście europejskim czy w Zatoce, co otwiera wejście kupującym, którzy nie mają dostępu do tamtych rynków.

Reżim podatkowy jest lekki: minimalny podatek od nieruchomości, niski podatek dochodowy od najmu osób fizycznych i co do zasady brak podatku od zysków kapitałowych przy nieruchomości mieszkalnej posiadanej przez osobę fizyczną dłużej niż dwa lata.

A sam fakt, że dubajski deweloper wybiera budowę tam, jest sygnałem – kapitał, który ma opcje, wchodzi na ten rynek.

Jakie ryzyka kryją się za dyskontem w cenie?

Waluta. Lari miało okresy znacznej zmienności, a jeśli zarabia się w dolarach lub euro, a dochód z najmu jest w lari, ruchy kursu mogą zniwelować roczną stopę zwrotu.

Geopolityka. Gruzja graniczy z Rosją, ma nierozstrzygnięte spory terytorialne i doświadczyła znacznej niestabilności politycznej. Rynki nieruchomości to wyceniają, co częściowo tłumaczy niskie ceny wejścia.

Budowa i pozwolenia. Jakość bardzo się różni, a ochrona kupujących na rynku off-plan jest znacznie słabsza niż w systemie rachunków powierniczych ZEA. Nielegalnie dobudowane kondygnacje były w Tbilisi powracającym problemem.

Nic z tego nie jest argumentem przeciwko inwestowaniu tam. To argument za odpowiednim dobraniem wielkości pozycji i za nietraktowaniem wysokiej nominalnej stopy zwrotu jak darmowych pieniędzy – stopa zwrotu jest rekompensatą właśnie za te ryzyka.

Jak to wypada na tle ZEA?

Cena wejścia: Gruzja jest tańsza wielokrotnie, a nie o jakiś margines. Brutto stopa zwrotu: porównywalna lub wyższa na papierze, zwłaszcza przy najmie krótkoterminowym, ale z większą zmiennością i uboższymi danymi.

Ryzyko walutowe: w ZEA praktycznie zerowe, bo dirham jest powiązany z dolarem od 1997 roku. W Gruzji znaczące.

Płynność: Dubaj jest głębszy o rzędy wielkości, a sprzedaż mieszkania w Tbilisi międzynarodowemu kupującemu wymaga czasu.

Uczciwe podsumowanie: Gruzja to rynek o wyższym ryzyku i wyższej nominalnej stopie zwrotu, przy mniejszym bilecie wejścia, a Dubaj to rynek o niższym ryzyku i większej płynności, przy większym bilecie. To różne pozycje w portfelu, a nie substytuty.