Dubai Silicon Oasis : vingt ans de construction sous un même nom, et trois choses différentes appelées propriété

La plupart des quartiers de Dubaï vous demandent de choisir un immeuble. Celui-ci pose d'abord deux questions : de quelle décennie date l'immeuble, et sous lequel de plusieurs instruments de propriété le bien est réellement détenu. On peut répondre aux deux à l'avance, et on les ignore pourtant régulièrement.

Qu'est-ce que DSO ?

Dubai Silicon Oasis est une zone franche technologique et une communauté intégrée située à l'est de l'émirat, depuis la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road en direction d'Academic City et de Mirdif.

Il a été conçu comme un quartier autonome : un parc d'affaires, des immeubles résidentiels, des écoles, un centre commercial, des cliniques et un pôle universitaire attenant. Les résidents peuvent réellement y vivre, y travailler, y faire leurs achats et y scolariser leurs enfants dans un même périmètre.

C'est inhabituel à Dubaï et c'est le véritable atout du quartier. Presque aucun autre secteur abordable n'offre cela, et c'est la raison pour laquelle les baux y sont longs et les familles restent.

Le profil des locataires découle de cette structure : salariés des sociétés de la zone franche, personnel et étudiants du pôle universitaire, et familles attirées par les prix abordables et les écoles. La demande est régulière plutôt que spectaculaire, et nettement moins transitoire que dans les quartiers intermédiaires de l'ouest.

Qu'achetez-vous exactement, et qui l'enregistre ?

Comme le quartier est à la fois une zone franche et une communauté, la question de la propriété n'a pas la réponse en une ligne qu'elle a dans la plupart de Dubaï, et la plupart des acheteurs ne pensent pas à la poser.

Dans les parties désignées en pleine propriété (freehold) de DSO, l'immobilier résidentiel s'achète et s'enregistre de manière conventionnelle, et la détention par des étrangers fonctionne normalement. Mais le quartier comprend aussi des biens en bail à long terme (leasehold) et des biens liés à l'autorité de la zone franche, qui sont des instruments différents avec des marchés de revente différents.

Un bien en leasehold acheté au prix du freehold est la version coûteuse de cette erreur, et la différence n'est pas toujours évidente à la lecture de l'annonce. Établissez quel instrument s'applique au bien précis avant d'aller plus loin, et obtenez-le par écrit plutôt que lors d'une conversation.

La zone franche elle-même est un atout et non une complication. C'est elle qui explique la présence d'employeurs dans le quartier, et ce sont ces employeurs qui expliquent la présence des locataires.

Quelle est l'amplitude des générations de bâtiments ?

Les fiches des immeubles recensés ici couvrent toute l'amplitude de cette période. Palace Tower 1 est répertoriée comme une tour résidentielle achevée de 24 étages et de 135 mètres, et Palace Tower 2 comme un gratte-ciel de bureaux achevé de 27 étages.

Binghatti Apartments est répertorié avec 13 étages et 224 unités, achevé en 2015, avec Muhammad Binghatti comme architecte. Cedre Villas est répertorié comme un parc de villas dans le même périmètre.

À l'autre extrémité se trouvent des programmes plus récents ou prévus : The Hillgate par Ellington Properties Development, répertorié comme un complexe de 17 étages à plusieurs bâtiments et 356 unités ; Timez par Danube, un gratte-ciel résidentiel de 43 étages et 1 000 unités en cours de développement ; et Belle Vie par Zimaya Properties, un immeuble moyen de neuf étages, planifié.

L'écart entre les plus anciens et les plus récents est considérable et très concret : efficacité des plans, systèmes de climatisation, offre de stationnement, et état des parties communes après quinze ans d'usage.

Le parc récent coûte plus cher et se loue plus vite, et dans un quartier où les locataires ont un vrai choix, cet écart vaut généralement d'être payé. Les immeubles les plus anciens représentent une vraie valeur là où l'association des propriétaires a correctement financé l'entretien, et un vrai piège là où elle ne l'a pas fait — et de la rue, les deux se ressemblent.

Qu'est-ce qui détermine le loyer à ce niveau de prix ?

Privilégiez un bien avec une place de parking et un balcon. Dans un quartier dépendant de la voiture et sans métro, la place de parking n'est pas un agrément mais une condition préalable, et un locataire qui n'en a pas répercute cet inconvénient sur le loyer qu'il acceptera.

Vérifiez le mode de climatisation. Une climatisation de quartier facturée séparément modifie le coût mensuel total du locataire et donc le loyer qu'il acceptera, quelle que soit la valeur que l'annonce attribue au bien.

Vérifiez la disponibilité des écoles si vous visez des locataires avec enfants. La proximité d'une école sans places disponibles n'est pas un argument de vente, et dans un quartier qui vend ses écoles, il vaut la peine de s'en assurer avant d'acheter.

Et lisez l'historique des charges de copropriété (service charge) en regard de l'état des parties communes. Dans un parc de cet âge, les deux ensemble en disent plus sur les cinq prochaines années que l'état de la cuisine.

Que fait la géographie orientale au bassin de locataires ?

DSO se situe près d'Academic City et de Mirdif, et cette géographie définit le bassin de locataires plus que n'importe quelle caractéristique des immeubles. Marina, Media City et JLT sont loin en voiture, et presque personne ne fait ce trajet chaque jour.

Sont proches le pôle universitaire, les entreprises de la zone franche, les zones industrielles de l'est et la frontière avec Sharjah. Les ménages qui travaillent dans l'un de ces lieux trouvent le quartier pratique ; ceux qui travaillent sur la côte ne l'envisagent pas du tout.

Ce bassin est plus étroit que celui d'un quartier central, mais il est stable et tourne moins. Les familles dont les enfants fréquentent les écoles locales restent des années, ce qui, pour un bailleur, vaut davantage qu'un loyer légèrement plus élevé.

La même étroitesse se retrouve à la sortie. L'acheteur d'un appartement à DSO est presque toujours quelqu'un qui a une raison d'être dans l'est de Dubaï, ce qui constitue un bassin plus restreint que celui des acheteurs d'un bien à Marina.

À qui convient-il ?

À l'investisseur en rendement qui veut un quartier autonome avec de vraies infrastructures et une base stable de locataires familiaux à un prix d'entrée abordable, et qui est prêt à faire le travail de vérification sur la propriété et la génération des bâtiments qu'exige le quartier.

Aux locataires et propriétaires occupants qui travaillent dans la zone franche, le pôle universitaire ou vers l'est en direction de Sharjah, pour qui l'emplacement est simplement pratique.

Il convient mal à quiconque aurait un locataire faisant la navette vers Marina ou Media City, et à quiconque attend une forte plus-value : c'est un quartier de revenus avec un bassin stable, pas une histoire de croissance.

Environ vingt-cinq à trente minutes jusqu'à Downtown en dehors des heures de pointe, et nettement plus jusqu'aux quartiers côtiers, sans métro. C'est tout l'arbitrage, et il ne changera pas.