Dubai Silicon Oasis: zwei Jahrzehnte Bautätigkeit unter einem Namen und drei verschiedene Dinge, die Eigentum heißen

Die meisten Dubaier Viertel verlangen, dass man ein Gebäude auswählt. Dieses verlangt zuerst zwei Antworten: aus welchem Jahrzehnt das Gebäude stammt und unter welchem von mehreren Eigentumsinstrumenten die Einheit tatsächlich gehalten wird. Beides lässt sich vorab klären, und beides wird routinemäßig übersprungen.

Was ist DSO?

Dubai Silicon Oasis ist eine Technologie-Freizone und zugleich eine integrierte Wohnanlage im Osten des Emirats, abseits der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road in Richtung Academic City und Mirdif.

Es wurde als in sich geschlossenes Viertel konzipiert: ein Businesspark, Wohngebäude, Schulen, ein Einkaufszentrum, Kliniken und ein angrenzender Universitätscampus. Bewohner können innerhalb einer Grenze tatsächlich leben, arbeiten, einkaufen und zur Schule gehen.

Das ist in Dubai ungewöhnlich und der eigentliche Wert des Viertels. Kaum ein anderes preiswertes Gebiet bietet das, und deshalb laufen die Mietverhältnisse hier lange und Familien bleiben.

Die Mieterschaft ergibt sich aus der Struktur: Beschäftigte der Freizonenunternehmen, Personal und Studierende des akademischen Clusters sowie Familien, die Erschwinglichkeit und Schulen anziehen. Die Nachfrage ist beständig statt spektakulär und deutlich weniger fluktuierend als in den westlichen Mittelklasse-Vierteln.

Was genau kaufen Sie, und wer registriert es?

Weil das Viertel eine Freizone und zugleich eine Wohnanlage ist, hat die Eigentumsfrage nicht die einzeilige Antwort wie in den meisten Teilen Dubais – und die meisten Käufer denken nicht daran, sie zu stellen.

In den ausgewiesenen Freehold-Bereichen von DSO wird Wohneigentum konventionell erworben und registriert, und ausländisches Eigentum funktioniert normal. Das Viertel enthält aber auch Leasehold-Bestand und Objekte, die an die Freizonenbehörde gebunden sind, und das sind andere Instrumente mit anderen Wiederverkaufsmärkten.

Eine Leasehold-Einheit zum Freehold-Preis zu kaufen ist die teure Version dieses Fehlers, und aus der Anzeige geht das nicht immer hervor. Klären Sie früh, welches Instrument für die konkrete Einheit gilt, und lassen Sie es sich schriftlich geben statt mündlich.

Die Freizone selbst ist ein Vorteil und keine Komplikation. Sie ist der Grund, warum es im Viertel Arbeitgeber gibt, und Arbeitgeber im Viertel sind der Grund, warum Mieter überhaupt hier wohnen.

Wie breit ist die Spanne der Baujahre?

Die Gebäudedatenblätter, die hier erfasst sind, reichen von einem Ende dieser Spanne zum anderen. Palace Tower 1 ist als fertiggestelltes Wohnhochhaus mit 24 Stockwerken und 135 Metern erfasst, Palace Tower 2 als fertiggestellter Bürowolkenkratzer mit 27 Stockwerken.

Binghatti Apartments ist mit 13 Stockwerken und 224 Einheiten erfasst, 2015 fertiggestellt, mit Muhammad Binghatti als Architekt. Cedre Villas ist als Villenbestand innerhalb derselben Grenze erfasst.

Am anderen Ende stehen neuere und geplante Projekte: The Hillgate von Ellington Properties Development, erfasst als Komplex aus mehreren Gebäuden mit 17 Stockwerken und 356 Einheiten; Timez von Danube, ein Wohnwolkenkratzer mit 43 Stockwerken und 1 000 Einheiten im Bau; und Belle Vie von Zimaya Properties, ein geplanter Mittelbau mit neun Stockwerken.

Der Unterschied zwischen dem ältesten und dem neuesten Bestand ist erheblich und praktisch: Grundrisseffizienz, Kühlsysteme, Stellplatzangebot und der Zustand der Gemeinschaftsflächen nach fünfzehn Jahren Nutzung.

Neuerer Bestand kostet mehr und vermietet sich schneller, und in einem Viertel, in dem Mieter echte Auswahl haben, lohnt dieser Aufpreis meist. Die ältesten Gebäude sind echter Wert, wo die Eigentümergemeinschaft die Instandhaltung ordentlich finanziert hat, und eine echte Falle, wo nicht – und von der Straße aus sehen beide gleich aus.

Was entscheidet bei dieser Preislage über die Miete?

Bevorzugen Sie eine Einheit mit Stellplatz und Balkon. In einem autoabhängigen Viertel ohne Metro ist ein Stellplatz keine Annehmlichkeit, sondern eine Voraussetzung, und ein Mieter ohne einen rechnet die Unbequemlichkeit in seine Zahlungsbereitschaft ein.

Prüfen Sie die Kühlregelung. Separat abgerechnete Fernkühlung verändert die monatlichen Gesamtkosten eines Mieters und damit die Miete, auf die er sich einlässt – unabhängig davon, was das Inserat über den Wert der Immobilie behauptet.

Klären Sie die Schulplätze, wenn Sie Familien als Mieter anpeilen. Die Nähe zu einer Schule ohne freie Plätze ist kein Verkaufsargument, und in einem Viertel, das mit seinen Schulen wirbt, sollten Sie diese Lücke vor dem Kauf klären.

Und lesen Sie die Service-Charge-Historie zusammen mit dem Zustand der Gemeinschaftsflächen. Bei Bestand dieses Alters sagen beide zusammen mehr über die nächsten fünf Jahre als der Zustand der Küche.

Was macht die östliche Lage mit dem Mieterkreis?

DSO liegt nahe Academic City und Mirdif, und diese Geografie bestimmt den Mieterkreis stärker als jedes Merkmal der Gebäude. Marina, Media City und JLT sind eine lange Fahrt entfernt, und kaum jemand fährt sie täglich.

In der Nähe liegen der akademische Cluster, die Freizonenunternehmen, die östlichen Industriegebiete und die Grenze zu Sharjah. Haushalte, die in einem dieser Bereiche arbeiten, finden das Viertel günstig; Haushalte, die an der Küste arbeiten, ziehen es gar nicht in Betracht.

Das ist ein engerer Kreis, als ihn ein zentrales Viertel hat, aber ein stabiler, und er wechselt seltener. Familien mit Kindern an örtlichen Schulen bleiben jahrelang, und für einen Vermieter ist das mehr wert als eine geringfügig höhere Miete.

Dieselbe Enge zeigt sich beim Ausstieg. Käufer einer DSO-Wohnung sind fast immer Menschen mit einem Grund, im Osten Dubais zu sein, und das ist ein kleinerer Kreis als die Käuferschaft einer Marina-Einheit.

Für wen eignet es sich?

Für Renditeinvestoren, die ein in sich geschlossenes Viertel mit echter Infrastruktur und stabiler Familienmieterschaft zu einem günstigen Einstiegspreis wollen und bereit sind, die Hausaufgaben zu Eigentum und Baujahr zu machen, die das Viertel verlangt.

Für Mieter und Selbstnutzer, die in der Freizone, im akademischen Cluster oder in Richtung Sharjah arbeiten und für die der Standort schlicht praktisch ist.

Schlecht eignet es sich für alle, deren Mieter nach Marina oder Media City pendeln würden, und für alle, die nennenswerte Wertsteigerung erwarten: Dies ist ein Einkommensviertel mit stabilem Mieterkreis, keine Wachstumsgeschichte.

Rund fünfundzwanzig bis dreißig Minuten bis Downtown außerhalb der Stoßzeiten und deutlich mehr bis in die Küstenviertel, ohne Metro. Das ist der ganze Tausch, und er wird sich nicht ändern.