Dubai Silicon Oasis: dwie dekady zabudowy pod jedną nazwą i trzy różne rzeczy nazywane własnością

Większość dzielnic Dubaju każe wybierać budynek. Ta każe najpierw zadać dwa pytania: z jakiej dekady pochodzi budynek i na podstawie którego z kilku różnych instrumentów prawnych lokal jest faktycznie posiadany. Na oba można odpowiedzieć z wyprzedzeniem i oba rutynowo się pomija.

Czym jest DSO?

Dubai Silicon Oasis to strefa technologiczna i zintegrowane osiedle we wschodniej części emiratu, przy Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, w kierunku Academic City i Mirdif.

Zaprojektowano je jako samowystarczalną dzielnicę: park biznesowy, budynki mieszkalne, szkoły, centrum handlowe, przychodnie i sąsiadujący kampus uniwersytecki. Mieszkańcy mogą naprawdę mieszkać, pracować, robić zakupy i posyłać dzieci do szkoły w granicach jednego obszaru.

W Dubaju jest to niezwykłe i to właśnie jest prawdziwy atut dzielnicy. Prawie żadna inna przystępna cenowo okolica tego nie oferuje, i dlatego najmy trwają tu długo, a rodziny zostają.

Baza najemców wynika ze struktury: pracownicy firm ze strefy, kadra i studenci kampusu oraz rodziny przyciągnięte przystępnymi cenami i szkołami. Popyt jest stały, a nie spektakularny, i wyraźnie mniej przejściowy niż w zachodnich dzielnicach średniej klasy.

Co dokładnie Państwo kupują i kto to rejestruje?

Ponieważ dzielnica jest zarówno strefą wolnocłową, jak i osiedlem, pytanie o własność nie ma tu jednozdaniowej odpowiedzi, jak w większości Dubaju, a większość kupujących nie wpada na to, żeby je zadać.

W wyznaczonych częściach DSO objętych freehold nieruchomości mieszkalne kupuje się i rejestruje w zwykły sposób, a własność cudzoziemców działa normalnie. Ale w dzielnicy są też lokale leasehold i nieruchomości związane z zarządcą strefy, a to są inne instrumenty z innymi rynkami wtórnymi.

Lokal leasehold kupiony w cenie freehold to droga wersja tego błędu i nie zawsze widać to w ogłoszeniu. Należy ustalić, który instrument dotyczy konkretnego lokalu, zanim zajdą Państwo daleko, i uzyskać to na piśmie, a nie z rozmowy.

Sama strefa wolnocłowa jest plusem, a nie komplikacją. To dlatego w dzielnicy są pracodawcy, a pracodawcy w dzielnicy są powodem, dla którego w ogóle mieszkają tu najemcy.

Jak szeroki jest zakres roczników?

Paszporty zarejestrowanych tu budynków obejmują oba końce tego zakresu. Palace Tower 1 jest odnotowana jako ukończony 24-piętrowy wieżowiec mieszkalny o wysokości 135 metrów, a Palace Tower 2 jako ukończony 27-piętrowy wieżowiec biurowy.

Binghatti Apartments jest odnotowany jako budynek o 13 kondygnacjach i 224 lokalach, ukończony w 2015 roku, z Muhammadem Binghattim jako architektem. Cedre Villas jest odnotowane jako zasób willowy w tych samych granicach.

Na drugim końcu stoją nowsze i planowane projekty: The Hillgate firmy Ellington Properties Development, odnotowany jako 17-piętrowy zespół wielu budynków z 356 lokalami; Timez firmy Danube, 43-piętrowy wieżowiec mieszkalny z 1 000 lokali w budowie; oraz Belle Vie firmy Zimaya Properties, dziewięciopiętrowy budynek średniej wysokości, w planach.

Różnica między najstarszym a najnowszym zasobem jest znaczna i praktyczna: efektywność układu, systemy chłodzenia, liczba miejsc parkingowych i to, jak po piętnastu latach użytkowania zniosły upływ czasu części wspólne.

Nowszy zasób kosztuje więcej i wynajmuje się szybciej, a w dzielnicy, w której najemcy mają realny wybór, ta różnica zwykle jest warta zapłaty. Najstarsze budynki to prawdziwa okazja tam, gdzie wspólnota właścicieli należycie finansowała utrzymanie, i prawdziwa pułapka tam, gdzie tego nie robiła – a z ulicy jedne i drugie wyglądają tak samo.

Co decyduje o czynszu na tym poziomie cenowym?

Proszę wybierać lokal z miejscem parkingowym i balkonem. W dzielnicy zależnej od samochodu i bez metra miejsce parkingowe nie jest udogodnieniem, lecz warunkiem wstępnym, a najemca bez niego wlicza tę niewygodę w kwotę, którą zgodzi się płacić.

Proszę sprawdzić sposób chłodzenia. Chłodzenie dzielnicowe rozliczane osobno zmienia całkowity miesięczny koszt najemcy, a więc i czynsz, na który się zgodzi, niezależnie od tego, ile według ogłoszenia nieruchomość jest warta.

Proszę potwierdzić dostępność szkół, jeśli celują Państwo w rodziny. Bliskość szkoły bez wolnych miejsc nie jest argumentem sprzedażowym, a w dzielnicy, która sprzedaje swoje szkoły, tę lukę warto ustalić przed zakupem.

I proszę czytać historię opłaty serwisowej razem ze stanem części wspólnych. W zasobie w tym wieku te dwie rzeczy razem mówią więcej o najbliższych pięciu latach niż stan kuchni.

Co wschodnia geografia robi z pulą najemców?

DSO leży w pobliżu Academic City i Mirdif, a geografia kształtuje pulę najemców bardziej niż jakakolwiek cecha budynków. Marina, Media City i JLT są daleko, i prawie nikt nie jeździ tam codziennie.

Blisko są kampus akademicki, firmy ze strefy, wschodnie obszary przemysłowe i granica z Szardżą. Gospodarstwa domowe pracujące w którymkolwiek z tych miejsc uznają dzielnicę za dogodną; te pracujące na wybrzeżu w ogóle jej nie rozważają.

To węższa pula niż w dzielnicy centralnej, ale stabilna i o mniejszej rotacji. Rodziny z dziećmi w lokalnych szkołach zostają na lata, a dla wynajmującego to warte więcej niż nieco wyższy czynsz.

Ta sama wąskość widać przy wyjściu z inwestycji. Kupującym apartament w DSO jest prawie zawsze ktoś, kto ma powód, by być we wschodnim Dubaju, a to mniejsza pula niż baza nabywców lokalu w Marinie.

Dla kogo jest ta dzielnica?

Dla inwestora nastawionego na dochód, który chce samowystarczalnej dzielnicy z prawdziwą infrastrukturą i stabilną rodzinną bazą najemców przy przystępnym progu wejścia i który jest gotów odrobić pracę domową z własności i rocznika, jakiej ta dzielnica wymaga.

Dla najemców i właścicieli zamieszkujących lokal, którzy pracują w strefie, w kampusie akademickim lub na wschód, w stronę Szardży, i dla których lokalizacja jest po prostu wygodna.

Słabo pasuje każdemu, czyj najemca dojeżdżałby do Mariny lub Media City, oraz każdemu, kto oczekuje znacznego wzrostu wartości kapitału: to dzielnica dochodowa ze stabilną pulą, a nie historia wzrostu.

Około dwudziestu pięciu do trzydziestu minut do Downtown poza godzinami szczytu i znacznie dalej do dzielnic nadmorskich, bez metra. Na tym polega cała wymiana i to się nie zmieni.