Dubaï contre Miami : où la revente d'un bien à 10 millions de dollars rapporte vraiment

Dubaï est première au monde pour la revente de biens de 10 millions de dollars et plus, et Miami est le seul marché comparable. La différence tient à la manière dont le rendement arrive : Dubaï mise sur la plus-value, Miami partage entre loyer et revente, avec une fiscalité qui grignote la part locative.

Pourquoi Miami est-elle la seule vraie comparaison ?

La plupart des villes dotées d'un marché immobilier de luxe ne produisent tout simplement pas assez de reventes à plus de 10 millions de dollars pour être comparées à Dubaï. Miami fait exception : c'est le seul marché où des volumes réellement comparables de reventes à huit chiffres se produisent avec une certaine régularité.

La comparaison utile se réduit donc à deux villes, et non à une longue liste, ce qui explique en partie pourquoi les commentaires de marché les placent sans cesse côte à côte.

La comparaison ne porte pas sur la ville qui offre les plus beaux biens. Elle porte sur la structure de marché qui rend réellement le plus de capital à un investisseur sur une période de détention similaire, et par quel mécanisme : hausse des prix, revenus locatifs, ou combinaison des deux une fois l'impôt pris en compte.

Seul le marché de Miami est réellement comparable par sa taille, et les deux villes génèrent des rendements de façon très différente. Il faut comprendre cette répartition avant de comparer les chiffres d'appel.

Que montrent les chiffres de 2020 à 2024 ?

Si l'on superpose une chronologie à la période 2020-2024, avec les différents événements de marché survenus en chemin, le chiffre d'appel de Dubaï se confirme : un million de dollars placé sur le marché en 2020 et revendu en 2024 a rapporté en moyenne environ 2,7 millions de dollars.

Ce n'est pas le chiffre d'un seul projet phare : il est présenté comme une moyenne de l'activité de revente du marché sur cette fenêtre.

Un tel chiffre est une moyenne de marché, non une garantie pour un bien donné, et les moyennes aplatissent un large éventail de résultats : certains biens ont fait nettement mieux, d'autres nettement moins bien.

Reste que, pour résumer la performance du haut du marché de la revente à Dubaï sur ces quatre années, c'est le chiffre le plus souvent cité quand Dubaï est comparée à d'autres marchés de luxe.

D'où vient l'argent à Miami ?

Miami se classe deuxième au monde pour la hausse des prix à la revente, ce qui la maintient dans la même conversation que Dubaï. Mais côté revenus, le tableau est différent.

Les rendements locatifs y tournent autour de 3 % en moyenne, déjà modestes à l'échelle du Golfe, et selon la structure de location, les propriétaires peuvent payer jusqu'à 40 % d'impôt sur ces loyers, ce qui ramène le rendement net réel à environ 1,5 %.

Dans le contexte local, un rendement net d'environ 1,5 % reste jugé acceptable, ce qui en dit long sur la différence de prix et de fiscalité du marché de Miami par rapport à Dubaï.

En pratique, la plupart des propriétaires de Miami ne détiennent pas leur bien pour les loyers mais pour la revente, le loyer servant davantage à compenser les frais de détention qu'à constituer la principale source de profit.

Pourquoi les millionnaires en dollars achètent-ils à Dubaï ?

Au-delà des chiffres de revente, Dubaï est décrite comme la première ville au monde pour les achats immobiliers des millionnaires et milliardaires en dollars.

C'est une affirmation distincte des chiffres de performance à la revente : elle porte sur l'endroit où ce segment d'acheteurs choisit réellement de placer son argent, et pas seulement sur la manière dont cet argent se comporte ensuite.

Les deux faits se renforcent. Un marché qui attire en continu le haut du panier des acheteurs mondiaux tend à maintenir la demande en haut de gamme même à travers les cycles plus larges, ce qui contribue à soutenir les prix de revente du stock à plus de 10 millions de dollars.

Comment comparer les deux ?

Pour un investisseur qui hésite entre Dubaï et Miami à ce niveau de prix, la comparaison ne revient pas à savoir quelle ville progresse le plus vite. Elle porte sur la façon dont le rendement est structuré.

Le dossier de Dubaï repose largement sur la plus-value pendant la durée de détention, avec des revenus sans impôt en chemin. Celui de Miami offre une hausse de prix d'appel plus forte sur le papier, érodée côté revenus par une taxation des loyers pouvant atteindre 40 % selon la structure.

Aucune approche n'est automatiquement meilleure : tout dépend de ce que l'investisseur valorise, un revenu locatif net régulier ou la patience d'attendre un événement de revente. Mais aborder la décision avec la mécanique réelle de chaque marché, plutôt qu'avec les seuls chiffres de croissance d'appel, distingue une attente réaliste d'une attente marketing.

Lire les chiffres de rendement d'appel avec la prudence qui s'impose

Les chiffres de Dubaï comme de Miami présentés ici sont utiles, mais ils servent mieux de repères d'orientation que de promesses pour un bien précis.

Un rendement moyen de marché aplatit un éventail énorme de résultats individuels, façonnés par l'emplacement dans la ville, le moment de l'achat dans le cycle, ainsi que le promoteur et le projet choisis : aucun chiffre d'appel ne peut rendre compte de tout cela à lui seul.

Pour un acheteur qui compare directement ces deux villes, l'exercice le plus utile consiste à se demander de quel mécanisme dépend réellement le rendement : pure plus-value avec revenus sans impôt à Dubaï, contre un mélange de hausse de prix plus lente et de loyers imposés à Miami.

Cette question de structure compte davantage que de retenir le multiple d'appel de l'une ou l'autre ville, car c'est la structure qui continuera de s'appliquer quelles que soient les années couvertes par un achat donné.