Nieruchomości na południu Cypru: ceny w Limassol, rezydencja i jak nie stracić pieniędzy

Kupować tylko na południu, a jeśli celem jest zysk, wyłącznie nowe rezydencje marek luksusowych w Limassol – mówi Oleg Svyatenko po dwóch tygodniach na wyspie. Jednopokojowe mieszkanie przy nabrzeżu zaczyna się od 1,2 mln EUR, najem daje około 3% netto, a zysk bierze się z różnicy cen między budynkiem w budowie a gotowym.

Dlaczego ma znaczenie, w której części Cypru się kupuje?

Cypr jest podzielony na dwie części. Południe to niepodległe państwo w Unii Europejskiej. Północ od konfliktu z 1974 roku jest częścią turecką i nie jest uznawana.

Stanowisko Olega jest krótkie: północy się nie sprzedaje. Historie o kupującym, który nie może odsprzedać nieruchomości na Cyprze, dotyczą, jak mówi, niemal zawsze tej części. Sprzedaż nieruchomości na północy może też skutkować postępowaniem karnym na południu.

Codzienne życie jest spokojniejsze, niż sugeruje mapa. Ludzie przekraczają granicę swobodnie, a mieszkańcy południa jeżdżą na północ po tańszą benzynę. Na wyspie stacjonują wojska brytyjskie, greckie i Organizacji Narodów Zjednoczonych. Nie spodziewa się szybkiego wybuchu zamrożonego konfliktu, ale wskazuje go jako najłatwiejszy zarzut wobec tego rynku.

Które miasto południowego Cypru jest najlepsze na zakup nieruchomości?

Jego zdaniem Limassol. Są tam biura, kasyno, turystyka oraz długie nabrzeże z parkami i mariną. Nazywa je najlepszym miejscem na wyspie zarówno na wakacje, jak i do życia.

Pozostałe miasta pełnią inne role. Pafos jest spokojny. Larnaka to młodsze, bardziej żywe miejsce z wieloma Europejczykami. Nikozja jest stolicą, siedzibą administracji i prawników. Przejazd między nimi zajmuje około 40 minut.

Na wyspie mieszka tylko 1,3 mln osób. Oleg lokuje jej siłę nabywczą między Polską a Dubajem, powołując się na PKB na osobę wynoszące około 40 000 USD wobec 31 000 i 52 000. Około 100 000 mieszkańców mówi po rosyjsku, twierdzi, a w Limassol wielu z nich pracuje w IT.

Ile kosztują nieruchomości w Limassol?

W pierwszej linii od morza jednopokojowe mieszkanie w budynku z siłownią i basenami kosztuje od 1,2 mln EUR do 2 mln EUR, według notatek Olega z podróży. Wzdłuż nabrzeża stoi tylko kilka takich budynków.

Trilogy, najbardziej znany budynek, to częściowo biura, a częściowo mieszkania. Podaje 2,2 mln EUR za jednopokojowe mieszkanie o powierzchni około 85 metrów kwadratowych, wyłącznie z rynku wtórnego. Powierzchnie liczy się tam jako użytkowe, a nie po zewnętrznych ścianach.

Wille w Limassol Marina, obok historycznego centrum, kosztują 5 mln EUR i więcej i są prawie wszystkie sprzedane. Każda willa ma własne miejsce cumowania. Dewelopera, Cybarco, wymienia jako jednego z dwóch najsilniejszych na wyspie.

To liczby podane w filmie, a nie oferty. Opisują to, co widział podczas podróży, i wymagają ponownego sprawdzenia przed jakąkolwiek decyzją.

Co można kupić za 300 000 EUR na Cyprze?

Albo drugą linię od wody w Limassol, albo przedmieścia. Przykład Olega to Erimi, 30–40 minut od centrum, gdzie za taki budżet kupi się trzypokojowy dom szeregowy lub bliźniak o powierzchni około 120 metrów kwadratowych.

W mieście za te same pieniądze kupuje się kawalerkę z jedną sypialnią. Czynsze pokazują tę samą rozpiętość: około 1 600 EUR miesięcznie za kawalerkę w centrum albo 1 600 EUR za ten trzypokojowy dom szeregowy za miastem.

Czynsze gwałtownie wzrosły, mówi, z około 500 EUR miesięcznie za mieszkanie w centrum do około 1 600 EUR. Wiąże ten wzrost z kapitałem i najemcami z Izraela, oddalonego o 40 minut lotu, oraz z europejskimi traderami z pensjami 7 000–10 000 EUR.

Czy zakup nieruchomości daje rezydencję lub paszport na Cyprze?

Rezydencję tak, paszportu już nie. Cypr zamknął program obywatelstwa za inwestycję 1 listopada 2020 roku. Wcześniej klienci Olega kupowali za 1–2 mln EUR i od razu dostawali paszport.

Obecna ścieżka to zezwolenie na pobyt za zakup za 300 000 EUR. Nieruchomość trzeba kupić od dewelopera. Przy zakupie z rynku wtórnego program nie działa.

Obywatelstwo wymaga potem czasu. Opisuje siedem lat życia na Cyprze i egzamin z greckiego na poziomie B1 przed uzyskaniem paszportu.

Jeden szczegół ma znaczenie przy podróżowaniu. Cypr należy do Unii Europejskiej, ale nie jest jeszcze członkiem układu z Schengen, więc obowiązuje inny reżim. Mówi, że kraj zamierza przystąpić.

Jak inwestorzy zarabiają na nowych budynkach w Limassol?

Na różnicy między niedokończonym a gotowym budynkiem tej samej klasy. Przykład Olega: jednopokojowe mieszkanie w gotowym budynku luksusowej marki kosztuje 1,8 mln EUR, podczas gdy jednopokojowe w następnym projekcie tego samego poziomu sprzedaje się za 1,2 mln EUR.

Deweloper celowo ustala cenę poniżej gotowego produktu. Kupujący wchodzi razem z deweloperem, czeka około trzech lat na klucze i odsprzedaje. Zysk szacuje na około 40% w okresie budowy.

Strategia działa wyłącznie w luksusie i rezydencjach markowych, podkreśla. Przyjrzał się czterem projektom: Trilogy, Limassol Del Mar, The Ritz-Carlton Residences i rezydencjom The St. Regis, gdzie na wybrzeżu powstają trzy wieże.

Nowe budynki stoją na bardzo dużych podium, niektóre z kortem tenisowym na górze, do tego spa, baseny kryte i odkryte oraz ogromne lobby. W zwykłych mieszkaniach z rynku wtórnego i w projektach nieznanych deweloperów nie widzi, na czym zarabiać.

Czy dochód z najmu na Cyprze się opłaca?

Nie jako strategia. Czynsz netto wynosi około 3%, co lokalnie uchodzi za normę, a Oleg mówi, że czołowe rezydencje nie dają dziś zauważalnej stopy zwrotu z najmu. Koszty utrzymania pochłaniają według jego szacunków około 1,5% wartości nieruchomości rocznie.

Właścicielami są więc albo ludzie, którzy po prostu lubią mieszkać na Cyprze, albo nabywcy nowych budynków markowych czekający na różnicę cen. Wymienia dwóch deweloperów, których brałby pod uwagę, Marfields i Cybarco.

Ile kosztuje życie w Limassol?

Mniej więcej tyle, co w Dubaju. Jedna osoba wydaje 3 000–5 000 EUR miesięcznie, a para 5 000 EUR lub więcej, mówi. Mieszkanie to około 1 600 EUR, a samochód 500 EUR w najbardziej oszczędnej wersji.

Zaskoczeniem są media. Klimatyzacja w trzypokojowym domu szeregowym może latem sięgać 800 EUR miesięcznie, a wszystkie media w trzypokojowej willi to 1 000–1 200 EUR. W Dubaju jego rachunek za media wynosi około 1 000 AED (272 USD) miesięcznie.

Benzyna jest droga: zatankowanie kompaktowego crossovera kosztowało go 80 EUR, wobec około 25 EUR w Dubaju. Z jedzeniem jest odwrotnie. Francuski ser, włoskie wino i greckie oliwki są przystępne cenowo i bardzo dobre.

Spodobał mu się też charakter miejsca: uprzejmi ludzie, dobre drogi, duże supermarkety, bezpłatne parkowanie i mnóstwo zieleni wokół nowych budynków.