Immobili a Cipro Sud: prezzi a Limassol, residenza e come non perdere denaro

Si compra solo al sud, e solo nuove residenze di marca a Limassol se l'obiettivo è il profitto, dice Oleg Svyatenko dopo due settimane sull'isola. Un bilocale sul lungomare parte da 1,2 milioni di EUR, l'affitto rende circa il 3 % netto e il guadagno nasce dalla differenza di prezzo tra un edificio in costruzione e uno finito.

Perché conta in quale parte di Cipro si compra?

Cipro è divisa in due. Il sud è uno Stato indipendente dentro l'Unione europea. Il nord è la parte turca dai tempi del conflitto del 1974 e non è riconosciuto.

La posizione di Oleg è netta: il nord non si vende. Le storie di chi non riesce a rivendere un immobile a Cipro, dice, riguardano quasi sempre quella parte. Vendere un immobile nel nord può inoltre comportare un procedimento penale nel sud.

La vita quotidiana è più tranquilla di quanto la mappa faccia pensare. Ci si sposta liberamente e i residenti del sud vanno a nord a fare il pieno, dove la benzina costa meno. Sull'isola sono di stanza truppe britanniche, greche e delle Nazioni Unite. Non si aspetta che il conflitto congelato riesploda a breve, ma lo indica come l'obiezione più facile al mercato.

Qual è la città migliore di Cipro Sud per investire in immobili?

Limassol, a suo avviso. Ha uffici, casinò, turismo e un lungo lungomare con parchi e un porto turistico. La definisce il posto migliore dell'isola sia per le vacanze sia per viverci.

Le altre città hanno ruoli diversi. Paphos è tranquilla. Larnaca è più giovane e vivace, con molti europei. Nicosia è la capitale, sede dell'amministrazione e degli avvocati. Gli spostamenti tra una città e l'altra durano circa 40 minuti.

L'isola ha solo 1,3 milioni di abitanti. Oleg colloca il suo potere d'acquisto tra quello della Polonia e di Dubai, citando un PIL pro capite di circa 40 000 USD contro 31 000 e 52 000. Circa 100 000 residenti parlano russo, dice, e a Limassol molti lavorano nell'IT.

Quanto costano gli immobili a Limassol?

In prima linea sul mare, un bilocale in un edificio con palestra e piscine parte da 1,2 milioni di EUR e arriva a 2 milioni, secondo gli appunti di Oleg del viaggio. Lungo il lungomare sorgono solo pochi edifici di questo tipo.

Trilogy, l'edificio più noto, ospita in parte uffici e in parte abitazioni. Oleg cita 2,2 milioni di EUR per un bilocale di circa 85 metri quadrati, solo in rivendita. Lì le superfici sono calcolate come spazio utile e non lungo i muri esterni.

Le ville a Limassol Marina, accanto al centro storico, costano 5 milioni di EUR e oltre e sono quasi tutte vendute. Ogni villa ha il proprio ormeggio. Indica il costruttore, Cybarco, come uno dei due più solidi dell'isola.

Sono cifre citate nel video, non offerte. Descrivono ciò che ha visto durante il viaggio e vanno ricontrollate prima di qualsiasi decisione.

Che cosa si compra con 300 000 EUR a Cipro?

O la seconda linea dal mare a Limassol, oppure la periferia. L'esempio di Oleg è Erimi, a 30-40 minuti dal centro, dove con quel budget si compra una villetta a schiera con tre camere o una villa bifamiliare di circa 120 metri quadrati.

In città, con la stessa somma, si compra un bilocale. Gli affitti mostrano lo stesso divario: circa 1 600 EUR al mese per un monolocale in centro, oppure 1 600 EUR per quella villetta a schiera fuori città.

Gli affitti sono saliti molto, dice, da circa 500 EUR al mese per un appartamento in centro a circa 1 600 EUR. Collega l'aumento ai capitali e agli inquilini provenienti da Israele, a 40 minuti di volo, e a operatori finanziari europei con stipendi di 7 000-10 000 EUR.

Acquistare casa dà la residenza o il passaporto a Cipro?

La residenza sì; il passaporto non più. Cipro ha chiuso il programma di cittadinanza per investimento il 1° novembre 2020. Prima di allora i clienti di Oleg acquistavano per 1-2 milioni di EUR e ottenevano subito il passaporto.

La via attuale è un permesso di soggiorno per un acquisto di 300 000 EUR. L'immobile deve essere comprato da un costruttore. Con una rivendita il programma non funziona.

La cittadinanza richiede poi tempo. Oleg descrive sette anni di residenza a Cipro e un esame di greco di livello B1 prima di ottenere il passaporto.

Un dettaglio conta per i viaggi. Cipro fa parte dell'Unione europea ma non è ancora membro dell'area Schengen, quindi vale un regime diverso. Secondo lui il Paese intende aderire.

Come guadagnano gli investitori sui nuovi edifici a Limassol?

Sulla differenza tra un edificio non ultimato e uno finito della stessa classe. L'esempio di Oleg: un bilocale in un edificio di marca finito costa 1,8 milioni di EUR, mentre i bilocali del progetto successivo dello stesso livello si vendono a 1,2 milioni di EUR.

Il costruttore fissa di proposito il prezzo al di sotto del prodotto finito. L'acquirente entra con il costruttore, aspetta circa tre anni per le chiavi e rivende. Stima il profitto intorno al 40 % nel periodo di costruzione.

La strategia funziona solo nel lusso e nelle residenze di marca, sottolinea. Ha visto quattro progetti: Trilogy, Limassol Del Mar, The Ritz-Carlton Residences e le residenze The St. Regis, dove sulla costa si stanno costruendo tre torri.

I nuovi edifici sorgono su podi molto ampi, alcuni con un campo da tennis in cima, e hanno spa, piscine interne ed esterne e lobby enormi. Negli appartamenti di rivendita ordinari e nei progetti di costruttori sconosciuti non vede nulla su cui guadagnare.

Vale la pena puntare sulla rendita da affitto a Cipro?

Non come strategia. L'affitto netto è circa il 3 %, considerato normale in loco, e Oleg dice che le residenze top oggi non danno praticamente alcun rendimento da affitto. Le spese di gestione, secondo la sua stima, si portano via circa l'1,5 % del valore dell'immobile all'anno.

I proprietari sono quindi persone a cui semplicemente piace vivere a Cipro oppure acquirenti di nuovi edifici di marca che aspettano la differenza di prezzo. Indica due costruttori che prenderebbe in considerazione per questo scopo: Marfields e Cybarco.

Quanto costa vivere a Limassol?

Circa come a Dubai. Una persona spende 3 000-5 000 EUR al mese e una coppia 5 000 EUR o più, dice. L'alloggio vale circa 1 600 EUR e l'auto 500 EUR nella versione più economica.

La sorpresa sono le utenze. In estate il condizionatore di una villetta a schiera con tre camere può arrivare a 800 EUR al mese, e tutte le utenze di una villa con tre camere ammontano a 1 000-1 200 EUR. A Dubai la sua bolletta è di circa 1 000 AED (272 USD) al mese.

La benzina è cara: il pieno a un crossover compatto gli è costato 80 EUR, contro circa 25 EUR a Dubai. Il cibo è l'opposto. Il formaggio francese, il vino italiano e le olive greche sono a prezzi accessibili e molto buoni.

Gli è piaciuto anche il tono del posto: persone cortesi, buone strade, grandi supermercati, parcheggi gratuiti e molto verde intorno ai nuovi edifici.