Impôt à la revente d'un bien à Dubaï : côté Émirats, c'est simple ; chez vous, beaucoup moins

Tout investisseur a entendu dire que Dubaï ne connaît pas d'impôt sur les plus-values. C'est exact. Mais cela ne répond qu'à la moitié de la question, car l'impôt sur une plus-value est normalement prélevé là où le propriétaire est résident, non là où se trouve l'immeuble, et cette moitié se décide dans un pays dont la brochure ne parle jamais.

Que prélèvent les Émirats lors d'une vente ?

Il n'y a pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques aux Émirats, ni d'impôt sur les plus-values pour un particulier qui vend son propre bien.

Ce que vous payez à la vente est transactionnel : les frais de transfert du Land Department de 4 %, la commission d'agence, les frais du trustee office, un certificat de non-objection du promoteur et, en cas de crédit, le coût de sa mainlevée.

L'impôt sur les sociétés vous concerne-t-il ?

L'impôt sur les sociétés à 9 % existe, introduit dans l'ensemble des Émirats, et il s'applique aux bénéfices d'une activité. L'investissement immobilier personnel d'un particulier en est généralement exclu ; un bien détenu et négocié dans le cadre d'une activité sous licence ne l'est pas.

Si vos avoirs ressemblent à une activité (une société, plusieurs lots, une habitude d'acheter et de revendre), il vaut la peine de confirmer cette distinction avec un conseiller avant qu'elle ne devienne rétroactive.

Au total, c'est une juridiction qui prélève son dû au moment du transfert plutôt que sur votre gain. Prévoyez les 4 % et les frais ; la plus-value elle-même quitte les Émirats sans être taxée.

Comment votre résidence décide-t-elle du reste ?

La plupart des pays imposent leurs résidents fiscaux sur leurs revenus mondiaux, et la plus-value sur un bien étranger est un revenu mondial. Si vous êtes résident fiscal d'un pays doté d'un régime de plus-values l'année de la vente, ce pays voudra probablement sa part, où que se trouve le bien.

Les conventions fiscales répartissent le droit d'imposer entre deux États ; elles font rarement disparaître une charge. Lues avec le droit interne, elles décident généralement qui impose en premier et qui accorde un crédit pour l'impôt de l'autre, et lorsqu'un côté ne prélève rien, un crédit contre zéro ne vaut rien. Le taux zéro des Émirats ne vous suit pas.

Deux détails prennent les gens au dépourvu. Les exonérations liées à la durée de détention dans votre pays, lorsqu'elles existent, s'appliquent souvent aussi aux biens étrangers : vendre quelques mois trop tôt peut coûter plus que toute la commission d'agence.

Et la plus-value se calcule généralement dans votre monnaie nationale, de sorte qu'une variation de change peut créer une plus-value imposable sur un bien qui a à peine progressé en dirhams.

Pourquoi une convention fiscale ne règle-t-elle pas le problème ?

À cause de la façon dont fonctionnent les conventions. Elles existent pour que le même revenu ne soit pas imposé deux fois, et le mécanisme habituel est un crédit : l'impôt payé dans un État s'impute sur l'impôt dû dans l'autre.

Lorsque l'impôt sur la plus-value aux Émirats est nul, il n'y a rien à imputer. L'allègement est arithmétique et non moral : un zéro ici ne produit pas un zéro chez vous, il laisse simplement l'intégralité de la charge là où vous êtes résident.

C'est la méprise précise derrière la plupart des mauvaises surprises. « Pas d'impôt à Dubaï » est exact pour Dubaï, et une convention n'a jamais été une exonération : c'est une règle de partage d'une charge qui existe déjà.

La durée de détention change-t-elle quelque chose ?

Dans de nombreuses juridictions, énormément. La durée de détention influe couramment sur les conséquences d'une vente, jusqu'à l'exonération totale dans certains systèmes une fois un seuil franchi.

L'horizon d'investissement est donc une décision fiscale autant qu'une décision de rendement. Deux ventes du même appartement au même prix, à quelques mois d'écart, peuvent produire des charges très différentes, et l'écart ne se corrige pas après coup.

Notez aussi la date sur laquelle la règle repose généralement : l'enregistrement du transfert plutôt que la poignée de main ou le contrat signé. Si un seuil est proche, il vaut la peine de le confirmer auprès d'un professionnel qualifié avant le dépôt des documents.

La structure de détention compte-t-elle ?

Elle peut compter. Détenir en nom propre, via une société ou via une autre structure influe à la fois sur le traitement fiscal et sur le degré de protection de l'actif, ainsi que sur la transmission au décès.

La condition est que toute structure satisfasse au droit de chaque juridiction concernée : les Émirats, votre pays de résidence et le siège de l'entité. Une structure qui fonctionne dans l'une et échoue dans l'autre est pire que l'absence de structure.

Et le calendrier est tout l'enjeu : cela se planifie avant l'achat, non après la vente. Restructurer un actif que l'on détient déjà est généralement possible et rarement bon marché, ce qui plaide pour avoir cette conversation tôt plutôt que pour détenir une réponse astucieuse.

Que faire avant la vente ?

Établissez votre résidence fiscale pour l'année civile durant laquelle le transfert sera enregistré, et non pour aujourd'hui. La résidence se détermine par les jours de présence, les attaches et les critères propres à chaque pays, et la date de la vente est en partie sous votre contrôle.

Conservez les justificatifs du coût : contrat d'achat, reçu de transfert, frais de 4 %, factures d'agence et améliorations documentées. Où que la plus-value soit finalement imposée, elle se calcule nette des coûts que vous pouvez prouver, et reconstituer un reçu de 2019 n'est pas un chantier à mener dans l'urgence d'une déclaration.

Partez du principe que la transaction est visible. Les informations financières transfrontalières sont échangées automatiquement entre la plupart des juridictions, et le retour de fonds sur un compte bancaire domestique est un événement à déclarer.

Ce n'est pas un argument pour l'anxiété, mais pour demander conseil à un fiscaliste de votre propre pays avant de signer, quand la réponse peut encore changer ce que vous faites.