Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Dubai: Die Seite der VAE ist einfach, die Ihres Heimatlandes nicht

Jeder Investor hat gehört, dass Dubai keine Kapitalertragsteuer kennt. Das stimmt. Es beantwortet aber nur die halbe Frage, denn die Steuer auf einen Gewinn wird normalerweise dort erhoben, wo der Eigentümer ansässig ist, nicht dort, wo das Gebäude steht – und diese Hälfte wird in einem Land entschieden, das die Broschüre nie erwähnt.

Was erheben die VAE bei einem Verkauf?

In den VAE gibt es keine persönliche Einkommensteuer und keine Kapitalertragsteuer für Privatpersonen, die ihre eigene Immobilie verkaufen.

Was Sie bei einem Verkauf zahlen, sind Transaktionskosten: die Übertragungsgebühr des Land Department von 4 %, die Maklerprovision, Gebühren des Trustee Office, ein Unbedenklichkeitszeugnis des Bauträgers und – bei bestehender Hypothek – die Kosten ihrer Ablösung.

Betrifft Sie die Körperschaftsteuer?

Es gibt eine Körperschaftsteuer von 9 %, die in den gesamten VAE eingeführt wurde und auf Unternehmensgewinne anfällt. Die private Kapitalanlage in Immobilien durch eine Privatperson fällt in der Regel nicht darunter; Immobilien, die im Rahmen einer lizenzierten Geschäftstätigkeit gehalten und gehandelt werden, schon.

Wirkt Ihr Bestand wie ein Geschäft – eine Gesellschaft, mehrere Einheiten, ein Muster aus Kauf und Weiterverkauf –, lohnt es sich, diese Abgrenzung mit einem Berater zu klären, bevor sie rückwirkend relevant wird.

Unterm Strich ist das eine Rechtsordnung, die ihr Geld im Moment der Übertragung nimmt und nicht von Ihrem Gewinn. Planen Sie die 4 % und die Gebühren ein; der Gewinn selbst verlässt die VAE unversteuert.

Wie entscheidet Ihre Ansässigkeit über den Rest?

Die meisten Länder besteuern ihre steuerlich Ansässigen mit dem Welteinkommen, und ein Gewinn aus einer ausländischen Immobilie ist Welteinkommen. Sind Sie in dem Jahr, in dem Sie verkaufen, irgendwo steuerlich ansässig, wo es eine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen gibt, will dieses Land wahrscheinlich seinen Anteil – unabhängig davon, wo die Immobilie lag.

Doppelbesteuerungsabkommen teilen das Besteuerungsrecht zwischen zwei Staaten auf; sie lassen eine Steuerpflicht selten verschwinden. Zusammen mit dem nationalen Recht entscheiden sie meist, wer zuerst besteuert und wer die Steuer des anderen anrechnet – und wenn eine Seite nichts erhebt, ist eine Anrechnung gegen nichts nichts wert. Der Nullsatz der VAE reist nicht mit Ihnen.

Zwei Details überraschen immer wieder. Haltefristbefreiungen in Ihrem Heimatland gelten, wo es sie gibt, oft auch für ausländische Immobilien – ein Verkauf wenige Monate zu früh kann mehr kosten als die gesamte Maklergebühr.

Und der Gewinn wird meist in Ihrer Heimatwährung berechnet, sodass eine Währungsbewegung einen steuerpflichtigen Gewinn auf einer Immobilie erzeugen kann, die in Dirham kaum gestiegen ist.

Warum löst ein Abkommen das nicht?

Wegen der Funktionsweise von Abkommen. Sie existieren, damit dasselbe Einkommen nicht doppelt besteuert wird, und der übliche Mechanismus ist die Anrechnung: In einem Staat gezahlte Steuer wird auf die im anderen geschuldete Steuer angerechnet.

Beträgt die Steuer auf den Gewinn in den VAE null, gibt es nichts anzurechnen. Die Entlastung ist rechnerisch, nicht moralisch, sodass eine Null hier keine Null zu Hause ergibt – sie lässt die gesamte Steuerschuld dort, wo Sie ansässig sind.

Das ist die konkrete Fehldeutung hinter den meisten unangenehmen Überraschungen. „Keine Steuer in Dubai" stimmt für Dubai, und ein Abkommen war nie eine Befreiung; es ist eine Regel zur Aufteilung einer Steuerschuld, die bereits besteht.

Ändert die Haltedauer etwas?

In vielen Rechtsordnungen sehr viel. Die Dauer des Besitzes beeinflusst üblicherweise die Folgen eines Verkaufs, in manchen Systemen bis zur vollständigen Befreiung, sobald eine Schwelle überschritten ist.

Damit ist der Anlagehorizont eine Steuerentscheidung ebenso wie eine Renditeentscheidung. Zwei Verkäufe derselben Wohnung zum selben Preis im Abstand von Monaten können erheblich unterschiedliche Steuerlasten ergeben, und den Unterschied können Sie nachträglich nicht beheben.

Beachten Sie auch, auf welches Datum die Regel meist abstellt: die Eintragung der Übertragung, nicht der Handschlag oder der unterzeichnete Vertrag. Liegt eine Schwelle nahe, lohnt es sich, diesen Unterschied mit einer qualifizierten Person zu klären, bevor die Unterlagen eingereicht werden.

Spielt die Eigentumsstruktur eine Rolle?

Sie kann. Ob Sie persönlich, über eine Gesellschaft oder über eine andere Struktur halten, beeinflusst sowohl die steuerliche Behandlung als auch den Schutz um den Vermögenswert, und es wirkt sich auch darauf aus, wie die Immobilie im Todesfall übergeht.

Die Bedingung ist, dass jede Struktur das Recht jeder beteiligten Rechtsordnung erfüllen muss – der VAE, Ihres Wohnsitzlandes und des Sitzes der Einheit. Eine Struktur, die in einem funktioniert und im anderen scheitert, ist schlechter als gar keine.

Und der Zeitpunkt ist der ganze Punkt: Das wird vor dem Kauf geplant, nicht nach dem Verkauf repariert. Einen bereits gehaltenen Vermögenswert umzustrukturieren ist meist möglich und selten billig – das ist das Argument dafür, das Gespräch früh zu führen, nicht dafür, eine clevere Antwort zu haben.

Was sollten Sie vor dem Verkauf tun?

Klären Sie Ihre steuerliche Ansässigkeit für das Kalenderjahr, in dem die Übertragung eingetragen wird – nicht für heute. Die Ansässigkeit richtet sich nach Tagen, Bindungen und den eigenen Tests jedes Landes, und den Verkaufstermin können Sie teilweise steuern.

Bewahren Sie die Kostennachweise auf. Kaufvertrag, Übertragungsquittung, die 4 % Gebühr, Maklerrechnungen und dokumentierte Wertverbesserungen. Wo immer der Gewinn am Ende besteuert wird, er wird nach Abzug der Kosten berechnet, die Sie belegen können, und eine Quittung von 2019 zu rekonstruieren ist kein Projekt, das Sie in einer Abgabefrist wollen.

Gehen Sie davon aus, dass die Transaktion sichtbar ist. Grenzüberschreitende Finanzinformationen werden zwischen den meisten Rechtsordnungen automatisch ausgetauscht, und Geld, das auf ein heimisches Bankkonto zurückfließt, ist ein meldepflichtiger Vorgang.

Das ist kein Argument für Angst – es ist das Argument, sich vor der Unterschrift von einem Steuerspezialisten in Ihrem eigenen Land beraten zu lassen, solange die Antwort noch ändern kann, was Sie tun.