Podatek przy sprzedaży nieruchomości w Dubaju: po stronie ZEA jest prosto, w Państwa kraju – nie

Każdy inwestor słyszał, że w Dubaju nie ma podatku od zysków kapitałowych. To prawda. Odpowiada to jednak tylko na połowę pytania, bo podatek od zysku zwykle płaci się tam, gdzie właściciel ma rezydencję, a nie tam, gdzie stoi budynek – a ta połowa rozstrzyga się w kraju, o którym broszura nie wspomina.

Co ZEA pobierają przy sprzedaży?

W ZEA nie ma osobistego podatku dochodowego ani podatku od zysków kapitałowych dla osoby fizycznej sprzedającej własną nieruchomość.

Przy sprzedaży płaci się koszty transakcyjne: opłatę transferową Departamentu Gruntów w wysokości 4 %, prowizję agencji, opłaty biura powierniczego, certyfikat braku zastrzeżeń dewelopera, a w razie kredytu – koszt jego spłaty.

Czy podatek od osób prawnych Państwa dotyczy?

Podatek od osób prawnych w wysokości 9 % istnieje, wprowadzony w całych ZEA, i dotyczy zysków z działalności gospodarczej. Osobista inwestycja osoby fizycznej w nieruchomości zasadniczo pozostaje poza nim; nieruchomość utrzymywana i obracana w ramach licencjonowanej działalności już nie.

Jeśli Państwa aktywa wyglądają jak biznes – spółka, kilka lokali, schemat kupowania i odsprzedawania – warto potwierdzić to rozróżnienie u doradcy, zanim stanie się retrospektywne.

Z tego wynika jurysdykcja, która pobiera pieniądze w momencie transferu, a nie z zysku. Należy zabudżetować 4 % i opłaty; sam zysk opuszcza ZEA nieopodatkowany.

Jak rezydencja decyduje o reszcie?

Większość krajów opodatkowuje swoich rezydentów podatkowych od dochodu z całego świata, a zysk z zagranicznej nieruchomości jest dochodem z całego świata. Jeśli w roku sprzedaży ma Pan/Pani rezydencję podatkową w kraju z podatkiem od zysków kapitałowych, ten kraj prawdopodobnie zażąda swojej części niezależnie od położenia nieruchomości.

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania dzielą prawo do opodatkowania między dwa państwa; rzadko sprawiają, że zobowiązanie znika. Czytane razem z prawem krajowym zwykle rozstrzygają, kto opodatkowuje pierwszy, a kto zalicza podatek drugiego – a gdy jedna strona nie pobiera nic, zaliczenie nic nie jest warte. Zerowa stawka ZEA nie podróżuje z Państwem.

Dwa szczegóły zaskakują ludzi. Zwolnienia z tytułu okresu posiadania w kraju zamieszkania, gdzie istnieją, często dotyczą także nieruchomości zagranicznych – sprzedaż kilka miesięcy za wcześnie może kosztować więcej niż cała prowizja agencji.

Zysk liczy się zwykle w walucie kraju zamieszkania, więc ruch kursu może stworzyć podlegający opodatkowaniu zysk na nieruchomości, która w dirhamach ledwo zyskała na wartości.

Dlaczego umowa międzynarodowa tego nie rozwiązuje?

Z powodu sposobu, w jaki działają umowy. Istnieją po to, by ten sam dochód nie był opodatkowany dwa razy, a zwykłym mechanizmem jest zaliczenie: podatek zapłacony w jednym państwie odlicza się od podatku należnego w drugim.

Gdy opłata od zysku w ZEA wynosi zero, nie ma czego zaliczyć. Ulga jest arytmetyczna, a nie moralna, więc zero tutaj nie daje zera w domu – po prostu zostawia całe zobowiązanie tam, gdzie mają Państwo rezydencję.

To konkretne błędne odczytanie stoi za większością przykrych niespodzianek. „Brak podatku w Dubaju” jest prawdą o Dubaju, a umowa nigdy nie była zwolnieniem; to reguła podziału zobowiązania, które już istnieje.

Czy okres posiadania coś zmienia?

W wielu jurysdykcjach zmienia bardzo dużo. Długość posiadania zwykle wpływa na skutki sprzedaży, w niektórych systemach aż do pełnego zwolnienia po przekroczeniu progu.

Dlatego horyzont inwestycji jest decyzją podatkową, a nie tylko zwrotową. Dwie sprzedaże tego samego mieszkania w tej samej cenie, z odstępem kilku miesięcy, mogą dać zasadniczo różne zobowiązania, a tej różnicy nie da się potem naprawić.

Warto też zauważyć, od jakiej daty zwykle zależy reguła: od rejestracji transferu, a nie od uścisku dłoni czy podpisanej umowy. Jeśli próg jest blisko, warto to potwierdzić u osoby wykwalifikowanej, zanim dokumenty zostaną złożone.

Czy struktura własności ma znaczenie?

Może mieć. Posiadanie osobiście, przez spółkę lub przez inną strukturę wpływa zarówno na traktowanie podatkowe, jak i na stopień ochrony aktywa, a także na to, jak nieruchomość przechodzi w razie śmierci.

Warunek jest taki, że każda struktura musi spełniać prawo każdej zaangażowanej jurysdykcji – ZEA, kraju zamieszkania i miejsca, gdzie ma siedzibę podmiot. Struktura, która działa w jednej i zawodzi w drugiej, jest gorsza niż żadna.

A czas jest sednem sprawy: planuje się to przed zakupem, a nie naprawia po sprzedaży. Restrukturyzacja już posiadanego aktywa jest zwykle możliwa i rzadko tania, co przemawia za wczesną rozmową, a nie za sprytną odpowiedzią.

Co zrobić przed sprzedażą?

Ustalić rezydencję podatkową na rok kalendarzowy, w którym transfer zostanie zarejestrowany – a nie na dziś. Rezydencję rozstrzygają dni pobytu, powiązania i testy każdego kraju, a datę sprzedaży częściowo można kontrolować.

Zachować dowody kosztów. Umowa zakupu, pokwitowanie transferu, opłata 4 %, faktury agencji i udokumentowane ulepszenia kapitałowe. Gdziekolwiek zysk zostanie opodatkowany, liczy się go netto o koszty, które można udowodnić, a odtwarzanie rachunku z 2019 roku to projekt, jakiego nie chce się podejmować w terminie rozliczenia.

Zakładać, że transakcja jest widoczna. Transgraniczne informacje finansowe są automatycznie wymieniane między większością jurysdykcji, a pieniądze wracające na krajowe konto bankowe to zdarzenie podlegające zgłoszeniu.

To nie argument za niepokojem – to argument za uzyskaniem porady specjalisty podatkowego we własnym kraju przed podpisaniem, gdy odpowiedź jeszcze może zmienić to, co Państwo zrobią.