Au cœur du portefeuille mondial de golfs de la Trump Organization

Le golf est aujourd'hui le cœur de l'immobilier de la Trump Organization. Elle détient des parcours en Écosse, en Grande-Bretagne, aux États-Unis, à Dubaï, à Oman et à Bali, et Mar-a-Lago, en Floride, résidence principale de Trump, jouxte ses propres parcours. Résidence, station et golf : tel est le modèle.

Le golf est-il une activité annexe ou le cœur de métier ?

On pourrait croire que les golfs sont une classe d'actifs périphérique à côté des tours et des hôtels du portefeuille Trump, mais c'est plutôt l'inverse.

Parmi tout ce que détient l'organisation aujourd'hui, les golfs sont décrits comme les actifs les plus intéressants et les plus constamment demandés, en Écosse, en Grande-Bretagne, aux États-Unis, et plus loin, à Dubaï, à Oman et même à Bali.

Cette dispersion géographique compte.

Un golf ne fonctionne comme actif de long terme que s'il attire une base de membres aisés et récurrents et conserve sa valeur en tant que terrain.

Le fait que le format ait été reproduit dans des marchés si différents suggère qu'il s'est imposé comme la partie la plus durable du modèle, à certains égards plus durable que les tours de marque qui attirent davantage l'attention.

Certains de ces sites ont un vrai pedigree sportif, indépendamment du nom Trump. Turnberry, en Écosse, est par exemple un links historique de championnat, qui a accueilli l'Open Championship il y a plusieurs décennies, bien avant de rejoindre le portefeuille Trump.

Acquérir un actif doté d'une telle histoire sportive n'a rien à voir avec la construction d'un golf à partir de zéro : la réputation du parcours précède la marque qui lui est associée, et dans un cas comme celui-ci la marque vient se superposer à un héritage existant plutôt que d'en créer un.

Que combine exactement Mar-a-Lago ?

Mar-a-Lago, en Floride, est l'exemple le plus clair du fonctionnement du format de bout en bout. C'est la résidence principale de Trump, mais elle est bâtie autour de ses propres parcours de golf, et il y tiendrait des réunions avec des responsables politiques et des hommes d'affaires influents.

Ces réunions font à leur tour un vrai travail de marketing pour les parcours eux-mêmes : chaque visiteur de premier plan est, de fait, une caution.

C'est ce mécanisme qui distingue l'immobilier adossé à un golf d'une simple installation sportive : le parcours devient le cadre d'un réseau, et le réseau soutient la valeur du parcours. Ce modèle a été exporté partout où la marque est allée depuis, y compris pour les villas de golf construites à Dubaï avant même le premier mandat présidentiel de Trump.

Un promoteur qui connaît ses immeubles sur le bout des doigts

Un détail rapporté par des personnes qui ont travaillé avec Trump pendant ses années de promoteur ressort : il pouvait, dit-on, montrer presque n'importe quel immeuble auquel il avait participé et parler une demi-heure de l'entreprise de construction, des matériaux employés et des problèmes cachés apparus ensuite.

Ce niveau de mémoire détaillée n'est pas typique d'une figure de proue qui se contente de prêter un nom : il évoque quelqu'un pour qui le détail de la construction était une connaissance métier essentielle, et non une broutille déléguée.

Cette réputation, méritée ou non, contribue à la confiance des acheteurs dans les projets à l'enseigne Trump : l'impression que la personne derrière la marque comprend réellement ce qui se construit, jusqu'aux matériaux et à l'entreprise de construction.

Pourquoi le golf résiste-t-il mieux que d'autres types d'actifs ?

Les programmes adossés à un golf portent une rareté intrinsèque que les tours résidentielles n'ont pas : le terrain, l'accès à l'eau et la conception du parcours ne se reproduisent pas rapidement, et l'adhésion crée une demande continue même lorsque le marché immobilier général faiblit.

C'est en grande partie pourquoi ce segment se révèle performant de façon constante dans des juridictions aussi différentes, du littoral écossais à celui d'Oman près de Mascate.

Pour un investisseur basé aux Émirats, la comparaison pertinente est l'immobilier des communautés de golf de Dubaï, comme Damac Hills ou Jumeirah Golf Estates, où le même principe s'applique : la proximité d'un parcours bien géré soutient la qualité de vie et la demande à la revente plus sûrement qu'une tour purement urbaine.

Que vérifier dans un projet adossé à un golf ?

Lorsqu'un client examine un bien dans une communauté de golf, de marque ou non, je l'encourage à regarder au-delà du parcours lui-même.

Demandez qui le gère réellement, comment fonctionne le système d'adhésion et si le promoteur a un historique d'entretien du parcours une fois les villas environnantes vendues.

Un parcours bien entretenu les deux premières années puis négligé peut anéantir la prime payée par l'acheteur pour la vue.

Le schéma de la Trump Organization, le golf comme point d'ancrage dans plusieurs pays, est une référence utile précisément parce qu'il montre que le format s'exporte bien lorsqu'il s'accompagne d'un engagement opérationnel sérieux, et mal lorsqu'il n'en bénéficie pas.

Il faut aussi noter combien les actifs adossés à un golf vieillissent différemment d'une tour. La valeur d'une tour dépend fortement de l'état du bâtiment et de la ligne d'horizon environnante des décennies plus tard, alors qu'un golf bien géré peut, au contraire, gagner en valeur à mesure que la ville se développe autour de lui et que les terrains libres se raréfient.

Cette courbe d'appréciation plus lente, tirée par le foncier, explique en partie pourquoi ce segment du portefeuille Trump s'est montré plus durable au fil des cycles de marché que certaines des tours de marque construites sous le même nom.