Due percentuali di avanzamento: perché il costruttore dice 95 % e l’ente regolatore 88 %

Central Park è la fase residenziale del quartiere City Walk, realizzato da Meraas tra Jumeirah e Downtown attorno a un grande parco interno. È stato messo in vendita nella primavera del 2023 e viene consegnato per fasi fino al 2026: una torre ad agosto, un’altra nel terzo trimestre, un’ulteriore fase nel quarto. Gli acquirenti di uno stesso «progetto» possono quindi ricevere le chiavi a un anno di distanza dai vicini.

Le due cifre

Più interessante è ciò che è accaduto in una delle torri del quartiere. Un’ispezione interna datata 11 giugno 2026 indicava un avanzamento del 95,40 %. L’ispezione dell’ente regolatore sulla stessa torre, effettuata il 12 maggio 2026, lo fissava all’88,28 %. Uno scarto di sette punti percentuali, con entrambe le cifre ufficiali.

Da dove nasce lo scarto

Tre motivi, tutti sistemici e non specifici di questo progetto.

• Date diverse. Tra il 12 maggio e l’11 giugno passa un mese di cantiere attivo. Una parte dello scarto è semplicemente il calendario.
• Metodi diversi. L’ente regolatore misura l’avanzamento per fasi ponderate, legate al finanziamento e allo svincolo dei fondi dal conto escrow. La rendicontazione interna del costruttore misura il volume fisico dei lavori eseguiti. Sono due scale diverse e non hanno alcun obbligo di coincidere.
• Frequenza diversa. Le ispezioni dell’ente regolatore avvengono a intervalli; tra una visita e l’altra la cifra nel registro non cambia, anche se il cantiere va avanti.

Di quale cifra fidarsi

Di entrambe, ma per scopi diversi. La cifra del costruttore dice a che punto è fisicamente la costruzione oggi. La cifra dell’ente regolatore è quella documentata, su cui si può contare in caso di controversia. Per capire se rispetteranno la data è più utile la prima; per qualsiasi discorso sui vostri diritti, la seconda.

Una regola pratica: se lo scarto tra le due è piccolo ed entrambe crescono da un’ispezione all’altra, il progetto procede normalmente. Se la cifra dell’ente regolatore non si muove da diversi trimestri mentre l’ufficio vendite parla di lavori quasi conclusi, vale la pena indagare.

Dove verificare

L’avanzamento dei lavori di un progetto registrato è pubblicato nel registro del Land Department e si può consultare tramite il numero del progetto, insieme al conto escrow che riceve i pagamenti degli acquirenti. La verifica richiede pochi minuti e non servono intermediari. Chiedere la percentuale all’ufficio vendite senza confrontarla con il registro è la scorciatoia più diffusa e più costosa del mercato primario.

Cos’altro controllare prima della consegna

• La data nel contratto, non nella presentazione, e la durata del periodo di tolleranza che la segue.
• Il certificato di completamento. Le chiavi vengono consegnate dopo il suo rilascio, non quando le impalcature scompaiono dalla facciata.
• L’elenco dei difetti (snagging list). L’ispezione con registrazione dei difetti è una fase a sé; non c’è alcun obbligo di firmare il verbale di consegna prima che siano stati eliminati.
• I periodi di garanzia. Gli Emirati prevedono una garanzia strutturale sull’edificio e una separata sugli impianti. Conoscete le condizioni prima della consegna, non dopo la prima infiltrazione.