Prezzi medi per quartiere di Dubai: da AED 1 301 al piede quadrato a JVC ad AED 2 433 a Downtown
Cinque quartieri generano oltre il 60% di tutte le ricerche di località dell'emirato. Il loro prezzo medio al piede quadrato e l'uso più utile della tabella: confrontare il prezzo di un developer con il mercato consolidato.
Le statistiche di ricerca per quartiere di Dubai sono un raro caso di dati che mostrano che cosa le persone cercano e non che cosa viene venduto. Cinque quartieri concentrano oltre il 60% di tutte le ricerche legate alla località nell'emirato. Ecco quanto costa un piede quadrato in ciascuno.
| Quartiere | AED per ft² |
|---|---|
| JVC | 1 301 |
| Dubai Marina | 1 845 |
| Business Bay | 1 871 |
| Dubai Hills Estate | 2 313 |
| Downtown Dubai | 2 433 |
Come usare questa tabella
L'applicazione più utile è mettere alla prova il listino di un developer. Prendete il prezzo al piede quadrato dello schema off-plan che state valutando e affiancatelo alla media del suo quartiere. In moltissimi casi il nuovo risulta più caro del mercato consolidato — a volte considerevolmente.
Non è un verdetto. Sopra la media può essere del tutto giustificato. Ma la domanda va posta in modo diretto: che cosa compra esattamente la differenza?
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- La posizione all'interno del quartiere. La prima fila sul canale e la seconda strada dietro Al Khail Road sono lo stesso quartiere e due immobili diversi.
- Il nome del developer. A volte un track record di consegne dimostrato, a volte solo marketing.
- Il prodotto. Efficienza della planimetria, altezza dei soffitti, il capitolato che ricevete davvero e i servizi comuni che finanzierete con le spese condominiali.
- Il piano di pagamento. Il denaro pagato al quarto anno costa meno di quello pagato oggi, e un piano spostato in avanti vale un premio sul prezzo di listino.
Che cosa la tabella non dice
La media di un quartiere nasconde una dispersione che al suo interno è spesso del doppio. A Business Bay un piano con vista canale in una torre nuova e un piano basso in un edificio di quindici anni stanno nella stessa media e in mercati diversi. Usate la cifra come verifica dell'ordine di grandezza, e le transazioni comparabili per qualsiasi cosa più precisa.
La seconda limitazione: si tratta di medie dei prezzi richiesti per quartiere, non di transazioni registrate. In un mercato più lento il divario tra le due si allarga, e si allarga di più proprio nei quartieri con più nuova offerta.