Średnie ceny według dzielnic Dubaju: od 1 301 AED za stopę w JVC do 2 433 w Downtown

Statystyki wyszukiwań według dzielnic Dubaju to rzadki przypadek danych pokazujących, czego ludzie szukają, a nie co się sprzedaje. Pięć dzielnic odpowiada za ponad 60 % wszystkich wyszukiwań związanych z lokalizacją w emiracie. Oto ile kosztuje w każdej z nich stopa kwadratowa.

Jak korzystać z tej tabeli

Jej najbardziej użytecznym zastosowaniem jest sprawdzenie cennika dewelopera. Należy wziąć cenę za stopę projektu z rynku pierwotnego, który Państwo rozważają, i zestawić ją ze średnią dla jego dzielnicy. W bardzo wielu przypadkach nowa inwestycja okazuje się droższa od ustabilizowanego rynku – czasem znacznie.

To nie jest wyrok. Cena powyżej średniej może być w pełni uzasadniona. Pytanie trzeba jednak zadać wprost: za co dokładnie płaci się tę różnicę?

• Położenie w obrębie dzielnicy. Pierwsza linia przy kanale i druga ulica od Al Khail Road to ta sama dzielnica i dwa różne aktywa.
• Nazwa dewelopera. Czasem wykazany dorobek w oddawaniu inwestycji, czasem tylko marketing.
• Produkt. Efektywność układu, wysokość pomieszczeń, specyfikacja, którą faktycznie Państwo otrzymają, oraz pakiet udogodnień, który sfinansują Państwo opłatą serwisową.
• Plan płatności. Pieniądze wpłacone w czwartym roku są tańsze niż wpłacone dziś, a harmonogram obciążony na końcu jest wart premii względem ceny z cennika.

Czego tabela nie mówi

Średnia dla dzielnicy ukrywa rozpiętość, która wewnątrz niej bywa dwukrotna. W Business Bay piętro z widokiem na kanał w nowej wieży i niskie piętro w piętnastoletnim budynku mieszczą się w tej samej średniej, a należą do różnych rynków. Liczbę tę należy traktować jako sprawdzian rzędu wielkości, a do czegokolwiek dokładniejszego używać porównywalnych transakcji.

Drugie ograniczenie: są to średnie cen ofertowych według dzielnic, a nie transakcji zarejestrowanych. Na wolniejszym rynku rozbieżność między nimi się powiększa, i to najbardziej właśnie w dzielnicach z największą nową podażą.