Whisky +191,7%, mobili +140,9%, orologi +125,1%: perché non è questo il confronto

Knight Frank monitora il KFLII, un paniere di dieci beni da collezione che i patrimoni elevati acquistano per piacere e, sempre più spesso, per rendimento. Ecco la variazione decennale al quarto trimestre 2024:

Partite dalla dispersione

All'interno di un solo paniere l'intervallo va da +3,8% a +191,7% in un decennio. Non è «il lusso sale»: è «poche categorie sono salite e le altre sono rimaste ferme per dieci anni». L'indice nel suo complesso ha reso il +72,6%, circa il 5,6% annuo composto.

I diamanti colorati a +3,8% in dieci anni sono un utile promemoria di come appaia, in una tabella e non in una presentazione commerciale, un bene che «si rivaluta sempre».

Perché il confronto con gli immobili di solito è sbagliato

«Il whisky ha battuto il mattone» è un titolo, non un'analisi. I beni differiscono per struttura, non di qualche punto percentuale:

• Flusso di cassa. Un appartamento vi paga ogni mese. Una bottiglia non paga nulla finché non viene venduta; l'intero rendimento è una sola differenza di prezzo realizzata una volta.
• Costo di possesso. L'immobile ha service charge e manutenzione. I beni da collezione hanno conservazione a clima controllato, assicurazione e autenticazione, e con whisky e vino il rischio aggiuntivo di deprezzare il bene conservandolo male.
• Liquidità. Un appartamento a Dubai si vende su un mercato aperto con uno storico pubblico delle transazioni presso il Land Department. Un orologio raro o un mobile si vendono all'asta: commissione della casa d'aste, attesa della vendita giusta, nessuna garanzia che l'offerente giusto si presenti in questa stagione.
• Trasparenza dei prezzi. Per qualsiasi edificio di Dubai esistono comparabili registrati che si possono consultare. Un oggetto da collezione vale una stima finché non cade il martelletto.
• Scalabilità. Un portafoglio immobiliare è scalabile. Una collezione no: una seconda bottiglia identica non raddoppia il risultato, perché la rarità è il valore.

Dove si colloca l'immobiliare di Dubai in questo quadro

Nel nostro database al 14 agosto 2026 il prezzo mediano al piede quadrato a Dubai è di 2 433 AED, circa 26 200 AED al metro quadrato, con un annuncio mediano a 1,13 mln $. I rendimenti locativi lordi in città si collocano in genere nella fascia 5–8% prima dei costi, e quel reddito arriva ogni anno a prescindere da ciò che ha fatto il valore del capitale.

Quindi l'impostazione onesta non è «191,7% contro X%». È questa: un oggetto da collezione può rendere di più all'uscita, non paga nulla lungo il percorso e costa denaro da mantenere; l'immobile paga con continuità e permette di modellare in anticipo il risultato.

Quale si adatta a quale obiettivo

• Avete bisogno di reddito, per viverci, per pagare un mutuo, per sostenere un visto di residenza: l'immobile, e nient'altro in questo elenco è all'altezza.
• Volete conservare e trasmettere il capitale con un po' di piacere in più: i beni da collezione funzionano come componente del portafoglio, non come sua base.
• Vi serve un'uscita rapida: nessuno dei due. Un immobile liquido si vende in settimane; una collezione si vende in stagioni.

Noi lavoriamo sul primo obiettivo. Gli immobili sotto mercato sono nel catalogo, i prezzi per quartiere in areas e, se volete modellare un'unità specifica da cima a fondo, scriveteci.

Fonte: Knight Frank Luxury Investment Index (KFLII), quarto trimestre 2024, variazione decennale.