Виски +191,7%, мебель +140,9%, часы +125,1%: индекс роскоши Knight Frank против недвижимости

Knight Frank ведёт индекс KFLII (Knight Frank Luxury Investment Index) — корзину из десяти «страстных» активов, которые состоятельные люди покупают не только ради удовольствия. В выпуске за четвёртый квартал 2024 года десятилетняя динамика выглядит так:

Первое, что бросается в глаза

Разброс внутри одной корзины — от +3,8% до +191,7% за десять лет. Это не «люкс растёт», это «некоторые вещи внутри люкса выросли, а другие простояли десятилетие». Индекс целиком дал +72,6% — то есть примерно 5,6% годовых, если считать сложным процентом.

Цветные бриллианты с их +3,8% за десятилетие — прекрасная иллюстрация того, как выглядит актив, который «всегда растёт», по мнению продавца.

Чем такие активы отличаются от недвижимости

Сравнение «виски против квартиры» встречается в каждой второй статье про инвестиции, и почти всегда оно некорректно. Разница не в процентах, а в устройстве актива:

• Денежный поток. Квартира платит вам каждый месяц. Бутылка виски не платит ничего и до момента продажи существует только как строка в списке имущества. Весь доход по ней — разница цен, и он появляется один раз.
• Расходы на владение. У квартиры это service charge и обслуживание. У коллекционных активов — хранение с климат-контролем, страховка, экспертиза подлинности. У виски и вина сюда добавляется риск испортить актив условиями хранения.
• Ликвидность. Квартиру в Дубае продают через открытый рынок с публичной историей сделок Земельного департамента. Редкие часы или мебель — через аукцион, с комиссией дома, ожиданием подходящих торгов и без гарантии, что покупатель придёт именно в этот сезон.
• Прозрачность цены. По любому дому можно поднять зарегистрированные сделки соседей. По коллекционному активу цена определяется в момент удара молотка, и до него это оценочное суждение.
• Порог входа и делимость. Портфель квартир масштабируется. Коллекция — нет: вторая бутылка того же виски не удваивает результат, потому что ценность создаёт редкость.

Что на этом фоне показывает недвижимость Дубая

По нашей базе на 14 августа 2026 года медианная цена квадратного фута в Дубае — 2 433 AED, это около 26 200 AED за квадратный метр; медиана лота — $1,13 млн. Валовая арендная доходность в городе обычно укладывается в 5–8% годовых до расходов — и это доход, который капает ежегодно, независимо от того, выросла цена объекта или нет.

Именно поэтому корректное сравнение выглядит не «191,7% против X%», а так: коллекционный актив может дать больше на выходе, но платит один раз и требует расходов всё время владения; недвижимость платит регулярно и позволяет посчитать результат заранее.

Как это выглядит в верхнем сегменте дубайского рынка — сделка, где недвижимость покупают уже не как инвестицию:

И то же самое в другую сторону — дубайский капитал покупает историю в Европе:

Кому что подходит

• Если задача — денежный поток (жить на доход, покрывать платежи по кредиту, обеспечить резидентство): это недвижимость, других вариантов в списке нет.
• Если задача — сохранить и передать капитал с элементом удовольствия: коллекционные активы имеют смысл как часть портфеля, но не как его основа.
• Если задача — быстро выйти: и то, и другое плохие кандидаты. Ликвидная недвижимость продаётся неделями, коллекция — сезонами.

Мы работаем с первой задачей. Посмотреть, что сейчас продаётся с дисконтом к рынку, можно в каталоге; как считается доходность конкретного лота — в статье про аренду, а что из этого забирают налоги — в разборе налогов владельца.

Источник данных: Knight Frank Luxury Investment Index (KFLII), Q4 2024, изменение за десять лет.