Arrivano i mutui off-plan ad Abu Dhabi: finanziamento del 75 % dall'inizio dei lavori

Abu Dhabi ha introdotto un prodotto finanziario che il mercato off-plan non aveva in precedenza: un finanziamento bancario che accompagna l'acquirente dall'inizio dei lavori fino alla consegna delle chiavi.

Come funziona

• Fino al 25 % del prezzo è versato dall'acquirente con fondi propri durante la costruzione.
• Fino al 75 % è fornito dalla banca — e il prestito può coprire sia le rate durante la costruzione sia la tranche finale alla consegna.
• Il programma è limitato ai progetti di un costruttore specifico, comprese le ville in nuove community.

Perché è un cambiamento rilevante

Il problema classico dell'off-plan è un divario di flusso di cassa. L'acquirente paga secondo un calendario con denaro proprio e riceve il bene solo alla fine; il finanziamento ipotecario è comparso storicamente, nella migliore delle ipotesi, al pagamento finale. È questa struttura a fare dell'off-plan un acquisto ad alta intensità di capitale anziché un acquisto a leva, ed è la ragione per cui molti acquirenti che potrebbero permettersi un immobile finito non possono permettersi uno in costruzione.

Chiudere quel divario cambia chi può acquistare off-plan. Cambia anche il profilo di rischio: la banca valuta il costruttore oltre al mutuatario, il che introduce una seconda parte interessata al completamento del progetto.

Le avvertenze

Limitare il programma ai progetti di un solo costruttore è quella significativa. Si tratta di un accordo commerciale anziché di una facilitazione estesa a tutto il mercato, e significa che il finanziamento è disponibile dove la banca ha maturato un giudizio sulla controparte, non dovunque si voglia acquistare.

La seconda è che la leva durante la costruzione agisce in entrambe le direzioni. Si serve un prestito su un bene che non produce reddito per tutta la durata dei lavori, e un ritardo prolunga quel periodo. Lo modelli sulla data contrattuale più uno slittamento realistico, non sulla data di marketing.