Binghatti Hills ad Arjan: la strategia dei volumi sotto la lente

Binghatti Hills si trova ad Arjan, accanto a Dubai Science Park, con uno dei numeri di unità più alti tra gli sviluppi residenziali singoli di quella zona della città. La scala cambia un investimento in modi che una singola planimetria nasconde, perciò questa analisi considera l'intero edificio.

Dov'è Arjan?

Arjan si trova nell'entroterra, lungo la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, ed è delimitata da Dubai Science Park e da Al Barsha South. È un quartiere residenziale a media densità, cresciuto rapidamente tra la fine degli anni 2010 e gli anni 2020, costruito quasi interamente con condomini e non con ville.

La geografia pratica: circa quindici-venti minuti da Dubai Marina e dal Mall of the Emirates fuori orario di punta, circa venticinque da Downtown, e adiacente al Dubai Miracle Garden e al Butterfly Garden, che portano traffico stagionale e nessun beneficio residenziale.

Non c'è la metropolitana. È il vincolo che definisce questo quartiere e limita il profilo degli inquilini: Arjan funziona per chi ha l'auto e non funziona per chi non ce l'ha. Qualsiasi proiezione di affitto che ipotizzi il contrario è sbagliata.

Che cosa significa acquistare in uno sviluppo molto grande?

Il primo effetto riguarda l'affitto. Diverse centinaia di unità quasi identiche consegnate nello stesso momento nello stesso quartiere significano diverse centinaia di proprietari in concorrenza per gli inquilini nello stesso trimestre.

I canoni del primo anno dopo una consegna di massa sono costantemente più deboli delle proiezioni usate per vendere le unità.

Il secondo effetto riguarda la rivendita. Quando venderà, non competerà con il mercato ma con decine di appartamenti letteralmente identici nello stesso edificio, messi in vendita da proprietari con le Sue stesse informazioni. È un mercato trasparente e standardizzato che non premia i venditori.

Il terzo effetto riguarda il service charge, e qui la scala può aiutare: un grande edificio ripartisce i costi fissi su più proprietari, e le spese al piede quadrato nelle torri di fascia media con molte unità sono spesso inferiori a quelle degli edifici boutique.

Nulla di tutto ciò rende un grande progetto un cattivo acquisto. Ne fa un acquisto da rendimento e non da rivalutazione, e va valutato come tale.

Qual è la logica del rendimento ad Arjan?

Arjan compete sul prezzo d'ingresso. Il canone al piede quadrato è inferiore a quello dei quartieri centrali, ma il prezzo d'acquisto è molto più basso, e il rapporto tra i due è stato in genere favorevole: i rendimenti lordi qui superano la media di Dubai.

Il bacino di inquilini è reale e stabile: dipendenti di Dubai Science Park e dei business park vicini, famiglie escluse dai prezzi di Al Barsha e Dubai Hills, e molte coppie e persone che condividono l'alloggio e vogliono un edificio più nuovo di quelli più vecchi di fascia media.

L'avvertenza onesta è che questo inquilino è per definizione sensibile al prezzo. Ha scelto Arjan perché costava meno. Se un edificio comparabile a due strade di distanza abbassa il canone, si sposterà, e il costo del cambio per un inquilino senza arredi propri e con un contratto di un anno è vicino a zero.

Che cosa verificare in modo specifico?

Il calendario di consegna dell'intero sviluppo, non solo della Sua torre o fase. Se tremila unità arrivano nello stesso semestre, si prepari a una prima stagione di locazione debole.

Il service charge previsto e come la dotazione di servizi si rapporta al numero di unità. Servizi estesi ripartiti su molte unità sono efficienti; servizi estesi in una fase consegnata per prima mentre le fasi successive sono ancora in costruzione significano che i primi proprietari sovvenzionano l'intero complesso.

La specifica delle finiture per iscritto, voce per voce. Binghatti compete sul prezzo e la specifica consegnata è di fascia media. Va bene se se lo aspettava, deludente se non era così.

L'assegnazione dei posti auto per unità. In un quartiere senza metropolitana, un monolocale senza posto auto è decisamente più difficile da affittare.

E visiti un edificio Binghatti completato prima di impegnarsi su uno non ancora costruito. È l'ora più utile che possa spendere.

Come far tornare i conti qui?

Acquisti le tipologie con il bacino di inquilini più ampio e non il biglietto d'ingresso più economico. I bilocali superano costantemente i monolocali sia per rapidità di locazione sia per rivendita in quartieri come questo, e il divario di prezzo è di solito minore di quello di canone.

Preferisca unità con posto auto, balcone e un panorama che non affacci sul parcheggio. In un edificio standardizzato, sono i piccoli elementi distintivi a far affittare per prima la Sua unità quando ne sono sul mercato venti identiche.

Calcoli il rendimento sul secondo anno, non sul primo. La prima stagione di locazione dopo una consegna di massa è atipica e di solito la più debole.

E sia realista sull'uscita: supponga di vendere a un altro investitore che usa lo stesso foglio di calcolo, non a qualcuno innamorato dell'edificio.

A chi si addice?

Si addice a un investitore orientato al rendimento, con un orizzonte di almeno cinque anni, che vuole un prezzo d'ingresso basso, accetta finiture di fascia media e sa che il ritorno viene dall'affitto e non dalla crescita del capitale.

Si addice a chi vuole possedere un immobile a Dubai con un importo che non richiede un mutuo.

Non si addice a chi spera di rivendere prima della consegna in un quartiere con migliaia di unità concorrenti, né a chi cerca un asset distintivo. Se la tesi è la rivalutazione per scarsità, acquisti qualcosa di scarso.