Tbilisi Hills di Mira: il primo master community in stile Dubai in Georgia

Il mercato immobiliare georgiano attira da tempo i costruttori di Dubai, ma l'ultimo annuncio introduce un formato davvero nuovo per il Paese: Tbilisi Hills, del costruttore di Dubai Mira, presentato come il primo vero master community mai visto nella capitale, realizzato secondo lo stesso standard che gli acquirenti conoscono già da Dubai.

I costruttori di Dubai sono già in Georgia?

Mira non è il primo nome di Dubai ad arrivare in Georgia.

Emaar ed Eagle Hills vi stanno già investendo, con un impegno complessivo di 5,5 miliardi di dollari in un'isola artificiale a forma di palma a Batumi: una dimensione di investimento che segnala una fiducia seria e di lungo periodo nel mercato georgiano da parte di alcuni dei costruttori più riconoscibili del Golfo.

Questa attività già in corso è importante come contesto per l'arrivo di Mira. Un singolo costruttore che entra in un nuovo mercato può essere letto come opportunista; più grandi nomi di Dubai che impegnano miliardi in parallelo sono un segnale più forte del fatto che i fondamentali del mercato (struttura giuridica, domanda, traiettoria di crescita) attirano davvero capitali di scala istituzionale e non una singola scommessa speculativa.

Significa anche che in Georgia c'è ora una vera concorrenza tra costruttori di Dubai, e non un unico operatore che detta le condizioni senza rivali. Questa pressione competitiva tende a far salire gli standard di qualità e di design in tutto il mercato, il che è in genere un buon segnale per gli acquirenti che valutano i singoli progetti e non solo quello che è arrivato per primo.

Che cosa distingue Tbilisi Hills?

L'affermazione su cui si basa Tbilisi Hills è che sarà il primo vero master community di Tbilisi realizzato in stile Dubai: il formato integrato con un unico costruttore, che riunisce unità residenziali, servizi e infrastrutture in un unico masterplan, e non una torre isolata o un più piccolo complesso recintato.

La distinzione conta per chiunque conosca l'evoluzione del mercato di Dubai. I master community sono ciò che ha permesso a Dubai di passare da torri isolate a quartieri coesi con scuole, negozi e aree verdi proprie, e Tbilisi Hills si presenta come il primo vero arrivo di questo formato nella capitale georgiana.

Per gli acquirenti che già conoscono questo formato per aver posseduto o affittato a Dubai, tale familiarità è di per sé un vantaggio. Non c'è alcuna curva di apprendimento su ciò che un master community offre ogni giorno: le aspettative già fissate dagli sviluppi di Dubai si trasferiscono direttamente alla valutazione di Tbilisi Hills rispetto allo stesso standard.

Dove si trova esattamente?

Tbilisi Hills sorge sopra la capitale, in posizione elevata con vista sulla città e non nel suo denso centro; la sua collocazione tra l'aeroporto e il centro è una comodità voluta, sia per gli spostamenti quotidiani sia per gli acquirenti internazionali che arrivano e partono con regolarità.

Il sito si trova inoltre vicino al fiume Kura, che attraversa Tbilisi lungo un lungofiume descritto come davvero bello. Questa combinazione di altitudine, vicinanza al fiume e collegamento sia con l'aeroporto sia con il centro è un ottimo profilo di localizzazione per gli standard di qualsiasi capitale, non solo della Georgia.

Perché Tbilisi e non Batumi?

La scelta di Mira di entrare proprio a Tbilisi, e non a Batumi dove Emaar ed Eagle Hills sono già attive, indica la volontà di puntare sulla crescita della capitale invece di competere direttamente nel segmento dei resort costieri su cui sono concentrati quei costruttori.

Per un acquirente che valuta il mercato georgiano nel suo insieme, il fatto che più grandi costruttori di Dubai operino in città diverse e con prodotti diversi (resort costiero a Batumi, master community a Tbilisi) è un segnale utile: il Paese viene trattato come un vero mercato di crescita multi-città e non come un singolo progetto speculativo.

La Georgia ha attirato un interesse crescente da parte dei costruttori internazionali negli ultimi anni, aiutata da regole di proprietà relativamente aperte per gli acquirenti stranieri e da una capitale il cui skyline cambia rapidamente.

Un comprensorio pianificato secondo gli standard che gli acquirenti associano a Dubai è un modo per un costruttore di portare un prodotto familiare in un mercato in cui questo tipo di sviluppo integrato, incentrato sui servizi, è ancora relativamente nuovo.

Che cosa significa per chi acquista subito?

Essere i primi sul mercato con un formato davvero nuovo in una capitale comporta sia opportunità sia rischi.

Dal lato delle opportunità, chi acquista presto a Tbilisi Hills entra prima dell'aumento dei prezzi che di solito segue quando un formato si dimostra valido e altri master community seguono inevitabilmente nella stessa città.

Dal lato dei rischi, essere il primo progetto del genere in un mercato significa che non esiste un master community locale comparabile con cui misurare la resa alla rivendita o la domanda a lungo termine.

Ecco perché lo storico del costruttore stesso e la dimensione degli investimenti già confluiti in Georgia nel suo insieme diventano parti così importanti della valutazione di questa opportunità.

Il precedente di Batumi, con Emaar ed Eagle Hills, è utile qui anche se si tratta di un'altra città e di un altro prodotto. Dimostra che in Georgia uno sviluppo su larga scala in stile Dubai può essere realizzato con successo, il che riduce, senza eliminarlo, il rischio di esecuzione legato all'essere i primi con un nuovo formato nella capitale.