Mudon: che cosa fa a un proprietario un parco che la gente usa davvero

La maggior parte dei parchi delle community di Dubai viene fotografata una volta e poi lasciata al clima. Mudon ha un parco che i residenti usano ogni mattina e ogni sera per tutta la metà fresca dell'anno, e questo solo fatto determina sia il canone sia il tipo di inquilino che si trova.

Che cos'è Mudon?

Mudon è una community di ville e townhouse sviluppata da Dubai Properties nel corridoio di Dubailand, disposta attorno a un lungo parco centrale con piste ciclabili e da corsa che ne seguono l'intera lunghezza.

È sostanzialmente completa e abitata, con fasi successive, tra cui Mudon Al Ranim, che la ampliano. Il prodotto va dalle townhouse alle ville indipendenti più grandi.

All'interno del perimetro operano negozi di quartiere, una scuola e alcune cliniche. Per tutto il resto i residenti vanno in auto a Cityland, Dubai Hills Mall o Mall of the Emirates.

Il carattere è tranquillo, a bassa densità e verde, con un paesaggio maturo nelle fasi più vecchie e una popolazione di residenti fortemente orientata alle famiglie.

La gente usa davvero il parco?

Il parco centrale è l'elemento che definisce la community e, a differenza di quasi tutti gli altri, viene usato come si deve: la mattina presto e la sera per tutta la metà fresca dell'anno.

Questo ha un effetto misurabile sulla fidelizzazione degli inquilini. Le famiglie che qui fanno sport, passeggiano e lasciano giocare i bambini non si trasferiscono in una townhouse identica a un quartiere di distanza per un piccolo risparmio sul canone.

La vicinanza al parco è la principale variabile di prezzo interna e vale la pena pagarla. Un'unità che dà sulla dorsale verde si affitta al massimo della fascia e si vende a un utilizzatore finale anziché a un investitore.

La pista dà inoltre a Mudon un vantaggio demografico: un inquilino un po' più maturo e più stabile rispetto alle community equivalenti di Dubailand, il che per un proprietario significa meno periodi di sfitto e meno usura.

Le fasi sono intercambiabili?

Le fasi originarie, Al Salam, Naseem e Arabella, offrono townhouse e case bifamiliari con tre e quattro camere da letto, oltre a ville indipendenti più grandi nelle file esterne. Mudon Al Ranim, la fase successiva, è un prodotto townhouse a un prezzo inferiore.

Un trilocale in una fase e un trilocale in un'altra possono differire di circa un terzo nella superficie costruita: stabilite quindi la fase e il tipo di casa, invece di confrontare in base al numero di camere.

Le ville di Arabella sono le più grandi e la cosa più vicina a un prodotto premium che la community abbia. Si scambiano poco e il prezzo si definisce per trattativa e non per indice.

Le fasi più vecchie hanno ormai circa dieci anni, il che significa che il paesaggio è maturo e che aria condizionata e impianto idraulico richiedono attenzione. Entrambe le cose sono vere allo stesso tempo.

Che cosa nota un inquilino?

La profondità del lotto, se il giardino dà sul parco o sul vicino e se l'unità è intermedia o di testa. Un'unità di testa con giardino laterale si affitta più in fretta e si rivende meglio, e il premio di prezzo è di solito inferiore alla differenza di desiderabilità.

L'orientamento interno conta più di quanto sembri. Mudon ha una disposizione lineare, cosa non scontata nel corridoio di Dubailand: alcune community sono davvero confuse da raggiungere in auto, e questo emerge durante le visite.

La scuola e le cliniche all'interno del perimetro accorciano la routine quotidiana di una famiglia, ed è ciò che mantiene lunghi i contratti di locazione.

Niente di tutto ciò compare nella foto di un annuncio, e tutto è visibile in venti minuti sul posto.

Quanto dura il tragitto?

Partendo da Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, nel corridoio di Dubailand, servono circa trenta-trentacinque minuti per arrivare a Downtown fuori dall'ora di punta, di più nelle ore di punta. Non c'è la metropolitana.

Questo colloca Mudon nella fascia intermedia della cintura esterna: più vicina di Damac Hills 2 o Villanova, più lontana di Dubai Hills.

Il bacino di inquilini è fatto di famiglie che accettano un tragitto di oltre trenta minuti in cambio di una casa, un giardino e un parco. È stabile e rinnova.

Chi ha bisogno di essere ogni giorno in centro dovrebbe guardare a un tipo di asset completamente diverso.

Com'è acquistare e detenere?

Mudon è consegnata, abitata e gestita, quindi non c'è rischio di masterplan né un cantiere accanto a cui vivere. Questo la distingue dalla maggior parte del corridoio e vale un premio rispetto alle nuove fasi vicine.

Fate verificare aria condizionata e impianto idraulico sugli immobili più vecchi e controllate se il giardino è stato mantenuto o lasciato al clima.

Leggete la community charge come una traiettoria e non come un livello. Finanzia il parco e il verde condiviso, ed è il motivo per cui entrambi hanno ancora l'aspetto che hanno.

Aspettatevi canoni stabili, contratti lunghi e una performance di capitale moderata. L'area circostante di Dubailand ha ancora molto terreno edificabile, quindi questa è una community da tenere per il reddito, con un luogo davvero piacevole annesso, non una storia di crescita.