41 mld AED w miesiąc: jak wyglądał szczyt dubajskiego rynku

Aby ocenić skalę obecnej korekty, warto pamiętać, od czego jest liczona. Luty 2025 r. był jednym z najbardziej wymownych miesięcy poprzedniego cyklu.

Liczby miesiąca

• 41 mld AED łącznej sprzedaży — o 17 % więcej niż rok wcześniej.
• 59 % transakcji dotyczyło rynku pierwotnego (off-plan).
• Wille: średnia cena wzrosła o 60 %, do 11,48 mln AED.
• Apartamenty: wzrost o 30 %, do 2,26 mln AED.
• Najposzukiwańsze formaty: apartamenty z jedną sypialnią i wille z czterema sypialniami.

Pod względem wolumenu sprzedaży prowadził Emaar — 4,11 mld AED w miesiącu — a za nim Sobha, Damac, Omniyat i Dubai Properties.

Co naprawdę liczy się w tych liczbach

Wzrost średniej ceny willi o 60 % w ciągu roku to nie to samo, co podrożenie konkretnego domu o 60 %. Średnia cena transakcyjna zależy od tego, co faktycznie sprzedano: gdy rośnie udział drogich lokali w strukturze sprzedaży, średnia skacze, choć ceny w żadnym pojedynczym segmencie się nie zmieniły. W latach 2024–2025 na rynek w Dubaju trafiła fala willi z wyższej półki i to właśnie widać w tej liczbie.

Po drugie, 59 % udziału rynku pierwotnego. Oznacza to, że większość transakcji w tym okresie była zobowiązaniami na przyszłość, a nie zakupami gotowych domów. To właśnie te zobowiązania przychodzą teraz do rozliczenia, w latach 2026–2027, w miarę jak projekty dochodzą do etapu przekazania.

Po co patrzeć na to dziś

Korekta 2026 r. — ceny sprzedaży niższe o około 2,6 %, czynsze o 9,5 % — jest liczona od bazy, która tuż wcześniej urosła o dziesiątki procent. To zupełnie różne rzędy wielkości i rozmowy o „krachu rynku” słabo się z nimi zgadzają. Zmieniła się faktycznie płynność i struktura popytu, a nie poziom cen.

Na podstawie danych o transakcjach na rynku nieruchomości w Dubaju za luty 2025 r. oraz raportu Property Finder za I półrocze 2026 r.