The Biltmore Residences Dubai: historia marki, liczby i ile naprawdę można zarobić

Biltmore to jedna z najstarszych nazw hotelowych w Ameryce, która dotarła do Dubaju przez sieć Millennium. To rozbiór w trzech częściach: historia marki od Los Angeles przez Tbilisi, następnie same rezydencje w Dubaju, a potem liczby — statystyki i bezpośrednia odpowiedź na pytanie, ile naprawdę można tu zarobić.

Dlaczego historia marki ma znaczenie?

Biltmore zaczął jako nazwa hotelu w Los Angeles i stał się jedną z rozpoznawalnych amerykańskich marek hotelarskich XX wieku. Podróżował — Biltmore w Tbilisi to jeden z bardziej widocznych współczesnych przykładów — a dziś działa w ramach grupy Millennium Hotels.

Historia marki ma znaczenie w rezydencjach markowych z jednego konkretnego powodu: ciągłości. Nazwa ze stuletnią historią i działającą pod nią grupą hotelową to zupełnie inna propozycja niż marka modowa doczepiona do holu na czas stałej licencji.

Pierwsza ma operatora z powodem, by chronić standard; druga ma dział marketingu.

Nie znaczy to automatycznie, że premia jest warta swojej ceny. Znaczy, że premię da się obronić na tyle, by warto ją policzyć, a nie odrzucać.

Czym są te rezydencje?

To rezydencje z obsługą, przyłączone do działalności hotelowej, ze standardem usług hotelu, jego udogodnieniami i możliwością zarządzanego wynajmu. Ten ostatni punkt to mechanizm, dzięki któremu większość właścicieli tutaj liczy na zarobek.

Model operacyjny jest ten sam, który opisano w artykule o Seven Palm, i obowiązują te same pytania: udział operatora w przychodzie brutto, co jest odliczane, zanim dostaną Państwo swoją część, czy dochód jest łączony między lokalami, ile nocy w roku wolno zajmować lokal i jakie są warunki wyjścia.

Różnicą jest tu jakość operatora. Program prowadzony przez Millennium to profesjonalna działalność najmu z prawdziwą dystrybucją, co istotnie zmienia osiągalne obłożenie w porównaniu z małym lokalnym zarządcą.

Ile naprawdę można zarobić?

Liczy się nie rentowność brutto. Liczy się: osiągalna średnia stawka dobowa, pomnożona przez realistyczne obłożenie, minus udział operatora, minus opłata serwisowa, minus okresy, gdy korzystają Państwo z lokalu sami.

Każdy z tych pięciu składników jest znany przed zakupem, a cztery z nich operator może udokumentować swoimi dotychczasowymi wynikami w Dubaju. Proszę prosić o dwa lata danych miesięcznych, a nie o prognozę w ujęciu rocznym — hotelarstwo w Dubaju jest silnie sezonowe, a miesiące letnie to to, co ukrywa średnia roczna.

Mój ogólny wniosek dla markowych produktów z obsługą w Dubaju: wynik netto zwykle ląduje wyraźnie poniżej reklamowanego brutto, a różnica jest największa tam, gdzie opłata serwisowa jest najwyższa. Nie czyni to z tego złego aktywa. Czyni liczbę z broszury niewłaściwą liczbą do podejmowania decyzji.

Do jakiego wniosku Pan doszedł?

Biltmore sprawdza się dla kupującego, który chce bezobsługowego, profesjonalnie zarządzanego aktywa w Dubaju z nazwą rozpoznawalną dla przyszłego nabywcy i który policzył netto, a nie brutto.

Nie sprawdza się dla kupującego, który chce zmaksymalizować rentowność. Te same pieniądze w apartamencie bez marki z niezależnym zarządcą najmu krótkoterminowego zwykle przyniosą więcej netto, kosztem Państwa uwagi i słabszej historii odsprzedaży.

I nie sprawdza się jako dom, bo to hotel. To nie krytyka — tym właśnie jest rezydencja z obsługą — ale ludzie kupują je z zamiarem zamieszkania, a potem zaskakuje ich hol.

Co daje marka hotelowa?

Trzy konkretne rzeczy: zarządzaną recepcję i obsługę gości, utrzymany standard części wspólnych, który nie ulega degradacji tak, jak często bywa w budynkach zarządzanych przez właścicieli, oraz nazwę, którą gość rozpoznaje na platformie rezerwacyjnej.

Ta ostatnia jest mierzalna. Na rynku, gdzie turysta wybiera między nieznanymi budynkami, znana marka konwertuje — podnosi zarówno obłożenie, jak i stawkę za noc.

Nie daje natomiast gwarantowanego zwrotu. Marketing rezydencji markowych często sugeruje program najmu z atrakcyjnymi prognozami; proszę czytać umowę z operatorem, a nie prognozę.

Proszę zapytać, jaką część przychodu brutto operator zatrzymuje, jakimi kosztami obciąża właściciela i czy udział w puli najmu jest dobrowolny, czy obowiązkowy.

Dlaczego umowa operacyjna jest aktywem?

Najważniejszym dokumentem przy zakupie rezydencji markowej jest umowa między deweloperem a marką: jej okres, mechanizm przedłużenia, narzucane standardy usług i to, co dzieje się przy rozwiązaniu.

Tam, gdzie marka faktycznie prowadzi obiekt, premia przy odsprzedaży względem zasobów bez marki w tej samej lokalizacji jest trwała — na świecie wynosi dwadzieścia do czterdziestu procent i przetrwa odsprzedaż.

Tam, gdzie marka jedynie licencjonuje nazwę lub gdzie umowa może wygasnąć, można skończyć z zwykłym apartamentem o niezwykle wysokiej opłacie serwisowej, co jest najgorszym możliwym połączeniem.

Bardzo niewielu kupujących prosi o tę umowę. To pytanie rozdziela te dwa scenariusze i można na nie w pełni odpowiedzieć przed decyzją.

Jak uczciwie policzyć zwrot?

Zacząć od opłaty serwisowej, która w budynku o standardzie hotelowym jest wysoka i niepodlegająca negocjacjom, i wyrazić ją jako procent osiągalnego czynszu, a nie kwotę bezwzględną.

Następnie udział operatora, zwykle piętnaście do dwudziestu pięciu procent przychodu brutto w najmie krótkoterminowym, plus sprzątanie, materiały eksploatacyjne i media, które płaci Państwo, a nie najemca.

Potem sezonowość: najem krótkoterminowy w Dubaju jest silny od października do kwietnia i wyraźnie słabszy od czerwca do września, a średnie roczne obłożenie ukrywa właśnie to.

To, co zostaje, to Państwa netto. Proszę porównać je z najmem długoterminowym w tym samym budynku i z apartamentem bez marki w pobliżu przy tym samym łącznym koszcie — i dopiero wtedy zdecydować, czy marka zasługuje na swoją premię.