The Biltmore Residences Dubai: storia del marchio, i numeri e quanto si guadagna davvero

Il Biltmore è uno dei nomi alberghieri più antichi d'America ed è arrivato a Dubai attraverso la catena Millennium. Questa analisi è in tre parti: la storia del marchio da Los Angeles a Tbilisi, poi le residenze di Dubai e infine i numeri — le statistiche e una risposta diretta a quanto si può davvero guadagnare qui.

Perché la storia del marchio è importante?

Il Biltmore è nato come nome di un hotel a Los Angeles ed è diventato uno dei marchi dell'ospitalità americana più riconoscibili del Novecento. Ha viaggiato — il Biltmore di Tbilisi è uno degli esempi moderni più visibili — e oggi opera all'interno del gruppo Millennium Hotels.

Nelle residenze di marca la storia del marchio conta per una ragione precisa: la continuità. Un nome con un secolo alle spalle e un gruppo alberghiero operativo sotto è una proposta molto diversa da un marchio di moda appiccicato a una hall per la durata di una licenza.

Il primo ha un operatore con un motivo per difendere lo standard; il secondo ha un ufficio marketing.

Questo non rende automaticamente giustificato il sovrapprezzo. Lo rende abbastanza difendibile da valere un calcolo, e non un rifiuto a priori.

Che cosa sono le residenze?

Residenze con servizi annesse a un'attività alberghiera, con lo standard di servizio dell'hotel, le strutture dell'hotel e la possibilità di una locazione gestita. Quest'ultimo punto è il meccanismo con cui la maggior parte dei proprietari si aspetta di guadagnare.

Il modello operativo è lo stesso trattato nell'articolo su Seven Palm, e valgono le stesse domande: la quota dell'operatore sul lordo, che cosa viene detratto prima della vostra parte, se il reddito è messo in comune tra le unità, quante notti all'anno potete occupare l'unità e quali sono le condizioni di uscita.

La differenza qui è la qualità dell'operatore. Un programma gestito da Millennium è un'attività di locazione professionale con una vera distribuzione, che cambia in modo sostanziale l'occupazione ottenibile rispetto a un piccolo gestore locale.

Quanto si può guadagnare davvero?

Il calcolo che conta non è il rendimento lordo. È questo: tariffa giornaliera media ottenibile, moltiplicata per un'occupazione realistica, meno la quota dell'operatore, meno le spese condominiali, meno i periodi in cui usate l'unità voi stessi.

Ognuno di questi cinque termini è conoscibile prima dell'acquisto, e per quattro l'operatore può documentare i risultati delle proprie attività già esistenti a Dubai. Chiedete due anni di dati mensili e non una proiezione annualizzata: l'ospitalità di Dubai è fortemente stagionale e i mesi estivi sono ciò che la media annuale nasconde.

La mia constatazione generale sui prodotti di marca con servizi a Dubai: il netto di norma resta ben al di sotto del lordo promosso, e il divario è più ampio dove le spese condominiali sono più alte. Questo non ne fa un cattivo investimento. Fa del numero della brochure il numero sbagliato su cui decidere.

A quale conclusione è arrivato?

Il Biltmore funziona per l'acquirente che vuole un bene a Dubai gestito professionalmente, senza impegno diretto, con un nome che un futuro acquirente riconoscerà, e che ha fatto il calcolo del netto e non del lordo.

Non funziona per chi cerca di massimizzare il rendimento. Lo stesso capitale in un appartamento senza marchio con un gestore indipendente di case vacanza di solito rende di più, al prezzo della vostra attenzione e di una storia di rivendita più debole.

E non funziona come casa, perché è un hotel. Non è una critica — è ciò che è una residenza con servizi — ma c'è chi le compra con l'intenzione di abitarvi e poi resta sorpreso dalla hall.

Che cosa offre il marchio alberghiero?

Tre cose concrete: una reception e servizi agli ospiti gestiti, uno standard delle aree comuni mantenuto che non si degrada come spesso accade negli edifici gestiti dai proprietari, e un nome che un ospite riconosce su una piattaforma di prenotazione.

Quest'ultimo punto è misurabile. In un mercato in cui il visitatore sceglie tra edifici sconosciuti, un marchio noto converte: aumenta sia l'occupazione sia la tariffa notturna.

Ciò che non offre è un rendimento garantito. Il marketing delle residenze di marca spesso lascia intendere un programma di locazione con proiezioni allettanti; leggete il contratto con l'operatore e non la proiezione.

Chiedete quale quota del fatturato lordo trattiene l'operatore, quali costi vengono addebitati al proprietario e se la partecipazione al pool di locazione è facoltativa o obbligatoria.

Perché il contratto di gestione è il vero bene?

Il documento più importante in un acquisto di residenza di marca è l'accordo tra lo sviluppatore e il marchio: la durata, il meccanismo di rinnovo, gli standard di servizio imposti e che cosa accade alla cessazione.

Dove il marchio gestisce davvero la struttura, il sovrapprezzo di rivendita rispetto allo stock senza marchio nella stessa posizione è duraturo — a livello internazionale va dal venti al quaranta per cento e resiste alla rivendita.

Dove il marchio concede solo il proprio nome in licenza, o dove l'accordo può scadere, si può finire con un appartamento ordinario con spese condominiali insolitamente alte, la peggiore combinazione possibile.

Pochissimi acquirenti chiedono quel contratto. È la domanda che separa i due esiti e ha una risposta completa prima di impegnarsi.

Come si calcola il rendimento in modo onesto?

Partite dalle spese condominiali, che in un edificio di standard alberghiero sono alte e non negoziabili, ed esprimetele come percentuale del canone ottenibile e non come cifra assoluta.

Poi la quota dell'operatore, di solito dal quindici al venticinque per cento del lordo nelle locazioni brevi, più pulizie, materiali di consumo e utenze che pagate voi e non l'inquilino.

Poi la stagionalità: a Dubai la locazione breve è forte da ottobre ad aprile e sensibilmente più debole da giugno a settembre, e un dato di occupazione media annua nasconde proprio questo.

Ciò che resta è il vostro netto. Confrontatelo con una locazione lunga nello stesso edificio e con un appartamento senza marchio nelle vicinanze allo stesso costo totale — e solo allora decidete se il marchio si guadagna il sovrapprezzo.