Czym jest distressed deal w Dubaju? Zasada trzech cen

Distressed deal w Dubaju to lokal, który spełnia dwa warunki: jego cena jest niższa od pierwotnej ceny dewelopera, a cena ofertowa jest równa trzem najniższym ofertom w tym samym budynku lub od nich niższa. Dorównanie tym trzem cenom to przyzwoita okazja, zejście poniżej nich to świetna.

Jak zdefiniować distressed deal w Dubaju?

Nie ma jednej oficjalnej definicji. Jedni mają na myśli każdy rabat względem ceny pierwotnej, inni każdy rabat względem rynku. Zasada przedstawiona w tym materiale łączy oba podejścia w dwa kolejne sprawdzenia.

Pierwsze sprawdzenie to rabat względem OP, czyli pierwotnej ceny, za którą deweloper sprzedał lokal. Drugie to porównanie ceny ofertowej z najtańszymi lokalami aktualnie dostępnymi w tym samym budynku.

Na czym polega zasada trzech cen?

Otwórz portal nieruchomości, na przykład Property Finder, i wybierz budynek. Załóżmy, że na sprzedaż wystawiono w nim 100 apartamentów. Patrz wyłącznie na trzy najniższe ceny ofertowe.

Lokal oferowany na poziomie tych trzech cen to przyzwoita okazja. Lokal oferowany jeszcze taniej niż wszystkie trzy to świetna okazja. To porównanie jest głównym punktem odniesienia przy ocenie, czy mamy do czynienia z distressed deal.

Jak to wygląda w liczbach?

Jeśli porównywalne apartamenty w budynku kosztują średnio 1 mln USD (około 3,67 mln AED), a najtańsze oferty zaczynają się od 900 000 USD (około 3,31 mln AED), distressed deal to lokal oferowany za 900 000 USD lub mniej.

Idealnie, gdy cena jest niższa od trzech najniższych ofert, ale zależy to od budynku. W niektórych budynkach nawet dorównanie trzem najniższym cenom jest już bardzo dobrym wynikiem.

Dlaczego sam rabat względem ceny pierwotnej to za mało?

Lokal może zostać sprzedany poniżej kwoty, którą zapłacił pierwszy nabywca, a mimo to kosztować więcej niż podobne apartamenty wystawione dziś w tym samym budynku. Na papierze rabat wygląda imponująco, ale kupujący nic nie zyskuje w porównaniu z rynkiem.

Dlatego istnieje drugi test. Porównanie ceny z aktualnymi ofertami w tym samym budynku pokazuje, czy rabat jest realny, czy tylko względny wobec dawnej ceny z premiery.

Jak samodzielnie przeprowadzić weryfikację?

Znajdź budynek na portalu, posortuj lokale na sprzedaż według ceny i zanotuj trzy najniższe ceny ofertowe dla porównywalnego układu. Następnie zestaw otrzymaną ofertę z tymi trzema kwotami.

Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi, dlatego przed podjęciem decyzji warto sprawdzić także ostatnie transakcje w budynku na podstawie danych DLD.