Działki na Al Marjan Island: na czym naprawdę stoją brandowane projekty w Ras Al Khaimah

Każde ogłoszenie rezydencji brandowanej w Ras Al Khaimah ląduje na tych samych czterech sztucznych wyspach, a prawie nikt z kupujących na podstawie tych ogłoszeń nie przyjrzał się działkom. Oto z czego składa się Al Marjan, kto kupuje grunty pod markami i dlaczego brokerzy ciągle mówią o podwojeniu cen.

Czym jest Al Marjan?

Al Marjan Island to grupa czterech sztucznych wysp w kształcie koralowca, wysuniętych w Zatokę od wybrzeża Ras Al Khaimah. Zbudowano ją jako cel turystyczny i kurortowy, a przez dekadę były tam głównie hotele.

Licencja na gry hazardowe to zmieniła. Gdy potwierdzono kurort z kasynem, w ciągu miesięcy pojawiły się brandowane projekty mieszkaniowe — Missoni, Address, Nikki Beach, Nobu — bo kurort z kasynem tworzy dokładnie taki wolumen gości, przy którym brandowany apartament do najmu krótkoterminowego ma sens.

Sam format wyspy w tym czasie się zmienił: to, co planowano jako układ kurortowy, przekrojono na gęstszą mieszankę zabudowy mieszkaniowej i hotelowej. Dlatego rozmiary i położenie działek tak bardzo różnią się między projektami.

Kto kupuje grunty?

Kupującymi działki na Al Marjan są w większości regionalni deweloperzy i wehikuły inwestycyjne, które pozycjonują się przed otwarciem kasyna, oraz międzynarodowe grupy hotelowe zabezpieczające tereny pod produkt brandowany. To nie jest detaliczny rynek gruntów.

To wiele mówi. Zawodowi nabywcy, którzy wchodzą w lokalizację przed otwarciem aktywa kotwicy, wyceniają konkretne zdarzenie — otwarcie — w konkretnym harmonogramie. Gdy się mylą, mylą się co do terminu, a nie co do tezy.

Oznacza to też, że produkt mieszkaniowy sprzedawany osobom prywatnym jest o jedną warstwę dalej od miejsca, w którym powstała wartość. Kupujący działkę zgarnął wzrost wartości gruntu; wy kupujecie gotowy apartament zbudowany na nim.

Dlaczego brokerzy ciągle mówią o x2?

Prognoza podwojenia wynika z prostej opowieści: kasyno się otwiera, liczba gości skacze, stawki najmu krótkoterminowego rosną, a za nimi wartość mieszkań. Są precedensy takiego schematu i nie jest to głupi argument.

Argument pomija podaż. Każdy deweloper na wyspie buduje z myślą o tym samym wydarzeniu i wszyscy dostarczą lokale w tym samym osiemnastomiesięcznym oknie. Popyt, który przychodzi zgodnie z planem, do podaży, która też przychodzi zgodnie z planem, nie daje podwojenia; daje normalny rynek.

Moje zdanie: segment, który działa w Ras Al Khaimah, to apartamenty przystosowane do najmu krótkoterminowego w odległości spaceru od pasa kurortowego, kupione po cenie sensownej przy dzisiejszych stawkach, a nie przy prognozach po otwarciu.

Segment, którego bym unikał, to duże lokale rodzinne na wyspie, bo RAK nie ma stałej populacji rodzin, która by je utrzymała, a nabywcą przy odsprzedaży jest inwestor nastawiony na turystów, który chce czegoś małego.

Co sprawdzić przy zakupie w RAK?

Potwierdźcie status freehold dla konkretnej działki. RAK ma wyznaczone obszary freehold, a zasady nie są identyczne jak w Dubaju; uzyskajcie to na piśmie, zamiast zakładać.

Zapytajcie o rachunek powierniczy (escrow) i o regulatora. Regulacje rynku nieruchomości w RAK są cieńsze niż ramy RERA w Dubaju, co podnosi znaczenie bilansu dewelopera.

Zapytajcie konkretnie o ścieżkę licencjonowania najmu krótkoterminowego. Jeśli cały wasz case inwestycyjny opiera się na dochodzie z najmu wakacyjnego, system pozwoleń nie jest szczegółem.

I zapytajcie, jak wygląda wyjście. Rynek wtórny RAK jest płytki. Kupowanie pod wydarzenie otwarcia to strategia z datą ważności, a plan na czas po niej musi istnieć przed podpisaniem umowy.

Czym grunt różni się od apartamentu?

Grunt nie przynosi dochodu. Apartament płaci czynsz od dnia wynajmu; działka kosztuje — opłaty wspólnotowe, opłaty gminne, ewentualne finansowanie — i nic nie zwraca, dopóki nie zostanie zabudowana lub sprzedana.

Grunt to dźwigniowy zakład na lokalizację. Ponieważ budowa stanowi dużą część wartości ukończonej nieruchomości, zmiany wartości samego gruntu odbijają się w cenie działki nieproporcjonalnie, co wzmacnia ruchy w obie strony.

Grunt jest niepłynny. Pulę nabywców działki deweloperskiej tworzą deweloperzy i spekulanci, a nie rodziny, i na słabym rynku ta pula może skurczyć się niemal do zera.

A grunt niesie ryzyko deweloperskie, jeśli zamierzacie budować: zgody planistyczne, inflacja kosztów budowy, ryzyko wykonawcy i harmonogram liczony w latach.

Czym jest obowiązek zabudowy?

Większość deweloperów-masterów wymaga rozpoczęcia budowy w określonym terminie po zakupie, z karami, a w niektórych przypadkach z utratą działki, jeśli do tego nie dojdzie. To najczęściej pomijany warunek przy zakupie działek.

Potwierdźcie go na piśmie przed zakupem, razem z tym, co oznacza „rozpoczęcie budowy” i jakie przedłużenia są możliwe.

Potwierdźcie także dopuszczalne przeznaczenie i intensywność zabudowy. Działka dopuszczająca cztery kondygnacje to zasadniczo inne aktywo niż identyczna działka dopuszczająca dwanaście, a o wartości decyduje właśnie plan zagospodarowania.

Potwierdźcie wreszcie, czy działka jest uzbrojona — prąd, woda, kanalizacja, dojazd — czy doprowadzenie tego to wasz koszt i wasz problem.

Jakie są dwa wyjścia?

Sprzedać działkę deweloperowi. To działa, dopóki okolica drożeje, a deweloperzy aktywnie skupują grunty, czyli w obecnej sytuacji na Al Marjan. To najprostsza droga, niewymagająca zdolności budowlanych.

Zbudować i sprzedać lub trzymać. Pozwala to zgarnąć marżę deweloperską, w której leżą prawdziwe pieniądze na gruncie, ale wymaga kapitału, wiedzy, relacji z wykonawcą i tolerancji dla wieloletniego projektu w jurysdykcji, której możecie nie znać.

Większość zagranicznych nabywców powinna uczciwie przyznać, że należy do pierwszej kategorii. Kupowanie działki z mglistym zamiarem zabudowy w przyszłości, bez zdolności do tego, to sposób, w jaki działki leżą dekadę z tykającą klauzulą obowiązku zabudowy.

Ras Al Khaimah ma też własny departament gruntów, własny reżim escrow i znacznie mniejsze zaplecze usług profesjonalnych niż Dubaj, więc należyta staranność trwa dłużej i kosztuje więcej na każdy zainwestowany dirham.