Co dziś naprawdę robią luksusowe wnętrza w ZEA – i jak wpływa to na cenę

Trzy hasła zawładnęły górnym segmentem rynku ZEA: neuroarchitektura, longevity design i quiet luxury. Wszystkie używane są na tyle swobodnie, że nic nie znaczą, a wszystkie opisują coś realnego. Warto to rozróżnić, bo jedno z nich zmienia wartość domu, a pozostałe głównie jego koszt.

Czym jest neuroarchitektura?

Pod tym terminem kryje się niewymyślna i dobrze poparta idea: to, jak przestrzeń jest oświetlona, proporcjonalna i ułożona, wpływa na samopoczucie ludzi w niej.

Światło dzienne sięgające w głąb rzutu, wysokość pomieszczeń, widoki pozwalające widzieć, dokąd się idzie, oraz separacja akustyczna między hałaśliwą a spokojną częścią domu.

Która jej część jest konstrukcyjna?

Komercyjnie interesujące jest to, że większość z tego jest konstrukcyjna. Wysokość stropu, powierzchnia okien, orientacja i układ pomieszczeń są ustalane na etapie projektu i nie da się ich dorobić później – dlatego właśnie trzymają wartość.

Kupujący za trzech właścicieli i tak odczuje różnicę, nie znając słownictwa.

Dlatego sensowny test podczas oglądania to nie pytanie, czy deweloper używa tego słowa. To pytanie, czy mieszkanie jest jasne o czwartej po południu, czy słychać korytarz i czy plan oddala część sypialnianą od towarzyskiej.

Czym jest longevity design?

Longevity design obejmuje wszystko, co sprzedaje się jako infrastruktura zdrowia: filtrację powietrza i wody, oświetlenie okołodobowe, materiały dobrane pod kątem tego, czego nie emitują, pokoje wellness, zimne kąpiele i saunę. Część to prawdziwe instalacje budynku, część to meble z opowieścią.

Granica biegnie między systemami a dodatkami. Filtracja, wentylacja i jakość przeszklenia należą do budynku, a ich późniejsze dodanie jest drogie – warto za nie płacić. Osobny pokój wellness to zużycie powierzchni, a powierzchnia jest najdroższą rzeczą w mieszkaniu. To preferencja, nie inwestycja.

Kontekst rynkowy jest jednak realny. W ZEA ten segment przeszedł od luksusu do oczekiwania na szczycie rynku, a prestiżowy budynek, który go ignoruje, starzeje się dziś szybciej niż ten, który dziesięć lat temu zignorował marmurowe lobby.

Dlaczego pojawiło się to właśnie teraz?

Bo dom zmienił funkcję. Po pandemii stał się jednocześnie miejscem pracy, odpoczynku i regeneracji, a popyt przesunął się ku zdrowiu, prywatności i pomieszczeniom, które mają cel, a nie styl.

Rynek Dubaju szybko reaguje na wszystko, czego chcą jego międzynarodowi kupujący, dlatego te idee trafiły na etap projektu nowych wież i willi, a nie do broszur gotowych obiektów. To różnica, która się liczy: plan może je unieść, hasło marketingowe nie.

To też wyjaśnia, dlaczego słownictwo wyprzedziło treść. Terminy stały się językiem sprzedaży w ciągu dwóch lat od stania się językiem projektowania, a zadaniem kupującego jest dziś oddzielić budynki zaplanowane wokół tych idei od tych, które nimi tylko opisano.

Jak to wygląda w gotowym domu?

Większe powierzchnie przeszkleń, zorientowane tak, by światło wpadało bez ciepła. Systemy klimatyzacji i uzdatniania powietrza, które są określone w specyfikacji, a nie tylko wspomniane. Przestrzeń wellness – spa, siłownia, miejsce regeneracji – wewnątrz budynku zamiast członkostwa gdzie indziej.

Do tego materiały: kamień, drewno i tkaniny dobrane ze względu na odczucie i na to, czego nie emitują, zamiast błyszczących powierzchni, które zestarzały się szybciej, niż ktokolwiek się spodziewał.

I zmiana pytania projektanta: z tego, jak pokój wygląda, na to, jak się go odczuwa o siódmej rano i o dziewiątej wieczorem. Dlatego plany w tej kategorii porządkują przestrzenie – hałaśliwe od cichych, towarzyskie od prywatnych – zamiast rozmieszczać je równomiernie wokół rdzenia.

O co zapytać dewelopera?

O sześć konkretnych rzeczy, na każdą da się odpowiedzieć liczbą. Czym naprawdę jest filtracja powietrza i wody; czy oświetlenie zmienia temperaturę barwową w ciągu dnia, czy tylko się ściemnia; i co emitują wykończenia.

Następnie na jaką klasę oceniono izolację akustyczną między pomieszczeniami, gdzie w domu ma się odbywać regeneracja i ile z nasadzeń przetrwa bez opłacanego opiekuna.

Deweloper, który projektował z myślą o tym, odpowie na wszystkie sześć po zdaniu na każde. Ten, który nie, odpowie przymiotnikami, a ta różnica mówi, w którym z dwóch budynków Państwo stoją, pewniej niż broszura.

Czym jest quiet luxury i czy wpływa na odsprzedaż?

Widoczna w ostatnich latach zmiana to odejście od połysku – mniej złota, mniej błyszczącego marmuru, więcej kamienia, drewna, tynku i faktury. Pod względem sprzedażowym to najbezpieczniejszy z trzech trendów, bo powściągliwość starzeje się wolniej niż manifest.

To także ten, który najbardziej wpływa na odsprzedaż. Mocno autorskie wnętrza zawężają grono kupujących: ci, którzy je pokochają, płacą premię, a wszyscy pozostali w myślach odliczają koszt wyrywania ich. Neutralne i dobrze wykonane sprzedaje się wszystkim; wyraziste – mniejszej liczbie osób, za więcej.

Praktyczna hierarchia dla każdego, kto wydaje pieniądze na dom, który może sprzedać: najpierw konstrukcja – światło, wysokość, plan, akustyka – potem systemy budynku, a na końcu wykończenia. To dokładnie odwrotna kolejność niż w broszurze.