Dubai Festival City
Der einzige Stadtteil Dubais, der um eine Mall und einen Golfplatz am Creek gebaut ist, wo alles fußläufig erreichbar ist und alles einem einzigen Eigentümer gehört.
- alles in Gehweite
- Blick auf den Creek
- Familien als Mieter
Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst
Wie dieses Viertel wirklich ist
Was der Stadtteil ist
Dubai Festival City wurde von der Al-Futtaim-Gruppe am Ostufer des Dubai Creek entwickelt, gegenüber von Al Jaddaf. Es ist kein Masterplan im üblichen Dubaier Sinn, sondern ein einziger Besitz: Das Land, die Mall, die Hotels, der Golfplatz und die Wohnungen gehören einem Eigentümer.
In seiner Mitte steht die Festival City Mall mit IKEA, ACE und einer Licht-und-Wasser-Show am Ufer, flankiert von den Hotels InterContinental und Crowne Plaza, dem Golfplatz Al Badia und einer Marina.
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Der Wohnanteil ist klein und teilt sich in zwei recht verschiedene Produkte: die Gebäude Marsa Plaza und Festival Tower am Wasser und das niedrige Al Badia Hillside Village entlang der Fairways.
Das Areal ist fertig und wächst nicht. Innerhalb davon gibt es im Grunde kein unbebautes Land, und diese eine Tatsache bestimmt die gesamte Logik des Eigentums hier.
Wodurch es sich von seinen Nachbarn unterscheidet
Einheitliches Eigentum. In einem gewöhnlichen Dubaier Viertel gehören Mall, Hotel und Wohnturm verschiedenen Unternehmen, die nach unterschiedlichen Standards arbeiten. Hier liegt alles unter einem Dach, und die Pflege ist sichtbar einheitlicher.
Fußläufigkeit. Mall, Kino, Promenade und Schule sind von den Apartments aus zu Fuß erreichbar – selten in einer Stadt, die um das Auto herum entworfen wurde.
Lage. Der Flughafen DXB ist wenige Minuten entfernt, Downtown und Business Bay liegen gegenüber am Creek, und das alte Deira ist nebenan. Dies ist einer der zentralsten Punkte am Ostufer.
Und Größe. Der Stadtteil ist klein, das Angebot begrenzt, und der Markt ist hier dünn im Vergleich zu Al Jaddaf nebenan oder Creek Harbour weiter entlang.
Wer hier wohnt
Familien, die Schule, Klinik, Geschäfte und Park in Gehweite schätzen statt einer Fahrt über die Autobahn.
Mitarbeiter von Unternehmen in Deira, Garhoud und von Al-Futtaim selbst, für die dies der nächstgelegene hochwertige Wohnraum zum Arbeitsplatz ist.
Ein bemerkenswerter Anteil der Eigentümer bewohnt die Apartments selbst, statt sie zu vermieten, was für Dubai ungewöhnlich ist und sich im Zustand der Gebäude und Gemeinschaftsflächen zeigt.
Kurzzeitvermietung ist begrenzt. Trotz der Hotels ist dies kein Touristenviertel, und Ferienvermietung hat sich nie wirklich etabliert.
Was hier gekauft wird
Apartments in Marsa Plaza – Creek-Blick, die Skyline von Downtown vom gegenüberliegenden Ufer und direkter Zugang zur Mall und zur Promenade.
Villen und Townhouses im Al Badia Hillside Village – niedrig, ruhiger und grüner als die Türme, aber weiter vom Wasser entfernt.
Der Unterschied zwischen diesen beiden Produkten bei Preis, Mieterschaft und Liquidität ist größer als der zwischen zwei Nachbarvierteln. Entscheiden Sie vor der Besichtigung, welches Sie kaufen.
Klären Sie den Eigentumsstatus der konkreten Immobilie gesondert: Der Stadtteil wurde über die Zeit unter unterschiedlichen Konstruktionen ausgebaut, und das ist bei jeder Einheit hier die erste Frage und kein Detail.
Die Wirtschaftlichkeit
Das Angebot ist physisch begrenzt: Das Land ist genutzt, und weitere Bauabschnitte kommen nicht. Bei langer Haltedauer ist das die stärkste Eigenschaft des Stadtteils.
Die Kehrseite ist ein dünner Markt. Es gibt wenige Transaktionen, Vergleichswerte für die Bewertung sind knapp, und ein Verkauf dauert länger als in Vierteln mit tiefem Angebot.
Die Service Charge spiegelt den Pflegestandard wider. Promenade, Landschaftsgestaltung, Sicherheit und Gemeinschaftsflächen werden über dem Stadtdurchschnitt gepflegt, und die Eigentümer zahlen dafür.
Die Mietnachfrage ist stetig und familiengetrieben. Die Mieten springen in guten Jahren nicht und brechen in schlechten nicht ein – dies ist ein Wert der Planbarkeit und nicht des Wachstums.
Was vor dem Kauf zu prüfen ist
Die Eigentumsform der konkreten Immobilie, die im Stadtteil nicht einheitlich ist und vor jeder Anzahlung bestätigt werden muss.
Ausrichtung und Aussicht. In den Türmen am Wasser ist der Unterschied zwischen Einheiten mit Creek-Blick und mit Blick auf den Innenhof bei Preis und Miete enorm.
Die Service-Charge-Historie der letzten drei Jahre: Die Pflege hier ist gut und wird entsprechend bepreist.
Und die Nähe zur Mall. Was für den einen Käufer der größte Komfort ist, bedeutet für einen anderen Wochenendverkehr und Besucherströme unter den Fenstern.
Der Alltag hier
Das tägliche Leben organisiert sich um einen Punkt. Die Mall deckt Lebensmittel, Apotheke, Kino, Restaurants und einen guten Teil der Dienstleistungen ab, und die Bewohner gehen zu Fuß dorthin. In einer Stadt, in der alles eine Autofahrt ist, verändert das den Rhythmus des Tages spürbar.
Die Creek-Promenade dient als öffentlicher Raum des Stadtteils – Spazierengehen, Laufen und die abendliche Wasser-Show. Im Sommer ist das nur nach Einbruch der Dunkelheit möglich, doch das gilt für die ganze Stadt.
Der Golfplatz Al Badia prägt den Charakter des niedrigen Teils: Häuser entlang der Fairways, großzügige Bepflanzung und fast kein Binnenverkehr.
Die andere Seite derselben Medaille ist das Wochenende. Die Mall zieht Menschen vom gesamten Ostufer an, und am Freitagabend sind Parkplätze und Zufahrtsstraßen deutlich voller als an einem Wochentag.
Womit man es vergleichen sollte
Al Jaddaf auf der anderen Seite des Creek – günstiger, mit mehr Angebot, aber ohne die fußläufige Infrastruktur und die Pflege aus einer Hand.
Dubai Creek Harbour – dasselbe Wasser und dieselbe Seite der Stadt, neuer, größer und mit weit tieferem Angebot.
Mirdif – günstiger und ruhiger, aber ohne Wasserlage und ohne die zentrale Lage.
Medianpreise und die aktuelle Zusammensetzung des Bestands für jedes Gebiet werden aus unserem eigenen Bestand berechnet und stehen auf den jeweiligen Gebietsseiten.
Der Stadtteil ist klein und fertig: kein Land darin, wenige Transaktionen und ein langsamerer Verkauf als dort, wo das Angebot tief ist. Klären Sie die Eigentumsform der konkreten Immobilie gesondert – sie ist im Stadtteil nicht einheitlich.
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