Palm Jumeirah

Die palmenförmige Insel: Villen auf den Wedeln, Apartments entlang des Stamms, Resorts rund um den Halbmond.

• Einnahmen aus Kurzzeitvermietung
• Wohnen am Strand
• Werterhalt

Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst

• Dubai Tram seit 2014
• Palm Monorail seit 2009

Wie dieses Viertel wirklich ist

Wie die Insel aufgebaut ist

Palm Jumeirah ist ein aufgeschütteter Archipel, den Nakheel gebaut hat und der seit 2006 bewohnt wird. Seine Geometrie bestimmt alles am Markt hier, und man sollte sie verstehen, bevor man ein einziges Inserat ansieht — sonst ergeben die Preise keinen Sinn.

Der Stamm ist das zentrale Rückgrat. Apartmenttürme säumen ihn — Shoreline, Golden Mile, Marina Residences, Palm Beach Towers und andere —, dazu die Monorail und die einzige Straße auf die Insel. Die Wedel sind die sechzehn Wohnarme, fast ausschließlich als Villen bebaut, jeweils mit eigenem Uferabschnitt und direktem Wasserzugang. Der Halbmond ist der äußere Wellenbrecher, besetzt von Resorts, Hotels und Branded Residences wie Atlantis, Six Senses und One&Only.

Die Unterschiede zwischen diesen dreien sind keine Schattierungen desselben Marktes. Preis, Käufer, Liquidität und die Logik des Besitzes haben zwischen einer Villa auf einem Wedel und einem Studio am Stamm fast nichts gemeinsam. Wenn Sie irgendwo eine einzige Durchschnittszahl für „Palm Jumeirah“ sehen, denken Sie daran, dass dort Dinge vermischt werden, die man nicht vermischen sollte.

Die Villen auf den Wedeln

Das sind Strandhäuser. Jede Villa auf einem Wedel hat am Ende ihres Gartens einen privaten Abschnitt aus Sand und Wasser, den es sonst nirgendwo in Dubai in diesem Maßstab gibt. Die ursprünglichen Nakheel-Villen gab es in wenigen Standardtypen — Garden Homes und Signature Villas —, und ein großer Teil wurde inzwischen von den Eigentümern neu gebaut oder stark umgebaut.

Dieser Umbau ist für die Preisbildung enorm wichtig. Ein originales Garden Home von 2006 und ein vollständig neu gebautes, zeitgemäßes Haus auf demselben Grundstück sind verschiedene Produkte zu sehr verschiedenen Preisen, und beide werden in den Inseraten als „Garden Home“ beschrieben. Schauen Sie sich das Grundstück an, dann das Haus darauf, und bewerten Sie beides getrennt.

Auch die Wedel unterscheiden sich untereinander. Die äußeren Wedel sind ruhiger und weiter vom Stamm entfernt; die inneren liegen näher an allem und sind belebter. Die Ausrichtung entscheidet, ob Sie Sonnenaufgang oder Sonnenuntergang über dem Wasser haben und ob Sie auf die Skyline von Dubai oder aufs offene Meer blicken — und Käufer hier legen darauf großen Wert.

Die Apartments am Stamm

Hier kaufen die meisten tatsächlich. Apartments am Stamm bieten die Adresse Palm, Strandzugang über einen Club oder einen öffentlichen Strand und einen Einstiegspreis, den ein normaler Investor erreichen kann.

Das Argument für die Kurzzeitvermietung ist hier eines der stärksten der Welt, nicht nur in Dubai. Palm Jumeirah ist ein Reiseziel, das Gäste namentlich suchen; ein Inserat wird also gefunden, statt über den Preis konkurrieren zu müssen. Die Winterauslastung ist durchweg hoch, und die Nachtpreise liegen deutlich über denen im Landesinneren.

Das Gegengewicht ist der Sommer. Der Tourismus in Dubai fällt von Juni bis September stark, und ein strandgetriebener Standort fällt stärker als ein städtischer. Jede jährliche Durchschnittsauslastung, die die beiden Jahreszeiten nicht trennt, führt Sie in die Irre. Rechnen Sie Winter und Sommer getrennt und addieren Sie beides.

Kosten und Einschränkungen

Die Nebenkosten auf der Palm gehören zu den höchsten im Emirat. Die Infrastruktur der Insel — Wellenbrecher, Strandpflege, umfangreiche Begrünung, Sicherheit, Versorgungsnetze — kostet mehr als ein Grundstück auf dem Festland und wird den Eigentümern in Rechnung gestellt.

Dazu kommen die Betriebskosten der Kurzzeitvermietung: fünfzehn bis fünfundzwanzig Prozent für die Verwaltungsfirma, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Nebenkosten, die Sie statt des Mieters tragen, Verbrauchsmaterial und die DTCM-Genehmigung. Rechnen Sie alles in eine Nettozahl, bevor Sie mit einer Langzeitvermietung anderswo vergleichen. Die Palm gewinnt bei der Kurzzeitvermietung meist trotzdem, nur mit geringerem Abstand, als die Bruttozahlen nahelegen.

Die Erreichbarkeit ist die strukturelle Einschränkung. Es gibt eine Straße auf die Insel und von ihr weg sowie eine begrenzte Monorail. Zu Stoßzeiten dauert das Verlassen der Insel eine Weile, und Gäste bemerken das. Auch gibt es auf der Insel kaum etwas jenseits dessen, was in Ihrem eigenen Gebäude und in den zwei Einzelhandelsclustern liegt — für den Einkauf im Supermarkt führt der Weg über die Brücke.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Ob das konkrete Gebäude Ferienvermietung erlaubt — schriftlich von der Eigentümergemeinschaft. Nicht jedes Gebäude auf der Palm tut das, und mit einer Kurzzeitvermietungs-These in ein Gebäude zu kaufen, das sie verbietet, ist ein teurer Fehler, der spät auffällt.

Die Regelung des Strandzugangs. Manche Gebäude am Stamm haben direkten oder Club-Strandzugang, andere nicht; das Gästeerlebnis und der erzielbare Preis unterscheiden sich erheblich.

Die tatsächliche Aussicht. Am Stamm blicken die Gebäude entweder aufs Meer oder über den Stamm hinweg auf andere Gebäude, und das bestimmt sowohl den Nachtpreis als auch den Wiederverkaufspreis.

Bei einer Villa: die Grundstücksgrenze und die Uferlinie. Der Strandzugang an den Wedeln war Gegenstand von Streitigkeiten, und Sie wollen den Grundbuchplan statt einer Zusicherung.

Und die Historie der Nebenkosten — auf dieser Insel ist das die Zahl, die eine prognostizierte Rendite am häufigsten in eine enttäuschende verwandelt.

Für wen es geeignet ist

Für Investoren in Kurzzeitvermietung, mehr als irgendwo sonst in Dubai, weil die Nachfrage vom Reiseziel getrieben ist und nicht vom Preis. Für Käufer von Zweitwohnsitzen, die Strandzugang wollen, ohne die Stadt zu verlassen. Und für alle, die zum Werterhalt kaufen: Die Insel lässt sich nicht erweitern, und das Angebot an Wohnungen auf ihr ist fix.

Schlecht geeignet ist sie für tägliche Pendler nach Downtown oder DIFC, für Familien, die Schulen in kurzer Fahrentfernung brauchen, und für alle, die auf die prozentuale Rendite bei Langzeitvermietung optimieren — sie ist hier niedrig, weil der Preis eher die Adresse widerspiegelt als die Miete.

Wenn Sie das Wasser ohne die Insel wollen, schauen Sie sich Emaar Beachfront oder JBR an: dieselbe Küste, Zugang vom Festland und ein erheblich kürzerer Weg zu allem anderen.

Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass das konkrete Gebäude Ferienvermietung erlaubt, bevor Sie Einnahmen aus Kurzzeitvermietung ansetzen, und rechnen Sie die Auslastung im Sommer und im Winter getrennt — die strandgetriebene Nachfrage fällt von Juni bis September stark.

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Häufige Fragen

Sind Apartments auf Palm Jumeirah eine gute Investition für Kurzzeitvermietung?

Mit die besten in Dubai, weil die Palm ein Reiseziel ist, das Gäste namentlich suchen, was für hohe Winterauslastung und starke Nachtpreise sorgt. Rechnen Sie den Sommer getrennt und lassen Sie sich vor dem Kauf bestätigen, dass das Gebäude Ferienvermietung erlaubt.

Was ist der Unterschied zwischen Stamm, Wedeln und Halbmond?

Der Stamm ist das zentrale Rückgrat mit den Apartmenttürmen und der Straße. Die Wedel sind die sechzehn Wohnarme, fast ausschließlich Villen mit privatem Strand. Der Halbmond ist der äußere Wellenbrecher mit den Resorts und Branded Residences. Es sind drei verschiedene Märkte unter einem Namen.

Warum sind die Nebenkosten auf Palm Jumeirah so hoch?

Die Infrastruktur der Insel — Wellenbrecher, Strandpflege, umfangreiche Begrünung, Sicherheit und Versorgungsnetze — kostet erheblich mehr als ein Grundstück auf dem Festland und wird den Eigentümern über die Nebenkosten in Rechnung gestellt.

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