JLT

Jumeirah Lake Towers: das Clusterraster auf der anderen Seite der Schnellstraße von der Marina – günstiger, ruhiger und mit einer Metrostation an jedem Ende.

• überdurchschnittliche Renditen
• Metroanbindung
• zentrale Lage zu geringeren Kosten

Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst

• Dubai Metro seit 2009
• Dubai Tram seit 2014
• Sheikh Zayed Road seit 1980
• Mall of the Emirates seit 2005

Wie ist es in diesem Viertel wirklich?

Wie JLT aufgebaut ist

Jumeirah Lake Towers liegt direkt gegenüber der Dubai Marina auf der anderen Seite der Sheikh Zayed Road. Das Viertel besteht aus sechsundzwanzig Clustern, die von A bis Z benannt sind, jeweils mit drei oder vier Türmen rund um einen von vier künstlichen Seen. Das Raster ist starr und lässt sich, sobald man es verstanden hat, sehr einfach navigieren.

Entwickelt wurde es von der DMCC als Freihandelszone. Ein großer Teil der Erdgeschoss- und Sockelflächen ist daher gewerblich genutzt: Büros, kleine Unternehmen, Restaurants und Geschäfte. Diese Mischung verleiht JLT echtes Straßenleben, das den meisten Wohnvierteln Dubais fehlt.

Zwei Metrostationen der Red Line bedienen es, an beiden Enden des Viertels, dazwischen ein fußläufiger Kern und eine Uferpromenade, die sich hindurchzieht.

JLT im Vergleich zur Marina

Dieser Vergleich zählt, denn die beiden sind Nachbarn, die nur eine Straße trennt. JLT ist bei vergleichbarer Einheit deutlich günstiger, spürbar weniger überlastet und hat weniger Touristen und Kurzzeitvermietungsverkehr.

Die Marina bietet die Wasserfront, die Promenade, die Nähe zum Strand und die Marke. JLT bietet die Seen, die angenehm sind, aber nicht das Meer, und einen etwas stärker wohnlich geprägten, weniger transienten Charakter.

Für Anleger bringt JLT in der Regel die bessere Bruttorendite; für Selbstnutzer ein ruhigeres Alltagsleben zu geringeren Kosten. Bei der Liquidität beim Wiederverkauf und der internationalen Bekanntheit gewinnt die Marina.

Die Cluster-Lotterie

Die Türme von JLT wurden über rund ein Jahrzehnt von vielen verschiedenen Bauträgern errichtet, und die Unterschiede zwischen ihnen sind groß. Manche Cluster sind gut gepflegt und haben kompetente Eigentümergemeinschaften; andere kämpfen dauerhaft mit Problemen bei Nebenkosten, Instandhaltung und Verwaltung.

Die Seeufertürme in den besseren Clustern sind wirklich gute Gebäude mit echtem Seeblick und einfachem Zugang zur Promenade. Die inneren Türme in schwächeren Clustern können dunkel und schlecht gepflegt sein und sich schwer vermieten lassen.

Eine Abkürzung gibt es nicht, außer hinzuschauen. Besuchen Sie das konkrete Cluster, sehen Sie sich Lobby und Flure an, prüfen Sie, wo der Turm im Verhältnis zu See und Metro steht, und holen Sie die Nebenkostenhistorie ein.

Leben in JLT

Das Viertel funktioniert gut für Menschen, die den zentralen Westen Dubais ohne Marina-Preise wollen. Die Metroanbindung ist wirklich gut, der Spaziergang am See ist im Winter angenehm, und die Konzentration kleiner Restaurants und Cafés auf Sockelebene verleiht dem Viertel mehr Charakter als neueren, saubereren Gegenden.

Parkplätze sind das wiederkehrende Ärgernis. Viele Gebäude vergeben einen Stellplatz, Besucherparkplätze sind knapp, und die gewerbliche Nutzung der Sockel konkurriert während der Arbeitszeit um dieselben Plätze.

Der Verkehr innerhalb der Cluster kann zu Stoßzeiten schlecht sein, weil das interne Straßennetz eng ist und mit dem Lieferverkehr des Gewerbes geteilt wird.

In JLT selbst gibt es keine Schulen; Familien fahren nach Al Barsha, Emirates Hills oder Media City.

Das Investitionsargument

JLT bietet überdurchschnittliche Bruttorenditen für eine zentrale Lage mit Metroanbindung und einen tiefen, stabilen Mieterpool aus den Unternehmen der Freizone, dem Überhang der Marina und den Beschäftigten von Media City.

Das Leerstandsrisiko ist gering. Die Mieten sind im Vergleich zu den umliegenden Vierteln erschwinglich, und es gibt in jeder Wohnungsgröße konstante Nachfrage.

Die Wertsteigerung ist moderat. Das Viertel ist ausgereift und vollständig bebaut, die Preise folgen daher dem Markt. Das Potenzial liegt darin, ein gut geführtes Gebäude in einem guten Cluster zu einem Preis zu kaufen, der sich am Viertelschnitt statt an der Qualität des Gebäudes orientiert.

Für wen es sich eignet

Für renditeorientierte Anleger, die eine zentrale Lage wollen, ohne Marina-Preise zu zahlen. Für Mieter und Selbstnutzer, die die Metro nutzen und in der Nähe der westlichen Geschäftsviertel wohnen wollen. Für Kleinunternehmer, die ein Büro in der DMCC-Freizone im selben Gebäude wie ihre Wohnung schätzen.

Schlecht geeignet ist es für alle, die den Strand zu Fuß erreichen wollen, für alle mit zwei Autos und für alle, die annehmen, alle JLT-Türme seien gleichwertig – das sind sie nicht, und diese Annahme ist der wichtigste Weg, hier Geld zu verlieren.

Die DMCC-Freizone darunter

JLT wird von der DMCC verwaltet, dem Dubai Multi Commodities Centre, einer der gemessen an der Zahl der Unternehmen größten Freizonen der Welt. Zehntausende Unternehmen sind hier registriert, und viele von ihnen belegen Flächen in denselben Türmen wie die Wohnungen.

Deshalb sind die Sockelebenen voller kleiner Büros, Handelsfirmen, Beratungen und der Cafés, die sie versorgen, und deshalb hat das Viertel an Werktagen ein Straßenleben, das einem rein wohnlichen Gebiet fehlt.

Es erzeugt auch einen besonderen Mieterstrom: Wer in der DMCC ein Unternehmen gründet, mietet häufig im selben Cluster, weil der Arbeitsweg eine Fahrt im Aufzug ist.

Für Eigentümer lohnt es sich zu wissen, ob das eigene Gebäude überwiegend wohnlich oder wirklich gemischt genutzt ist, denn die Mischung beeinflusst den Aufzugsverkehr, den Parkdruck und die Abnutzung der Gemeinschaftsflächen.

Die Seen und die Promenade

Die vier künstlichen Seen geben JLT seinen Namen und seinen besten öffentlichen Raum: eine begrünte Promenade rund um die Seen, die die Cluster verbindet, mit Cafés und Restaurants an einzelnen Abschnitten.

In den kühleren Monaten wird sie wirklich genutzt – zum Laufen, Spazieren und für abendliche Menschenmengen – und ist die Antwort des Viertels auf die Marina Walk auf der anderen Seite der Schnellstraße.

Einheiten mit Seeblick tragen einen echten Aufschlag und halten ihn, sowohl wegen der Aussicht als auch weil das Wasser garantiert, dass die Sicht nicht zugebaut wird.

Einheiten im Inneren der Cluster mit Blick auf einen nahen anderen Turm sind der günstige Bestand und ein legitimer Renditekauf, sofern man den Wiederverkauf entsprechend einpreist.

Ein Cluster auswählen

Die Cluster, die den beiden Metrostationen am nächsten liegen – am nördlichen und am südlichen Ende des Viertels –, erzielen den deutlichsten Mietaufschlag, und der Fußweg zählt im Juli weit mehr, als die Karte vermuten lässt.

Darüber hinaus sind die Variablen das Gebäude selbst: welcher Bauträger, welches Baujahr, wie die Eigentümergemeinschaft gearbeitet hat und wie die Nebenkostenhistorie aussieht.

Manche JLT-Türme werden seit fünfzehn Jahren gut geführt; andere hatten dauerhafte Probleme mit der Kühlwasserabrechnung (Chiller), Instandhaltungsrückständen und Streit in der Eigentümergemeinschaft. Beide Typen stehen am selben Seeufer.

Gehen Sie den konkreten Turm an einem normalen Werktag ab, sehen Sie sich auf einer beliebigen Etage einen Flur an, warten Sie um 8 Uhr auf den Aufzug und verlangen Sie drei Jahre Nebenkostenhistorie. In diesem Viertel entscheidet diese eine Stunde mehr über Ihre Rendite als der Kaufpreis.

Die Qualität schwankt stark zwischen den Clustern und zwischen Türmen innerhalb eines Clusters. Besuchen Sie das konkrete Gebäude, prüfen Sie, wo es im Verhältnis zu See und Metro liegt, und holen Sie die Nebenkostenhistorie ein, bevor Sie sich festlegen.

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Häufige Fragen

Ist JLT ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als die Dubai Marina?

Bei Preis und Rendite in der Regel ja – JLT ist bei vergleichbarer Einheit günstiger und bringt meist die bessere Bruttorendite, bei Metroanbindung und weniger Überlastung. Die Marina gewinnt bei Wasserfront, Strandnähe, internationaler Bekanntheit und Liquidität beim Wiederverkauf.

Was sind die JLT-Cluster?

JLT ist in sechsundzwanzig Cluster gegliedert, die von A bis Z benannt sind und jeweils drei oder vier Türme rund um einen von vier künstlichen Seen umfassen. Qualität, Verwaltung und Nebenkosten unterscheiden sich von Cluster zu Cluster erheblich.

Interesse speziell an JLT?

Senden Sie mir das Gebäude oder die Wohneinheit, und ich ziehe die registrierte Transaktionshistorie, die aktuellen Nebenkosten und die tatsächlichen Mieten vergleichbarer Einheiten heran – bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht danach.