Dubai Hills Estate
Emaars Vorzeige-Masterplan für Familien: ein Golfplatz, ein Park, eine Mall und Schulen, elf Minuten von Downtown entfernt.
- Familien mit Kindern
- langfristiges Halten
- verlässliche Verwaltung der Community
Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst
Wie ist es in diesem Viertel wirklich?
Was Dubai Hills Estate ist
Dubai Hills Estate ist eine große, nach Masterplan angelegte Community, die Emaar in einem Joint Venture mit Meraas entwickelt hat, angelegt um einen Meisterschafts-Golfplatz mit achtzehn Löchern und einen zentralen Park. Sie liegt im Landesinneren hinter Al Quoz, begrenzt von der Al Khail Road und der Umm Suqeim Road, womit Downtown außerhalb der Stoßzeiten rund elf Minuten und die Marina etwa zwanzig Minuten entfernt liegen.
Der Plan ist für Dubai ungewöhnlich vollständig. Die Dubai Hills Mall wurde als vollwertiges regionales Einkaufszentrum eröffnet und nicht als Ladenzeile für die Community; innerhalb der Grenzen gibt es mehrere internationale Schulen, ein Krankenhaus, einen Park mit richtigen Sportanlagen und ein Straßennetz, das für die spätere Bevölkerung geplant und nicht nachträglich angepasst wurde.
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Das Produktangebot reicht von Apartmenthäusern am Rand über Reihenhäuser bis zu großen freistehenden Villen am Golfplatz. Diese Bandbreite ist gewollt: Sie erlaubt einem Haushalt, innerhalb der Community aufzusteigen statt aus ihr wegzuziehen, weshalb der Wiederverkaufsmarkt hier einen ungewöhnlich hohen Anteil interner Käufer hat.
Warum es als Familienviertel funktioniert
Weil es als eines geplant wurde. Schulen innerhalb der Grenzen bedeuten, dass der Schulweg Minuten dauert und keine Autobahnfahrt ist. Parks und Grünflächen sind echt und gepflegt. Die internen Straßen haben Gehwege und Übergänge, was trivial klingt und es nicht ist – die meisten Viertel in Dubai haben sie nicht.
Die Bevölkerung folgt dem. Dubai Hills ist der Ort, an den leitende Berufstätige mit Kindern ziehen, wenn sie Platz wollen, ohne an den äußersten Rand der Stadt zu ziehen, und das Mieterprofil spiegelt das wider: lange Mietdauer, hohe Bonität, geringe Fluktuation.
Für einen Vermieter ist das ein wesentlich anderes Angebot als ein Studio in der Marina. Die Mieter unterschreiben hier mehrjährig und bleiben für den Schulzyklus, was geringen Leerstand und geringe Wechselkosten bedeutet – zum Preis einer niedrigeren prozentualen Rendite.
Apartments, Reihenhäuser, Villen
Die Apartmenthäuser – Park Heights, Collective, Acacia und die übrigen – gruppieren sich um den Park und die Mall. Sie sind der günstige Einstieg in die Community und das renditestärkste Produkt darin; sie werden an Berufstätige vermietet, die die Lage ohne den Villenpreis wollen.
Reihenhäuser sind das Massenprodukt für Familien: drei und vier Schlafzimmer, kleine private Gärten, Gemeinschaftspools. In diesem Segment war die Nachfrage am beständigsten, und hier geht der Wiederverkauf am schnellsten.
Die Villen am und um den Golfplatz sind ein eigener Markt – größere Grundstücke, höhere Preise, dünnere Liquidität und ein Käuferkreis, der sich eher mit Emirates Hills und Arabian Ranches überschneidet als mit dem Rest von Dubai Hills.
Grundstücke mit Golfplatzlage erzielen einen hohen Aufschlag. Prüfen Sie, was tatsächlich am Platz liegt und was eine Reihe dahinter, denn der Preisunterschied ist erheblich und der Unterschied auf der Masterplan-Zeichnung kaum zu sehen.
Der Emaar-Faktor
Die Verwaltung der Community durch Emaar ist die verlässlichste in Dubai, und in einem Masterplan-Viertel ist das ein wesentlicher Teil dessen, was Sie kaufen. Die Bepflanzung bleibt gepflegt, die Gemeinschaftsflächen bleiben in Ordnung, und die Mechanik der Eigentümergemeinschaft funktioniert.
Die Bauqualität ist berechenbar statt außergewöhnlich – Emaar liefert, was es zeichnet, und das ist in diesem Markt mehr wert als eine ehrgeizige Ausstattung von einem Bauträger mit lückenhafterem Leistungsnachweis.
Die Liquidität beim Wiederverkauf ist entsprechend gut. "Dubai Hills, Emaar" ist eine Wortfolge, nach der ein internationaler Käufer sucht, und die Community hat das Transaktionsvolumen, um die Preisfindung unkompliziert zu machen.
Worauf zu achten ist
In welche Bauphase Sie kaufen und was in der Nähe noch im Bau ist. Große Teile des Masterplans wurden vor Jahren übergeben, andere werden noch gebaut; das Erlebnis unterscheidet sich enorm.
Die Nebenkosten der Community neben den Nebenkosten des Gebäudes. In einem Emaar-Masterplan sind das zwei Posten, und beide zählen.
Einzugsgebiet der Schulen und aktuelle Verfügbarkeit, wenn Sie Familien als Mieter anpeilen. Eine Schule in der Community mit dreijähriger Warteliste ist nicht dasselbe wie eine Schule mit freien Plätzen.
Bei Villen und Reihenhäusern: die Grundstücksgrenze, die Ausrichtung und wie viel direkte Nachmittagssonne der Garten abbekommt. In Dubai ist ein nach Westen ausgerichteter Garten ein halbes Jahr lang unbenutzbar.
Das Investitionsargument
Dubai Hills ist eher ein Wertzuwachs- und Stabilitätsobjekt als ein Renditeobjekt. Die prozentualen Renditen liegen um den oder unter dem Durchschnitt von Dubai, und das Argument für den Kauf ist die Kombination aus Emaar-Verwaltung, echter Infrastruktur, einer Mieterschaft aus Familien ohne Fluktuation und einer Lage, die zentral bleibt, während die Stadt nach außen wächst.
Die Apartments bieten die beste Rendite innerhalb der Community und die Reihenhäuser die beste Liquidität. Die Golfvillen sind ein Lifestyle-Kauf mit dünnen Vergleichswerten.
Es passt zu Käufern mit langem Horizont, denen Verlässlichkeit wichtiger ist als die maximale Rendite, und zu Familien, die selbst einziehen wollen. Schlecht passt es zu jedem, der der Spitzenrendite nachjagt, die stattdessen in JVC, Arjan und Sports City zu finden ist.
Die Mall und das Krankenhaus
Die Dubai Hills Mall ist ein vollwertiges regionales Einkaufszentrum und keine Ladenzeile für die Community – ein Hypermarkt, ein großes Kino, eine Food Hall, das internationale Einzelhandelssortiment und ein echtes Einzugsgebiet über die Community hinaus.
Das ist innerhalb eines Wohn-Masterplans ungewöhnlich und leistet echte Arbeit: Die Bewohner verlassen das Viertel nicht für einen größeren Einkauf, und die Mall gibt Dubai Hills ein Zentrum, das den meisten Communities in Dubai fehlt.
Das King’s College Hospital liegt ebenfalls innerhalb der Community, was für Familien ein bedeutender Teil des Angebots ist und für das weitere Umfeld ein weiterer Grund, hierherzufahren.
Beides ist dauerhaft, beides wurde geliefert statt versprochen, und zusammen erklären sie einen großen Teil dessen, warum diese Community so vermietet und wiederverkauft wird, wie sie es tut.
Der Park und der Boulevard
Dubai Hills Park ist ein sorgfältig gestalteter öffentlicher Park – Skatepark, Splash Pad, Tennis, ein See mit Booten, ein Wadi-Weg und genug schattige Bepflanzung, um außerhalb des tiefsten Winters nutzbar zu sein. Er ist eine der besten Freiflächen einer Community im Emirat.
Der Park liegt neben dem Golfplatz, und zusammen geben sie der Community einen grünen Kern, auf den die Apartmenthäuser am Rand blicken.
Einheiten mit Blick auf den Park und den Golfplatz erzielen in jeder Produktart klare Aufschläge, und der Aufschlag hat sich beim Wiederverkauf gehalten, weil die Aussicht durch die Landschaft selbst geschützt ist.
Für Anleger zählt der Park mehr als der Golfplatz: Der Kreis der Mieter, die einen Park am Ende der Straße wollen, ist weit größer als der derjenigen, die ein Fairway wollen, und er wechselt seltener.
Die Apartment-Cluster im Detail
Die Apartment-Gruppe – Park Heights, Collective, Acacia, Park Point, Golf Suites und die späteren Releases – ist der günstige Einstieg in die Community und das renditestärkste Produkt darin.
Sie unterscheiden sich in Lage und Preis: Park Heights und Park Point liegen nahe der Mall und des Parks, Acacia blickt auf das Grün, Golf Suites auf den Platz. Die Nähe zu Mall und Park ist der wichtigste interne Preistreiber.
Die Mieter sind Berufstätige und junge Familien, die das Umfeld von Dubai Hills ohne den Villenpreis wollen, und sie bleiben länger als ein vergleichbarer Mieter in einem Turmviertel.
Für die meisten Anleger, die diese Community ansehen, ist ein Apartment nahe dem Park die richtige Antwort: Es nutzt die Vorteile der Community, bringt darin die beste prozentuale Rendite und lässt sich sowohl an Anleger als auch an Selbstnutzer wiederverkaufen.
Die Community in Zahlen
Dubai Hills Estate umfasst rund elf Millionen Quadratmeter, wurde 2014 von Emaar und Meraas geschaffen, und die meisten einzelnen Projekte hat Emaar geliefert.
Der Golfclub nimmt davon 1,2 Millionen Quadratmeter ein; sein Platz mit achtzehn Löchern wurde 2019 als World's Best New Golf Course ausgezeichnet.
Dubai Hills Park ist mit rund 180 000 Quadratmetern der längste Community-Park im Emirat, mit einem Skatepark, einer 2,5 Kilometer langen Laufstrecke, Tennisplätzen und Kinderspielplätzen, und die Community hat etwa 54 Kilometer Radwege.
Die Dubai Hills Mall umfasst 282 000 Quadratmeter mit mehr als 650 Geschäften und Restaurants und beherbergt The Storm, die schnellste Indoor-Achterbahn der Welt.
Die Infrastruktur für Familien liegt innerhalb der Grenzen: drei internationale GEMS-Schulen, Kindergärten und das King's College Hospital.
Die Community liegt an der Al Khail Road, wodurch sowohl Downtown als auch die Dubai Marina etwa fünfzehn Minuten entfernt sind – die Nähe, die sie von jedem anderen großen Familienviertel der Stadt unterscheidet.
Klären Sie, was rund um Ihre konkrete Bauphase noch im Bau ist – Teile des Masterplans wurden vor Jahren fertiggestellt, andere sind aktive Baustellen, und der Unterschied im Alltag und bei der erzielbaren Miete ist groß.
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Häufige Fragen
Ist Dubai Hills Estate gut für Familien?
Es ist eines der stärksten Familienviertel in Dubai: internationale Schulen innerhalb der Grenzen, ein großer zentraler Park, eine regionale Mall, ein Krankenhaus und ein Straßennetz mit Gehwegen und Übergängen. Die Mieterfluktuation ist gering, weil Familien für den Schulzyklus bleiben.
Welche Renditen bringt Dubai Hills?
Um den oder leicht unter dem Durchschnitt von Dubai. Die Apartments bringen die beste prozentuale Rendite in der Community; Reihenhäuser und Golfvillen werden wegen Wertzuwachs und Lifestyle gekauft und nicht wegen der Barrendite.
Wie weit ist Dubai Hills von Downtown entfernt?
Etwa elf Minuten außerhalb der Stoßzeiten über die Al Khail Road und rund zwanzig bis zur Dubai Marina. Es ist eine der wenigen großen Villen-Communities, die wirklich zentral liegt und nicht am Stadtrand.
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