Downtown Dubai

Das Viertel rund um den Burj Khalifa – die bekannteste Adresse im Emirat und zugleich der dichteste Teil davon.

• Einnahmen aus Kurzzeitvermietung
• eine Wahrzeichen-Adresse
• schneller Wiederverkauf

Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst

• Dubai Metro seit 2009
• Burj Khalifa seit 2010
• Dubai Water Canal seit 2016
• The Dubai Mall seit 2008
• Sheikh Zayed Road seit 1980
• Museum of the Future seit 2022
• Dubai Opera seit 2016
• The Dubai Fountain seit 2009

Wie ist es in diesem Viertel wirklich?

Wie das Viertel aufgebaut ist

Downtown Dubai umfasst rund zwei Quadratkilometer zwischen der Sheikh Zayed Road und dem Wasser und wurde Mitte der 2000er-Jahre von Emaar nach einem einheitlichen Plan entwickelt. Der Burj Khalifa bildet die Mitte der Komposition, der Brunnensee umschließt ihn, die Dubai Mall liegt im Osten, und der Mohammed Bin Rashid Boulevard umrahmt das Ganze. Alles andere sind Wohntürme, die so eng in diesen Ring eingepasst sind, wie es die Grundstücksgrenzen zulassen.

Die Planung funktioniert anders als in den meisten Teilen Dubais. Downtown wurde zum Zu-Fuß-Gehen konzipiert: Von den meisten Gebäuden erreicht man die Mall, die Metro und die Seepromenade zu Fuß, was in einer um das Auto herum gebauten Stadt selten ist. Klimatisierte Verbindungsgänge ziehen sich durch weite Teile, und im Juli ist das kein Luxus mehr.

Unbebautes Land gibt es im Grunde nicht mehr. Neue Projekte entstehen nur auf Baulücken, über ehemaligen Parkplätzen oder als Ergänzung bestehender Sockelbauten. Für Käufer hat das eine wichtige Folge: Das Viertel ist fertig. Was Sie heute sehen, wird im Großen und Ganzen auch in zehn Jahren dort stehen – das lässt sich über ein Viertel in Dubai selten sagen.

Wer hier kauft und warum

Drei Gruppen mit drei verschiedenen Logiken. Die erste kauft die Adresse. Für viele internationale Anleger hat die Formulierung "Apartment in Downtown Dubai" für sich genommen einen Wert, den eine größere, günstigere Wohnung in Al Furjan nie haben wird. Das ist nicht irrational – die Adresse wirkt tatsächlich beim Wiederverkauf und bei der Vermietung.

Die zweite Gruppe kauft für die Kurzzeitvermietung. Downtown ist der Touristenmagnet des Emirats, und die Vermietung pro Nacht schlägt hier einen Jahresvertrag deutlich, sofern man den operativen Aufwand nicht scheut: eine DTCM-Genehmigung für Ferienwohnungen, eine Verwaltungsgesellschaft, Reinigung beim Mieterwechsel und Gästebetreuung. In einigen Türmen nähert sich der Anteil der als Ferienwohnung betriebenen Einheiten der Hälfte – das sollte man prüfen, bevor man eine Wohnung zum Selbstnutzen kauft.

Die dritte Gruppe wohnt hier ganzjährig, meist weil sie im DIFC oder in Business Bay arbeitet und nicht im Stau stehen will. Es sind weniger, als man denkt. Für eine Familie mit schulpflichtigen Kindern ist Downtown unbequem: Im Viertel gibt es keine Schulen, und Dichte und Touristenstrom zehren an den Nerven.

Die Gebäude und die Grundrisse

Der Großteil des Wohnbestands wurde zwischen 2008 und 2016 fertiggestellt, die Türme haben also ihren ersten Wartungszyklus hinter sich. Manche haben die Aufzüge ersetzt und die Technik überarbeitet; andere nicht. Zwei Gebäude desselben Baujahrs in derselben Straße können in völlig unterschiedlichem Zustand sein, und der Unterschied liegt bei der Verwaltungsgesellschaft und der Eigentümergemeinschaft, nicht beim Bauträger.

Die Grundrisse sind für dasselbe Geld knapper als in der Marina oder in JLT. Studios ab etwa 45 Quadratmetern, Einzimmerwohnungen im Bereich von 65 bis 75, Zwei-Zimmer-Wohnungen selten über 120. Das macht teures Land mit einer Geschossfläche: Der Bauträger hat die maximale Zahl von Einheiten pro Stockwerk herausgeholt.

Die Aussicht wird ausdrücklich bepreist. Zwei identische Grundrisse im selben Turm können sich allein dadurch um die Hälfte im Preis unterscheiden, wohin die Fenster zeigen. "Burj View" in einer Anzeige und ein Blick auf den Burj in der Realität sind zwei verschiedene Dinge – oft sieht man den Turm nur von einer Ecke des Balkons, wenn man sich vorbeugt. Schauen Sie aus der tatsächlichen Wohnung im tatsächlichen Stockwerk, nie aus der Musterwohnung zwei Etagen höher.

Fortbewegung

Die Metro ist die Station Burj Khalifa / Dubai Mall an der Red Line, die über einen langen überdachten Gang mit der Mall verbunden ist. Fünfzehn Minuten bis zum DIFC, fünfundzwanzig bis zur Marina. Mit dem Auto ist es die schwächere Option: Die Zufahrt nach Downtown läuft über eine Handvoll Anschlussstellen an der Sheikh Zayed Road, und zu Stoßzeiten – besonders donnerstagabends und an Veranstaltungsabenden – staut sich das Viertel zu.

Parken ist ein dauerhaftes Problem. Die meisten Türme teilen jeder Wohnung einen Stellplatz zu, Studios manchmal keinen. Besucherparkplätze sind knapp, und die Dubai Mall berechnet nach den Freistunden Gebühren. Wenn Ihr Haushalt zwei Autos hat, klären Sie das vor dem Kauf und nicht danach.

Die Versorgung im Alltag ist gut: Supermärkte in den Wohnclustern, Apotheken, Kliniken, Fitnessstudios. Es fehlen Schulen und gewöhnliche Kinderspielplätze. Die nächsten Schulen liegen in Al Wasl, Business Bay und Jumeirah, man muss also in jedem Fall fahren.

Preise, Renditen und die Nebenkosten

Downtown gehört pro Quadratfuß zu den teuersten Vierteln im Emirat und ist zugleich eines der liquidesten: Eine Wohnung findet hier schneller einen Käufer als fast überall sonst in Dubai. Das zählt mehr, als die meisten einrechnen – der Unterschied zwischen einem Verkauf in drei Wochen und einem in acht Monaten wiegt regelmäßig schwerer als der Unterschied beim Einstiegspreis.

Die prozentualen Renditen bei Langzeitvermietung sind hier niedriger als in JVC oder International City, was normal und richtig ist: Sie zahlen für Liquidität und Preisstabilität. Kurzzeitvermietung bringt mehr, verlangt aber Arbeit und eine Lizenz und gibt einen Teil der Einnahmen an eine Verwaltungsgesellschaft ab.

Der am meisten unterschätzte Faktor sind die Nebenkosten. Downtown hat einige der höchsten Nebenkosten in Dubai, und in den älteren Türmen sind sie schneller gestiegen als die erzielbare Miete. Über eine Haltedauer von fünf Jahren geht die Lücke zwischen einem gut geführten Gebäude und einem, in dem die Nebenkosten außer Kontrolle geraten sind, in die Hunderttausende Dirham. Verlangen Sie vor Ihrem Angebot drei Jahre Nebenkostenhistorie – sie sagt mehr über ein Gebäude als eine frisch renovierte Lobby.

Für wen es passt und für wen nicht

Es passt zu Anlegern, die die Geschwindigkeit des Ausstiegs über die maximale Rendite stellen; zu Kurzzeitvermietern, die bereit sind, die Wohnung ordentlich zu betreiben; zu Menschen, die im Zentrum arbeiten und zu Fuß gehen möchten; und zu allen, für die die Adresse Teil dessen ist, was sie kaufen.

Es passt nicht zu Familien mit schulpflichtigen Kindern – keine Schulen im Viertel, und die Dichte ist ermüdend. Es passt nicht zu Anlegern, die die höchste prozentuale Rendite jagen, die anderswo liegt. Und es passt nicht zu jedem, der Ruhe erhofft: Downtown ist das ganze Jahr laut, und rund um Silvester ist das Viertel für den Verkehr faktisch gesperrt.

Wenn Sie die Skyline von Downtown wollen, aber nicht den Preis oder den Trubel von Downtown, schauen Sie sich Business Bay ein Viertel weiter an. Dieselbe Aussicht, deutlich niedrigerer Einstieg und eine erheblich leichtere Parksituation.

Die Nebenkosten gehören hier zu den höchsten in Dubai und sind in älteren Türmen schneller gestiegen als die Miete. Rechnen Sie Ihre Rendite nach den Nebenkosten, nicht davor, und verlangen Sie vor einem Angebot drei Jahre Nebenkostenhistorie.

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Häufige Fragen

Ist Downtown Dubai eine gute Investition?

Es ist das liquideste Wohnviertel im Emirat und nach der Palm Jumeirah der stärkste Standort für Kurzzeitvermietung, und neues Angebot kommt im Grunde nicht hinzu. Die prozentualen Renditen bei Langzeitvermietung liegen unter dem Durchschnitt von Dubai, und die Nebenkosten gehören zu den höchsten – es belohnt daher Käufer, denen die Sicherheit des Ausstiegs wichtiger ist als die maximale Barrendite.

Gibt es Schulen in Downtown Dubai?

Im Viertel selbst gibt es keine Schulen. Die nächsten liegen in Al Wasl, Business Bay und Jumeirah, man muss also jeweils fahren. Für Familien mit schulpflichtigen Kindern sind Dubai Hills oder Jumeirah erheblich praktischer.

Kann ich in Downtown Dubai eine Ferienwohnung betreiben?

Ja, mit einer Genehmigung für Ferienwohnungen vom Dubai Department of Economy and Tourism und vorbehaltlich der Regeln der Eigentümergemeinschaft des jeweiligen Gebäudes. Lassen Sie sich beides schriftlich bestätigen – manche Türme schränken es ein, und in anderen ist der Anteil der Kurzzeitwohnungen bereits sehr hoch.

Interesse speziell an Downtown Dubai?

Schicken Sie mir das Gebäude oder die Wohnung, und ich hole die registrierte Transaktionshistorie, die aktuellen Nebenkosten und die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Wohnungen – vor Ihrem Angebot, nicht danach.