GJ Real Estate

Ein Developer aus Ajman und den Nördlichen Emiraten mit mehr als zehn Jahren Erfahrung im Wohnungsbau des mittleren Segments – dessen erster Schritt nach Dubai direkt zu einem Turm unter Hotelmarke am Wasser in Al Sufouh führte.

1 Projekt dieses Developers im Katalog. Aktuell ist nichts von ihm im Bestand mit Preisnachlass – Angebote in der Nähe finden Sie unten.

• Branded Residences zu Preisen unterhalb der in Dubai etablierten Developer
• Ein Investor, der bereit ist, eine regionale Erfolgsbilanz zu gewichten und nicht nur eine aus Dubai
• Wasserblick an einem aufstrebenden Küstenkorridor
• Nicht für Käufer, die gerade im Premiumsegment Dubais einen Ruf brauchen

Das Unternehmen im Überblick

Geschichte

mehr als zehn Jahre auf dem Markt der Nördlichen Emirate, ein Portfolio von über 25 Wohnprojekten in Ajman

Erstes Projekt in Dubai

ein Turm unter Hotelmarke in Al Sufouh unter dem Namen eines Hotelpartners, 45 Etagen, im Bau

Partnerschaft

ein Lizenzvertrag mit einer internationalen Hotelmarke für das Management und den Namen des Projekts

Was für ein Developer das ist

Wer das ist und woher die Erfolgsbilanz stammt

Das Unternehmen baut seit mehr als zehn Jahren Wohnungen in Ajman und den benachbarten Nördlichen Emiraten – einem Markt, den ein Käufer aus Dubai meist weniger kennt, der aber nach denselben Entwicklungsprinzipien funktioniert, nur mit bescheideneren Budgets und konservativeren Käufern. In diesen Jahren hat der Developer ein Portfolio aus mehreren Dutzend Wohnprojekten für die lokale Mittelschicht aufgebaut – keine Wahrzeichen-Türme, sondern gewöhnlicher Wohnraum, der sich tatsächlich füllt und die Mietnachfrage hält.

Der Einstieg in Dubai ist ein grundlegend anderer Schritt: andere Aufsichtsbehörde, andere Konkurrenz, ein anderes Anspruchsniveau der Käufer. Eine Erfolgsbilanz in den Nördlichen Emiraten zeigt, dass das Unternehmen Projekte in der eigenen Gewichtsklasse liefern kann, beantwortet aber nicht direkt, ob es mit dem komplexeren und teureren Markt Dubais zurechtkommt – das muss sich erst bei seinem ersten Projekt hier zeigen.

Das erste Projekt in Dubai – von Anfang an eine Premium-Wette

Statt schrittweise vom Massenmarkt aus in Dubai einzusteigen, ging das Unternehmen direkt in ein Premiumformat: ein Hochhausturm am Wasser in Al Sufouh, der den Namen einer bekannten Hotelmarke trägt und im Rahmen eines Lizenzvertrags betrieben wird. Das ist für einen Developer ohne Dubai-Historie ein ehrgeiziger Schritt – Branded Residences verkaufen sich mit Aufschlag auf den Namen des Managementpartners, aber die Erwartungen der Käufer steigen im gleichen Maß.

Für den Käufer bedeutet das: Ein Teil des Preisaufschlags spiegelt nicht den Ruf des Developers selbst wider, sondern die Marke des Hotelpartners, der das Management übernimmt, das Gebäude aber nicht baut. Beides sollte man auseinanderhalten: Für Bau- und Ausbauqualität ist der Developer verantwortlich, für die Servicequalität nach dem Einzug die lizenzierte Managementgesellschaft – zwei verschiedene Risiken, die auf unterschiedliche Weise zu prüfen sind.

Was die Erfahrung in den Nördlichen Emiraten über den Stil des Unternehmens sagt

Wer viele Jahre in Ajman arbeitet, arbeitet auf einem langsameren Markt, auf dem Fehler beim Bautempo und bei der Steuerung der Bauunternehmen weniger kosten als in Dubai, aber auch weniger Aufmerksamkeit von Aufsicht und Käufern auf sich ziehen. Ein Unternehmen, das das über lange Zeit gemeistert hat, weiß wahrscheinlich, wie man wirtschaftlich baut und ein Budget hält – eine Fähigkeit, die auch in Dubai nützlich ist, wo Land und Arbeitskräfte teurer sind.

Zugleich ist der in den Nördlichen Emiraten übliche Ausbaustandard in der Regel bescheidener als im Premiumsegment Dubais. Das erste Projekt in Dubai ist ein Test, ob das Unternehmen seine Ausführung auf den Standard eines anspruchsvolleren Marktes heben kann, statt ein bekanntes Modell einfach an einen neuen Ort zu verpflanzen.

Die Risiken beim Einstieg in einen für das Unternehmen neuen Markt

Ein Wechsel von Aufsichtsbehörde und Rechtsraum erhöht immer das operative Risiko: Registrierung, Escrow und Genehmigungsverfahren in Dubai unterscheiden sich von Ajman, und selbst ein erfahrener Developer braucht Zeit, um an einem neuen Ort dieselben Prozesse aufzubauen. Das ist kein Grund, Abstand zu nehmen, aber ein Grund, die Projektregistrierung speziell in Dubai genauer zu prüfen, statt sich auf den Gesamtruf des Unternehmens zu verlassen.

Ein zweites Risiko sind Verkaufstempo und Wiederverkaufsliquidität bei einem in Dubai neuen Namen: Käufer erwarten verständlicherweise einen Abschlag für die Unsicherheit bei einem Developer ohne Dubai-Historie, und der erste Wiederverkauf im Projekt wird sich voraussichtlich langsamer und mit größerem Abschlag vollziehen als bei einem Developer mit Namen in dieser Stadt.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Die Registrierung des Projekts speziell beim Dubai Land Department und ein Escrow-Konto für genau dieses Gebäude – eine Erfolgsbilanz aus Ajman ersetzt diese Prüfung nicht. Die Bedingungen des Lizenzvertrags mit der Hotelmarke: was genau unter das Management fällt und was der Developer gesondert als „Nutzung des Namens“ verkauft.

Der tatsächliche Baufortschritt im Vergleich zum angegebenen Zeitplan – bei einem so ambitionierten Turm zeigt sich eine Abweichung vom Plan schneller als bei einem niedrigen Gebäude. Präzedenzfälle aus den bereits übergebenen Projekten des Unternehmens in Ajman – der Zustand der Gebäude Jahre nach dem Einzug, sofern man sie sehen oder Bewohnerbewertungen finden kann.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Bei diesem Developer trenne ich für den Kunden zwei Rufe – einen langen in den Nördlichen Emiraten und einen sehr frischen in Dubai – und erkläre, dass der zweite noch nicht bewiesen ist, auch wo der erste solide ist. Den Aufschlag für den Markennamen bewerte ich getrennt vom Aufschlag für den Developer: Ich prüfe, was der Lizenzvertrag mit dem Hotelpartner genau leistet und ob er den angesetzten Aufpreis pro Quadratfuß wert ist.

Während des Baus beobachte ich das Tempo im Verhältnis zum Zahlungsplan genauer als sonst, gerade weil es das erste Projekt des Unternehmens in Dubai ist und es in dieser Stadt noch keine Erfolgsbilanz gibt. Einem Kunden mit geringer Risikotoleranz gegenüber einem unbewiesenen Namen empfehle ich ehrlich, mindestens das zweite Dubai-Projekt des Developers abzuwarten, wo das möglich ist.

Das Portfolio des Unternehmens entstand in Ajman und den Nördlichen Emiraten – einem Markt mit anderer Preisdynamik, anderer Regulierung und anderem Bautempo als Dubai. Eine gute Bilanz dort garantiert nicht dasselbe Tempo und dieselbe Qualität der Steuerung von Bauunternehmen bei einem Projekt in Dubai: Es ist die erste Erfahrung des Developers in einem Emirat mit strengerer Aufsicht und teureren Arbeitskräften. Bewerten Sie das erste Dubai-Projekt für sich, statt die Glaubwürdigkeit aus den Nördlichen Emiraten automatisch zu übertragen.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut GJ Real Estate?

Unser Katalog enthält 1 Projekt dieses Developers, jeweils mit einem Objektpass: Etagen, Anzahl der Einheiten, Übergabetermin, Mix der Schlafzimmer. Die Liste steht auf dieser Seite. Unter jedem Projekt stehen die Angebote im Verkauf, sofern es welche gibt.

Sollte ich direkt bei GJ Real Estate oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist gleich: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Developer die Provision des Maklers, nicht der Käufer, der direkte Weg ins Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders – das Verkaufsbüro eines Developers zeigt nur die eigenen Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die übliche 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei GJ Real Estate

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von GJ Real Estate aktuell in Frage kommen und welche ich auslassen würde.