Emaar

Das Unternehmen, das das Dubai gebaut hat, das Sie von Fotos kennen: Burj Khalifa, Dubai Mall, Downtown, einen großen Teil der Marina und die Hälfte der Villenviertel, die Ihnen einfallen.

• Ein erster Kauf in Dubai
• Liquidität beim Wiederverkauf
• Vermietung ohne Leerstand
• Ein konservatives Portfolio

Das Unternehmen im Überblick

Gegründet

1997; an der Börse von Dubai notiert

Gründer

Mohamed Alabbar, bis heute das öffentliche Gesicht des Unternehmens

Umsatz

9,6 Mrd. $ für 2024, ein Drittel mehr als im Jahr davor

Nettovermögen

57,9 Mrd. $ Ende 2024

Übergeben

76 000+ Wohnungen und Häuser allein in Dubai

Landreserve

35 Millionen m² für die Entwicklung vorgehalten

Über den Wohnungsbau hinaus

Emaar Hospitality betreibt 38 Hotels (Address, Vida, Palace); Emaar Entertainment betreibt das Dubai Aquarium, die Dubai Opera und die Aussichtsplattformen des Burj Khalifa

Auszeichnungen

Developer of the Year und Best Real Estate Company MENA für 2024

Was für ein Bauträger das ist

Wer sie sind und warum der Name Geld kostet

Emaar Properties wurde 1997 gegründet, ist am Dubai Financial Market notiert, und ein großer Anteil liegt beim Investitionsarm der Regierung des Emirats. Das ist keine Nebensache — es erklärt, warum sich das Unternehmen anders verhält als ein privater Bauträger. Es muss nicht in einem einzigen Verkaufszyklus das Maximum herausholen; es hat eine Verpflichtung gegenüber dem öffentlichen Markt und einen Ruf, der fest mit der Marke der Stadt verwachsen ist.

Die praktische Folge für Käufer ist einfach. Wenn der Markt dreht, kann ein privater Bauträger die Bauarbeiten verlangsamen, die Ausstattung stillschweigend ändern und die Übergabe um ein Jahr verschieben. Ein börsennotiertes Unternehmen hat dafür kaum Spielraum: Eine Verzögerung ist eine Pflichtmitteilung, bedeutet Fragen von Analysten und eine Bewegung des Aktienkurses. Emaars Bilanz bei den Übergabeterminen ist deshalb besser als der Marktdurchschnitt, und genau das — nicht der Marmor in der Lobby — bezahlt der Aufpreis.

Was sie tatsächlich gebaut haben

Downtown mit dem Burj Khalifa und der Dubai Mall ist ein ganzer Stadtteil, der als ein einziges Projekt entworfen wurde. Dubai Marina — ein erheblicher Teil der Türme in erster Reihe. Emirates Living mit den Vierteln Springs, Meadows und Lakes und den Golfplätzen. Drei Bauabschnitte von Arabian Ranches. Dubai Hills Estate, gemeinsam mit Meraas gebaut, wo Villen, Golfplatz, Park und Einkaufszentrum zusammen entstanden und nicht erst ein Jahrzehnt nach den ersten Bewohnern.

Neuere Projekte: Dubai Creek Harbour am Creek, Emaar Beachfront auf der aufgeschütteten Halbinsel neben der Marina, The Valley und The Oasis in Richtung Al Ain. Eine eigene Linie sind Wohnungen unter den Hotelmarken der Gruppe — Address, Vida, Palace. Das sind keine lizenzierten Namen, sondern die eigenen Hotels von Emaar Hospitality, was für ein Vermietungsmodell mehr zählt als das Branding: Betreiber und Bauträger sind eine einzige juristische Person, und eine Wohnung in den Hotelpool zu bringen, ist ein kürzeres Gespräch.

Wie es sich nach der Übergabe lebt

Der wirkliche Unterschied zeigt sich drei Jahre später, nicht bei der Besichtigung. Gemeinschaftsflächen in Emaar-Gebäuden altern langsamer: Aufzüge werden planmäßig ersetzt, Lobbys renoviert, Grünanlagen bewässert. Der Grund ist unspektakulär — die Eigentümergemeinschaften in Emaar-Projekten ziehen die Nebenkosten zuverlässig ein und verwenden sie für das, wofür sie erhoben wurden. Wo die Gemeinschaft schwach ist, wird dieselbe Umlage zum Streit darüber, wer die Pumpe reparieren soll, und in fünf Jahren sieht das Gebäude zehn Jahre alt aus.

Die Infrastruktur in ihren Vierteln entsteht zusammen mit den Wohnungen und nicht erst danach. Das folgt aus der Größenordnung: Das Unternehmen setzt keinen Turm auf ein zugekauftes Grundstück, sondern baut ein ganzes Quartier mit Schule, Park und Einkaufszentrum, und die Schule öffnet, wenn die Menschen einziehen. Für eine Familie ist das der Unterschied zwischen "das alles wird in zwei Jahren da sein" und "es ist da". Für einen Vermieter ist es der Unterschied zwischen einer Vermietung in einer Woche und einer in einem Quartal, und zwar mit Preisnachlass.

Zahlungspläne und der Wiederverkaufsmarkt

Emaars Zahlungspläne sind konservativer als die des Marktes. Die typische Struktur: ungefähr ein Zehntel Anzahlung, der Großteil verteilt auf die Bauabschnitte, der Rest bei Übergabe; manchmal folgt eine kurze Restlaufzeit. Das Unternehmen hält sich bewusst aus den aggressiven Modellen heraus — winzige Monatsraten und eine riesige Schlusszahlung —, mit denen Käufer ins mittlere Segment gelockt werden. Das schützt Sie davor, vor einer Schlussrate zu stehen, die Sie nicht finanzieren können, und es bedeutet, dass Sie überhaupt mehr Kapital für den Einstieg brauchen.

Liquidität ist das stärkste Argument für das Unternehmen und der Grund, warum ich es für einen ersten Kauf empfehle. Emaar-Objekte haben eine tiefe Transaktionshistorie: Für jedes Gebäude in Downtown, der Marina oder Dubai Hills gibt es genug registrierte Verkäufe, um festzustellen, zu welchem Preis ein Quadratfuß tatsächlich gehandelt wird und nicht, was sich ein Verkäufer erhofft. Das verändert die Mechanik der Verhandlung — Sie kommen mit einem Auszug des Land Department statt mit einem Eindruck.

Der Aufpreis für den Namen ist real und ein sichtbarer Teil des Preises. Auf dem Wiederverkaufsmarkt hält er sich weitgehend, er verpufft also nicht einfach — aber wenn Sie off-plan in der Hoffnung auf spekulative Wertsteigerung kaufen, enthält der Einstiegspreis bereits das, was günstigere Projekte erst noch verdienen müssen. Rechnen Sie Ihre Rendite aus der Miete, nicht aus dem erwarteten Wachstum.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Emaar-Immobilien?

Derzeit enthält die Datenbank 167 Objekte dieses Bauträgers mit Preisen unter dem Markt, der tiefste Abschlag liegt bei 24 %. Der Abschlag kommt vom Verkäufer bei einem Wiederverkauf oder einer Abtretung, nicht vom Bauträger: Diese Verkäufer haben ihren eigenen Grund, schnell auszusteigen. Die Höhe des Abschlags wird von einem Algorithmus im Vergleich zu ähnlichen Objekten berechnet, nicht von einem Makler eingetippt.

Ist Emaar ein zuverlässiger Bauträger?

Gegründet: 1997; an der Börse von Dubai notiert. Übergeben: 76 000+ Wohnungen und Häuser allein in Dubai. Maßgeblich ist das Register des Land Department, nicht die Broschüre: Es führt die Lizenz, den Baufortschritt jedes Projekts in Prozent und das Treuhandkonto (Escrow). Bei Off-plan-Käufen liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter Aufsicht der RERA und wird nach geprüften Bauabschnitten ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Welche Projekte baut Emaar?

Der Katalog der Website umfasst 12 Projekte von Emaar, jeweils mit einem Gebäudepass — Stockwerke, Einheiten, Übergabetermin und Zimmerverteilung. Sie sind oben aufgeführt, und der Block “Wo sie bauen” zeigt die Stadtteile mit den meisten Objekten des Bauträgers. Objekte im Verkauf erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich direkt bei Emaar oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, weil der Bauträger die Provision des Maklers übernimmt. Der direkte Weg zu Emaar ist also nicht günstiger, und die Auswahl dort beschränkt sich auf die eigenen Projekte — einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % plus Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Emaar

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Senden Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel — ich gehe durch, welche Emaar-Projekte jetzt in Frage kommen und welche ich auslassen würde.