Türkei

Fast jeder Ausländer darf kaufen – die Schwierigkeiten beginnen nach dem Kauf.

Rolle im Portfolio

Schneller Einstieg und Status

Eigentum für Ausländer

Freehold ohne Beschränkung nach Staatsangehörigkeit, außerhalb von Militärzonen

Die Türkei kommt auf dieser Seite dem schlichten Kaufen am nächsten: Das Gegenseitigkeitserfordernis wurde 2012 abgeschafft, und Staatsangehörige fast jedes Landes lassen das Tapu – den Eigentumstitel – auf den eigenen Namen eintragen, ohne lokale Gesellschaft und ohne Partner. Deshalb ist der Markt so dicht mit Käufern aus der ehemaligen UdSSR besiedelt und leider auch seine Werbung so dicht mit Vereinfachungen.

Es gibt Einschränkungen, aber sie sind geografisch und nicht an die Nationalität geknüpft. Der Erwerb durch Ausländer ist in Militär- und Sicherheitssperrzonen untersagt, und die Prüfung erfolgt bei der Eintragung – die Ablehnung kommt also erst nach der Anzahlung. Hinzu kommen Obergrenzen: höchstens dreißig Hektar pro Person im ganzen Land und insgesamt höchstens ein Zehntel der Fläche eines Bezirks in ausländischer Hand. Bei einer Wohnung spielt das selten eine Rolle, bei Grundstücken immer.

Der Status wird getrennt vom Wohnraum verkauft, und die Schwellenwerte haben sich verschoben. Die Einbürgerung durch Investition stieg im Juni 2022 von 250 000 USD auf 400 000 USD, mit einer Haltepflicht von drei Jahren. Für eine an Eigentum gebundene Aufenthaltserlaubnis ist seit Ende 2023 eine Immobilie im Wert von mindestens 200 000 USD erforderlich. Zwei verschiedene Dokumente mit zwei verschiedenen Schwellenwerten – in Anzeigen werden sie regelmäßig vermengt.

Eine eigene Frage sind die Viertel, die für die Registrierung von Ausländern gesperrt sind. Das Ministerium aktualisiert die Liste per Erlass, und in einem gesperrten Viertel bleibt die Wohnung zwar Ihr Eigentum, doch die Anmeldung der Adresse dort und ein Aufenthaltstitel darauf sind nicht möglich. Zu prüfen ist die Adresse, nicht die Stadt: Ein Mahalle kann gesperrt sein, während das nächste vollständig offen ist.

Seit den Erdbeben von 2023 ist das entscheidende Dokument nicht der Prospekt, sondern das Iskan – die Nutzungsgenehmigung – zusammen mit dem Baujahr im Verhältnis zur damals geltenden Bauvorschrift. Ein Gebäude ohne Iskan ist aus gutem Grund günstiger. Die DASK-Erdbebenversicherung ist Pflicht und zugleich ein indirekter Hinweis darauf, wie die Immobilie risikomäßig eingestuft wurde.

Der Vorbehalt: Das Aufenthaltsrecht gehört nicht zur Wohnung: Die Liste der für die Registrierung von Ausländern gesperrten Viertel ändert sich durch Ministerialerlass, nicht per Gesetz.

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Häufige Fragen

Dürfen Ausländer in der Türkei Immobilien besitzen?

Freehold ohne Beschränkung nach Staatsangehörigkeit, außerhalb von Militärzonen. Der Rechtstitel ist eine Eigenschaft des jeweiligen Projekts, nicht des Landes insgesamt: Was im Vertrag steht, geht dem Wort "Freehold" im Prospekt vor, und der Vertrag ist das erste Dokument, das man lesen sollte. Details finden Sie in der Analyse oben.

Wofür dient die Türkei im Portfolio?

Schneller Einstieg und Status. Fast jeder Ausländer darf kaufen – die Schwierigkeiten beginnen nach dem Kauf. Das beantwortet die Frage "Welche Aufgabe erfüllt dieser Markt?", und die ist etwas anderes als "Wo ist die Rendite am höchsten?": Die Märkte dieser Liste laufen in unterschiedlichen Währungen, mit unterschiedlicher Liquidität und unterschiedlichen Ausstiegshorizonten, und ein einzelner Prozentwert lässt sich zwischen ihnen nicht vergleichen.

Wo liegt der Haken bei der Türkei?

Das Aufenthaltsrecht gehört nicht zur Wohnung: Die Liste der für die Registrierung von Ausländern gesperrten Viertel ändert sich durch Ministerialerlass, nicht per Gesetz. Wir schreiben das offen hin, statt es im Kleingedruckten zu verstecken, denn meist entscheidet gerade das darüber, ob der Markt zu einem bestimmten Käufer überhaupt passt.

Warum stehen auf dieser Seite keine Preise und Renditen?

Weil wir für diesen Markt keine Transaktionsdatenbank besitzen, und wir geben eine Marktübersicht Dritter nicht als eigene Analyse aus. Zahlen berechnen wir nur dort, wo wir einen Live-Bestand haben – in Dubai, wo Mediane und Einstiegspreise jede Nacht neu berechnet und auf den Stadtteilseiten veröffentlicht werden. Hier erhalten Sie die Regeln, die Rolle des Marktes und das, was wir selbst gesehen haben.

Vergleich dieses Marktes mit Dubai

Nennen Sie mir Budget, Horizont und Zweck des Kaufs. Wenn die Antwort Dubai lautet, sage ich das mit Zahlen aus unserem eigenen Bestand; wenn nicht, sage ich auch das.

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