Turquie

Presque tout étranger peut acheter ; la difficulté commence après l’achat.

Rôle dans un portefeuille

Entrée rapide et statut

Propriété pour les étrangers

Freehold sans restriction de nationalité, hors zones militaires

La Turquie est, sur cette page, ce qui se rapproche le plus d’un simple achat : l’exigence de réciprocité a été supprimée en 2012, et le ressortissant de presque n’importe quel pays enregistre le tapu, le titre de propriété, à son propre nom, sans société locale ni associé. C’est pourquoi le marché compte tant d’acheteurs originaires de l’ex-URSS et, malheureusement, tant de simplifications dans sa publicité.

Il existe des restrictions, mais elles sont géographiques et non liées à la nationalité. L’achat par un étranger est interdit à l’intérieur des zones militaires et des zones de sécurité spéciales, et le contrôle intervient à l’enregistrement, ce qui veut dire que le refus tombe après le versement de l’acompte. Il y a aussi des plafonds : pas plus de trente hectares par personne à l’échelle du pays, et pas plus d’un dixième de la superficie d’un district détenu au total par des étrangers. Pour un appartement, cela compte rarement ; pour un terrain, toujours.

Le statut se vend séparément du logement, et les seuils ont bougé. La citoyenneté par investissement est passée de 250 000 USD à 400 000 USD en juin 2022, avec une obligation de conservation de trois ans. Un permis de séjour lié à la propriété exige, depuis fin 2023, un bien d’une valeur d’au moins 200 000 USD. Deux documents différents, deux seuils différents, que les annonces confondent couramment.

Autre sujet : les quartiers fermés à l’enregistrement des étrangers. Le ministère met la liste à jour par décret, et dans un quartier fermé l’appartement reste à vous, mais l’inscription de votre adresse et l’obtention d’un titre de séjour sur cette adresse ne le sont pas. Il faut vérifier l’adresse, pas la ville : un mahalle peut être fermé alors que celui d’à côté est entièrement ouvert.

Depuis les séismes de 2023, le document décisif n’est pas la brochure mais l’iskan, le permis d’occupation, avec l’année de construction au regard de la norme alors en vigueur. Un immeuble sans iskan est moins cher pour une raison. L’assurance sismique DASK est obligatoire, et elle indique aussi indirectement comment le bien a été évalué en matière de risque.

La réserve : Le droit de résider ne vient pas avec l’appartement : la liste des quartiers fermés à l’enregistrement des étrangers change par décret ministériel, et non par la loi.

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Questions fréquentes

Un étranger peut-il posséder un bien en Turquie ?

Freehold sans restriction de nationalité, hors zones militaires. Le titre dépend du projet concerné, et non du pays dans son ensemble : ce que dit le contrat l’emporte sur le mot « freehold » d’une brochure, et c’est le premier document à lire. Le détail figure dans l’analyse ci-dessus.

À quoi sert la Turquie dans un portefeuille ?

Entrée rapide et statut. Presque tout étranger peut acheter ; la difficulté commence après l’achat. Cela répond à la question « quel rôle joue ce marché », qui n’est pas « où le rendement est-il le plus élevé » : les marchés de cette liste fonctionnent avec des devises, une liquidité et des horizons de sortie différents, et un pourcentage unique ne permet pas de les comparer.

Quel est le piège en Turquie ?

Le droit de résider ne vient pas avec l’appartement : la liste des quartiers fermés à l’enregistrement des étrangers change par décret ministériel, et non par la loi. Nous l’écrivons noir sur blanc plutôt qu’en petits caractères, car c’est souvent ce qui détermine si le marché convient ou non à un acheteur donné.

Pourquoi cette page ne contient-elle ni prix ni rendements ?

Parce que nous ne disposons d’aucune base de transactions pour ce marché, et que présenter la synthèse d’un tiers comme notre propre analyse n’est pas dans nos habitudes. Nous ne calculons des chiffres que là où nous détenons un stock réel, à Dubaï, où les médianes et les prix d’entrée sont recalculés chaque nuit et publiés sur les pages des quartiers. Ici, vous obtenez les règles, le rôle du marché et ce que nous avons constaté nous-mêmes.

Comparer ce marché avec Dubaï

Indiquez-moi votre budget, votre horizon et l’objectif de l’achat. Si la réponse est Dubaï, je le dirai chiffres à l’appui, tirés de notre propre stock ; si ce n’est pas le cas, je le dirai aussi.

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