Turcja

Kupić może niemal każdy cudzoziemiec — trudności zaczynają się po zakupie.

Rola w portfelu

Szybkie wejście i status

Własność dla cudzoziemców

Freehold bez ograniczeń narodowościowych, poza strefami wojskowymi

Turcja jest tym, co na tej stronie najbardziej przypomina zwykły zakup: wymóg wzajemności zniesiono w 2012 roku, a obywatel niemal każdego kraju rejestruje tapu — tytuł własności — na własne nazwisko, bez lokalnej spółki i bez wspólnika. Dlatego rynek jest tak gęsto zaludniony kupującymi z byłego ZSRR i, niestety, dlatego jego reklama jest tak gęsto zaludniona uproszczeniami.

Ograniczenia istnieją, ale są geograficzne, a nie narodowościowe. Zakup przez cudzoziemca jest zakazany w strefach wojskowych i specjalnych strefach bezpieczeństwa, a kontrola następuje przy rejestracji — czyli odmowa przychodzi po wpłaceniu zaliczki. Są też pułapy: nie więcej niż trzydzieści hektarów na osobę w skali kraju i nie więcej niż jedna dziesiąta powierzchni powiatu łącznie w rękach cudzoziemców. Przy mieszkaniu rzadko ma to znaczenie; przy gruncie zawsze.

Status sprzedaje się osobno od mieszkania, a progi się przesuwały. Obywatelstwo za inwestycję wzrosło z 250 000 USD do 400 000 USD w czerwcu 2022 roku, z trzyletnim obowiązkiem utrzymania nieruchomości. Pozwolenie na pobyt powiązane z własnością wymaga od końca 2023 roku nieruchomości o wartości co najmniej 200 000 USD. To dwa różne dokumenty z dwoma różnymi progami — w ogłoszeniach rutynowo mylone.

Osobna sprawa to dzielnice zamknięte dla rejestracji cudzoziemców. Ministerstwo aktualizuje listę dekretem, a w zamkniętej dzielnicy mieszkanie pozostaje Państwa własnością, natomiast zameldowanie pod tym adresem i uzyskanie na tej podstawie pobytu — nie. Sprawdzać trzeba adres, a nie miasto: jedna mahalle może być zamknięta, podczas gdy sąsiednia jest w pełni otwarta.

Od trzęsień ziemi w 2023 roku decydującym dokumentem nie jest broszura, lecz iskan — pozwolenie na użytkowanie — wraz z rokiem budowy w odniesieniu do norm obowiązujących wówczas. Budynek bez iskan jest tańszy nie bez powodu. Ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK jest obowiązkowe i stanowi też pośrednią ocenę tego, jak nieruchomość została oceniona pod kątem ryzyka.

Zastrzeżenie: Prawo pobytu nie idzie w parze z mieszkaniem: lista dzielnic zamkniętych dla rejestracji cudzoziemców zmienia się dekretem ministerialnym, a nie ustawą.

Więcej o Turcji

Pisemne opracowania tematów, których angielski kanał nie nagrywał.

• Obywatelstwo tureckie za nieruchomość: jak to działa i gdzie się psuje

  Mechanika jest prosta: kupić powyżej progu, utrzymać przez ustalony okres, złożyć wniosek. Komplikacje tkwią w wycenie — istnieje segment oferty, w którym cenę wyznacza próg, a nie rynek, i widać to przy wyjściu z inwestycji.

• Zakup w Turcji: akt własności, wycena i to, co następuje potem

  Kupić w Turcji może niemal każdy i właśnie dlatego lista rzeczy odkrywanych po zakupie jest tu dłuższa niż gdziekolwiek indziej: waluta, kontrola czynszów, zamknięte dzielnice w kwestii pobytu i pytanie o konstrukcję budynków, które po trzęsieniach ziemi w 2023 roku wróciło na stół.

Najczęstsze pytania

Czy cudzoziemiec może posiadać nieruchomość w Turcji?

Freehold bez ograniczeń narodowościowych, poza strefami wojskowymi. Tytuł prawny zależy od konkretnego projektu, a nie od kraju jako całości: to, co mówi umowa, ma pierwszeństwo przed słowem "freehold" w broszurze, i to pierwszy dokument do przeczytania. Szczegóły znajdą Państwo w opracowaniu powyżej.

Do czego służy Turcja w portfelu?

Szybkie wejście i status. Kupić może niemal każdy cudzoziemiec — trudności zaczynają się po zakupie. To odpowiedź na pytanie "jaką rolę pełni ten rynek", a to coś innego niż "gdzie rentowność jest najwyższa": rynki z tej listy działają w różnych walutach, z różną płynnością i różnym horyzontem wyjścia, więc jednego procentu nie da się między nimi porównać.

Jaki jest haczyk w Turcji?

Prawo pobytu nie idzie w parze z mieszkaniem: lista dzielnic zamkniętych dla rejestracji cudzoziemców zmienia się dekretem ministerialnym, a nie ustawą. Piszemy o tym otwarcie, a nie drobnym drukiem, bo to zwykle właśnie ta kwestia rozstrzyga, czy dany rynek w ogóle pasuje konkretnemu kupującemu.

Dlaczego na tej stronie nie ma cen ani rentowności?

Ponieważ nie mamy bazy transakcji dla tego rynku, a podawanie cudzego przeglądu rynku jako własnej analizy nie leży w naszych zwyczajach. Liczby wyliczamy tylko tam, gdzie mamy żywą ofertę — w Dubaju, gdzie mediany i ceny wejścia są przeliczane co noc i publikowane na stronach dzielnic. Tutaj otrzymają Państwo zasady, rolę rynku i to, co widzieliśmy na własne oczy.

Porównanie tego rynku z Dubajem

Proszę podać budżet, horyzont i cel zakupu. Jeśli odpowiedzią jest Dubaj, powiem to, popierając liczbami z naszej własnej oferty; jeśli nie — powiem i to.

Warto przeczytać

Turcja: unieważnienia i czego uczą o kupowaniu obywatelstwa

Władze tureckie unieważniały nadania uzyskane ścieżką nieruchomościową, gdy leżąca u ich podstaw transakcja nie spełniała warunków. Ten schemat warto poznać niezależnie od tego, jaki program Państwo rozważają.

Obywatelstwo tureckie przez nieruchomość: jak działa ta ścieżka

Jedyna duża gospodarka oferująca obywatelstwo za zakup nieruchomości, w krótkim terminie i bez wymogu zamieszkania. Mechanika jest prosta; wszystkie pułapki tkwią w wycenie.

Wynajem w Turcji: rentowność, lira i limity podwyżek czynszu

Rentowność tureckiego mieszkania liczy się niemal zawsze w twardej walucie, a otrzymuje w lirach. Pomiędzy jednym a drugim leży inflacja — i to ona, a nie czynsz, decyduje o wyniku.

Podatki właściciela w Turcji: opłata przy zakupie, podatek roczny i wynajem

Obciążenie jest niskie jak na standardy europejskie, ale ma cechy zmieniające rachunek — kilka opłat liczy się od wartości katastralnej, a dla cudzoziemców przewidziano zwolnienie z VAT.

Stambuł i Antalya: dwa różne rynki nieruchomości w Turcji

Turecki rynek omawia się zwykle jako całość, choć wewnątrz dzieli się na dwie niemal niepowiązane historie — jedną miejską, z popytem krajowym, drugą nadmorską, finansowaną z zagranicy.

Nieruchomość w Turcji: TAPU, zgoda wojskowa i obowiązkowa wycena

Jeden z najbardziej otwartych rynków w regionie i zarazem jeden z najbardziej sformalizowanych. Kupujący zwykle dowiadują się o filtrach w chwili, gdy któryś z nich zadziała.

Bezpieczeństwo sejsmiczne i normy budowlane w Turcji: co sprawdzić w budynku przed zakupem

Od trzęsień ziemi w 2023 roku jakość konstrukcji w Turcji nie jest już pytaniem teoretycznym. Rok pozwolenia, wydanie normy, obowiązkowe ubezpieczenie DASK, status transformacji miejskiej — na co patrzeć w konkretnym budynku.

Zamknięte dzielnice w Turcji: gdzie zakup mieszkania nie da pobytu

Turcja zamyka dzielnice dla rejestracji cudzoziemców, gdy ich udział wśród mieszkańców przekroczy ustalony próg. Zakup mieszkania jest legalny, ale pozwolenie na pobyt pod tym adresem może zostać odrzucone. Jak sprawdzić adres przed transakcją.