Immobilie in Dubai erben: Was ohne Testament passiert und was ein Testament beim DIFC oder in Abu Dhabi kostet

Stirbt ein nicht muslimischer Eigentümer einer Wohnung in Dubai ohne Testament, teilt das VAE-Recht den Nachlass auf: die Hälfte für den überlebenden Ehepartner, die andere Hälfte für die Kinder zu gleichen Teilen, unabhängig vom Geschlecht. Soll die Immobilie anders vererbt werden, braucht es ein registriertes Testament – für AED 10 000 beim DIFC Courts Wills Service oder für AED 950 beim Abu Dhabi Judicial Department.

Was passiert mit einer Immobilie in Dubai ohne Testament?

Seit dem 1. Februar 2023 gilt für Nicht-Muslime das Bundesdekret-Gesetz Nr. 41 von 2022 über das zivile Personenstandsrecht. Ohne Testament gehen 50 % des Nachlasses an den überlebenden Ehepartner, die übrigen 50 % werden zu gleichen Teilen unter den Kindern aufgeteilt.

Das Gesetz erlaubt es den Erben, beim Gericht die Anwendung des Rechts des Heimatlandes des Verstorbenen zu beantragen. Das ist jedoch ein eigenes Verfahren mit Übersetzungen und Nachweisen. Für muslimische Eigentümer gilt das Scharia-Recht, die Erbteile fallen dann anders aus.

Selbst bei klaren Erbteilen müssen gesetzliche Erben den Gerichtsweg gehen: Verwandtschaft nachweisen, Dokumente legalisieren und ins Arabische übersetzen lassen. Solange das Verfahren läuft, kann die Immobilie nicht verkauft werden, und die Bankkonten des Verstorbenen in den VAE sind in der Regel gesperrt.

Wo lässt sich ein Testament für eine Immobilie in Dubai registrieren?

Es gibt zwei wesentliche Wege. Der DIFC Courts Wills Service registriert englischsprachige Testamente nach den Grundsätzen des Common Law für Nicht-Muslime ab 18 Jahren mit Vermögen in den VAE. Die Unterzeichnung ist per Videoanruf mit einem Mitarbeiter des Wills Service aus der Ferne möglich.

Der zweite Weg ist das Register für zivile Testamente des Abu Dhabi Judicial Department, das Testamente für Vermögenswerte in jedem Emirat annimmt. Die Gebühr wird online bezahlt, die Originaldokumente werden zum Termin mitgebracht.

Wie viel kostet ein Testament in den VAE?

Wo	Registrierungsgebühr
DIFC Courts, vollständiges Testament für eine Person	AED 10 000
DIFC Courts, Partnertestamente (Mirror Wills) für ein Paar	AED 15 000
Abu Dhabi Judicial Department	AED 950

Das sind reine Registrierungsgebühren; die Ausarbeitung durch einen Anwalt wird gesondert berechnet. Zur Einordnung: Eine Wohnung im Wert von AED 1,5 Mio., die mehrere Monate im Gerichtsverfahren hängt, verliert Mieteinnahmen, die die Kosten eines Testaments mühelos übersteigen.

Gilt ein im Ausland errichtetes Testament für eine Immobilie in Dubai?

Nicht automatisch. Ein VAE-Gericht behandelt ein ausländisches notarielles Testament als gesonderten Vorgang: Es muss legalisiert, ins Arabische übersetzt und anschließend anerkannt werden. Das ist möglich, aber langsamer und teurer, als ein bereits in den VAE registriertes Testament zu vollziehen.

Für Eigentümer mit Vermögen in mehreren Ländern empfiehlt sich in der Praxis ein eigenes Testament für die Vermögenswerte in den VAE, so formuliert, dass es dem Testament im Heimatland nicht widerspricht.

Was sollten Eigentümer sonst noch wissen?

• Gemeinsames Eigentum geht nicht automatisch auf den Miteigentümer über: Der Anteil des Verstorbenen fällt in den Nachlass.
• Hypotheken bei Banken in den VAE sind meist mit einer Lebensversicherung verbunden, die den Kredit tilgt, sodass die Erben die Immobilie schuldenfrei erhalten.
• Off-plan-Einheiten werden ebenfalls vererbt: Die im Oqood registrierten Rechte aus dem Vertrag mit dem Bauträger gehören zum Nachlass.
• Über eine Gesellschaft gehaltene Immobilien folgen den Regeln der Gesellschaft und ihrer Rechtsordnung – das ist eine eigene Frage.

Die Übertragung beim Dubai Land Department erfolgt auf Grundlage eines gerichtlichen Erbscheins oder eines vollzogenen Testaments. Erben im Ausland können die Übertragung über eine notariell beglaubigte Vollmacht abwickeln. Zum Vergleich: In Thailand gilt für Ansprüche eine Frist von sechs Monaten – siehe Erbschaft in Thailand.

Häufige Fragen

Wer erbt eine Wohnung in Dubai ohne Testament?

Bei Nicht-Muslimen geht die Hälfte an den Ehepartner und die Hälfte zu gleichen Teilen an die Kinder, gemäß Bundesdekret-Gesetz Nr. 41 von 2022.

Wie viel kostet ein DIFC-Testament?

AED 10 000 für ein vollständiges Einzeltestament und AED 15 000 für Partnertestamente, jeweils ohne Anwaltskosten.

Gibt es eine günstigere Möglichkeit?

Ja. Das Abu Dhabi Judicial Department verlangt AED 950 für die Registrierung eines zivilen Testaments.

Muss ich in die VAE reisen?

Ein DIFC-Testament lässt sich per Videoanruf unterzeichnen; in Abu Dhabi werden die Originale persönlich oder über einen Vertreter eingereicht.

Wie der Verkauf abläuft, wenn die Erben sich zum Verkauf entschließen, erklärt unser Leitfaden zur Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Dubai.