Mehrwertsteuer beim Büro-Kauf in Dubai: 5 % obendrauf — wer zahlt und wer sie zurückholen kann

Ja, beim Kauf eines Büros in Dubai fallen 5 % Mehrwertsteuer auf den Preis an. Bei einem Büro für 4 400 000 AED sind das rund 220 000 AED zusätzlich. Wohnimmobilien sind befreit oder nullbesteuert, Gewerbeimmobilien nicht. Ein umsatzsteuerlich registrierter Käufer kann die Steuer in der Regel zurückholen, ein nicht registrierter Privatkäufer trägt sie als Kosten.

Es ist die Position, die in Renditeberechnungen für Büros am häufigsten fehlt. Hier steht, wie sie funktioniert und wann man sie zurückbekommt.

Warum fällt auf Büros Mehrwertsteuer an, auf Wohnungen aber nicht?

Das Mehrwertsteuergesetz der VAE (Federal Decree-Law No. 8 of 2017) behandelt Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschiedlich. Verkauf und Vermietung von Gewerbeimmobilien unterliegen dem Regelsatz von 5 %.

• Büros, Läden und Lagerhallen: 5 % Mehrwertsteuer auf Verkauf und Miete.
• Neue Wohnungen, die innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung erstmals verkauft werden: nullbesteuert.
• Weiterverkauf und Vermietung von Wohnungen: befreit.
• Unbebautes Land: befreit.

Wie viel kommt dazu?

Büropreis	MwSt. 5 %	DLD-Gebühr 4 %
1 500 000 AED	75 000 AED	60 000 AED
3 000 000 AED	150 000 AED	120 000 AED
4 400 000 AED	220 000 AED	176 000 AED

Mit der Registrierungsgebühr des Dubai Land Department kommen etwa 9 % auf den Preis obendrauf. Rechnen Sie sie in die Einstiegskosten ein, sonst fällt die berechnete Rendite zu hoch aus.

Wie wird die Mehrwertsteuer bei einem Off-plan-Büro gezahlt?

Off-plan wird die Mehrwertsteuer auf jede Rate im Zahlungsplan des Bauträgers erhoben: Jede Zahlung trägt weitere 5 %. Die Steuer verteilt sich auf die Bauzeit und wird nicht in einem Betrag bei der Übergabe fällig.

Ein Beispiel sind die Büros im Christian A. Rockefeller Business Tower: Die Mehrwertsteuer wird zusammen mit den Raten des 50/50-Plans gezahlt.

Kann man die Mehrwertsteuer beim Büro-Kauf zurückholen?

Ja, wenn der Käufer umsatzsteuerlich registriert ist und das Büro für eine steuerpflichtige Tätigkeit nutzt, etwa die Vermietung. Die Vorsteuer aus dem Kauf wird dann mit der Mehrwertsteuer verrechnet, die den Mietern berechnet wird.

Die Registrierung ist Pflicht, sobald die steuerpflichtigen Umsätze innerhalb von 12 Monaten 375 000 AED übersteigen, und freiwillig ab 187 500 AED. Eine nicht registrierte Privatperson kann die Steuer nicht zurückholen.

Was ändert sich, wenn man das Büro vermietet?

Auch auf Gewerbemiete fallen 5 % Mehrwertsteuer an, die dem Mieter berechnet werden. Für einen Unternehmensmieter sind das in der Regel keine Kosten, da er die Steuer selbst zurückholt. Ein registrierter Vermieter reicht Steuererklärungen ein und führt die Differenz ab.

Praktisch heißt das: Wer zum Vermieten kauft, sollte die Registrierung vor dem Kauf einplanen. Der Ausbau ist der andere Kostenpunkt, der die Rechnung verändert; siehe unseren Beitrag zu Shell-and-Core-Büros.

Häufige Fragen

Fällt beim Kauf einer Wohnung in Dubai Mehrwertsteuer an?

Nein. Der Erstverkauf einer neuen Wohnung ist nullbesteuert, der Weiterverkauf von Wohnimmobilien ist befreit.

Wird auf die DLD-Gebühr von 4 % Mehrwertsteuer erhoben?

Nein. Die Mehrwertsteuer gilt für den Immobilienpreis, nicht für die staatliche Registrierungsgebühr.

Kann sich ein privater Investor die Mehrwertsteuer erstatten lassen?

Nur nach der Registrierung zur Mehrwertsteuer und wenn das Büro für eine steuerpflichtige Tätigkeit genutzt wird, etwa zur Vermietung.

Fällt beim Weiterverkauf eines Büros Mehrwertsteuer an?

Ja. Jeder Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist steuerpflichtig, auch auf dem Zweitmarkt.

Büros zum Kauf und zur Miete sowie unsere Marktanalysen finden Sie im Bereich Büros in Dubai.